Автореферат (1151167), страница 3
Текст из файла (страница 3)
В Законе об оценочной деятельности (абз. 8 ст. 3) зафиксированы лишьспособы ее установления, что не дает ответа на вопрос о том, что эта стоимостьпредставляет собой по существу. В то же время одним из оснований к пересмотрукадастровой стоимости, выступает установление рыночной стоимости объектанедвижимости (ст. 248 Кодекса административного судопроизводства РФ). Этодает основания полагать, что вся система ГКО имеет своей целью получениерезультатов определения кадастровой стоимости, соответствующих рыночнойстоимости объектов оценки.В подзаконных актах указывается на то, что кадастровая стоимостьрассчитывается на основании рыночной информации (п.
3 Федерального стандартаоценки № 4), что подчеркивает ее связь с рыночной, но не означает, что онатождественная рыночной, поскольку она может быть также инвестиционной,инвентаризационной, или может представлять собой какую-то иную, особуюстоимость.Кроме того, некоторые исследователи настаивают на недопустимостиотождествления кадастровой и рыночной стоимости ввиду «различных целей11оценки (предмет), равно как и различий в объектах оценки, а также различныхтребований к исходной информации и применяемым подходам и методам дляоценки конкретных объектов»3.
Данный вывод подтверждается и рядомнормативных правил определения кадастровой стоимости, поскольку ихприменение приводит к получению стоимости, отличной от обычно понимаемойрыночной стоимости4.Таким образом, на законодательном уровне отсутствует содержательноеопределение кадастровой стоимости, а правила ее расчета, установленные вподзаконных актах, с одной стороны показывают ее связь с рыночной, а с другой –обособляют от категории рыночной стоимости отдельными особенностями.В этих условиях можно прийти к выводу, что налогообложениенедвижимости в РФ основывается на стоимостном подходе, при котором в качественалогооблагаемой стоимости признается кадастровая стоимость объектовнедвижимости.
В то же время, пытаясь дать определение кадастровой стоимости,мы пока можем лишь сказать, что это стоимость, внесенная государственныйкадастр недвижимости. Достоверно заключить о ней что-то еще пока невозможно.Чтобы с этим разобраться, нам нужно провести полноценное исследование.Глава вторая «Кадастровая стоимость в свете действия принципа единствасудьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов», в которой авторанализирует то, как влияет на понимание кадастровой стоимости столкновениемежду принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с нимобъектов и системой раздельного обложения адвалорными налогами земельногоучастка и построек на нем.В параграфе первом «Стоимость застроенного земельного участка идействие принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с нимобъектов» автор начинает с тезиса, что в ситуации, когда земельный участок ипостройка на нем принадлежат одному лицу, данные объекты уже не могутвыступать обособленными друг от друга объектами оборота в силу действияпринципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.Тогда можно ли говорить о существовании рыночной стоимости земельногоучастка, взятого в отрыве от расположенных на нем построек?Согласно п.
2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ цена здания по умолчаниювключает и цену передаваемого с ним земельного участка. Будучи включенной вцену постройки, стоимость прав на земельный участок при его застройкеВолович Н.В., Турова Е.Ю. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельныхучастков.
Часть 1 // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 5. С. 6 - 18.4См. п. 10 Федерального стандарта оценки № 4, п. 20 Федерального стандарта оценки № 7.312«пропадает потому, что незастроенный земельный участок исчезает как объектсамостоятельного оборота и далее его оборот становится зависимым от оборотаулучшений»5.Невозможность обособленного участия застроенного земельного участка вобороте свидетельствует, что о собственной цене участка можно говорить лишь како расчетной условной величине в составе цены единого объекта недвижимости,включающего и участок, и постройки на нем, а рыночная стоимость этого участкадля целей гражданского оборота принципиально не существует.
Рыночнаястоимость земельного участка – это совокупная количественная оценкаучастниками оборота всех характеристик участка. Если же в обороте участвуетземельный участок с возведенной на нем постройкой, то характеристики участканаходятся в неразрывной связи с характеристиками самой постройки, иоцениваются участниками оборота совокупно.Во втором параграфе «Проблема изолированной стоимости застроенногоземельного участка в контексте его места в гражданском обороте» авторобосновывает вывод о том, что земельный участок, лишенный изолированнойстоимости, выпадает из регулируемого оборота стоимостей, так как его товарнаяформа оказывается поглощенной единым объектом.
Хотя земельный участок ипостройка на нем, принадлежащие одному и тому же лицу, продолжаюттрадиционно рассматриваться как самостоятельные объекты гражданскогооборота, которые лишь связаны единой судьбой, но проведенный ценовой анализзаставляет усомниться в актуальности этого подхода.В результате последовательного развития законодателем принципа единствасудьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов стало очевидно, что«соединение и использование таких объектов по единому назначению создаетнекую новую хозяйственную единицу, представляющую собой определенноенераздельное благо, дополнительная экономическая ценность которого была бызначительно уменьшена, либо утрачена вовсе вследствие разделенияпервоначальных объектов»6.
Поэтому на настоящий момент требуетсякачественное переосмысление места застроенного земельного участка вгражданском обороте. Путем ли признания его частью сложной вещи, или же череззакрепление постройки за земельным участком в качестве его существеннойМисовец В.Г. Земельный участок или место расположения? // Имущественные отношения в РФ. 2004. № 9. С.60-66.6Псёл О.П. Правовые проблемы реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного нанем строения при их наследовании // Право и политика. 2008.
№ 1. С. 211.513составной части7, или иным способом, который обеспечил бы соответствие статикиправового режима такого земельного участка динамике его оборота.В то же время не следует полагать, будто кадастровая стоимость застроенныхземельных участков, испытывающих действие принципа единства судьбы,принципиально не может существовать. Отсутствие у участка признакаизолированной оборотоспособности и, как следствие – характеристики рыночнойстоимости, не лишает его возможности стать объектом оценки, поскольку можетбыть преодолено введением фикции оборотоспособности такого участка именнодля целей оценки.Такой утилитарный подход не исключает экономической основы оценки инеобходимости учета правового режима участка, диктуемого принципом единствасудьбы и выступающего одним из факторов, влияющих на цену. Всякая стоимостьдолжна определяться исходя из правового режима объекта и будет отличаться взависимости от того, способен ли объект оценки к изолированному отчуждению,или же он может быть отчужден только в составе единого объекта недвижимости.Сейчас система ГКО выстраивается по большей части без оглядки наособенности регулирования оборота и правового режима объектов недвижимости,что, в ряде случаев приводит к получению необоснованных результатов.
Таксогласно п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость застроенного земельного участка длявнесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН)оценивается исходя из допущения, что он является незастроенным. Однакоподобный подход оказывается совершенно необоснованным, в ситуациях, когдаземельный участок и возведенная постройка принадлежат разным лицам.Стоимость участка, по которой он может быть отчужден отдельно от возведенныхна нем построек, будет ниже, чем стоимость аналогичного свободного участка, аправило п. 20 ФСО № 7 повлечет завышение налоговой базы по земельному налогуи ущемлению прав налогоплательщиков.
Данное решение приводит квиртуализации объекта оценки – оценивается не сам земельный участок сулучшениями, а его незастроенный аналог, что недопустимо.Кадастровая стоимость должна быть предопределена правовым режимомобъекта оценки, который в современных условиях обусловлен принципом единствасудьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.Согласно Распоряжение Правительства РФ от 10.07.2001 № 910-р «О программе социально-экономическогоразвития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы)» одной из целейгосударственной политики в сфере земли выступает законодательное оформление правовой концепции единогообъекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых егостроительных изменений - как улучшений земельного участка.714В главе третьей «Функция суда по делам об оспаривании результатовоценки» автор, отталкиваясь от тезиса о том, что в делах о пересмотре кадастровойстоимости в связи с установлением рыночной достоверность первой предметомоспаривания не является8, обращается к вопросу о функции суда по подобнымделам.Рыночная стоимость всегда является условной величиной, посколькупредставляет собой суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки9.Причем достоверность этого суждения в силу ст.
12 Закона об оценочнойдеятельности обеспечивается соблюдением оснований и порядка проведенияоценки, что не может гарантировать получение разными независимымиоценщиками идентичных величин рыночной стоимости в отношении одного и тогоже объекта. В этой связи возникает феномен множественности достоверных оценок– возможность сосуществования нескольких достоверных отчетов об оценкеодного и того же объекта недвижимости, содержащих различные результатыопределения рыночной стоимости.Поэтому проверка достоверности отчета об оценке рыночной стоимостивозможна только в форме экспертизы отчета независимого оценщика (ст.
17.1Закона об оценочной деятельности), но не путем проведения альтернативнойоценки.С другой стороны, принцип свободной оценки доказательств «подрывает»строгую процедурную достоверность отчета независимого оценщика. Хотя приотсутствии доказательств нарушения установленных требований к проведениюоценки отчет должен признаваться достоверным, суд вправе свободно оценить егов соотношении с иным отчетом и признать достоверность за последним,руководствуясь иными причинами, не связанными с требованиями к оценке.В этой связи следует различать оценку достоверности отчета в смысле ст. 12Закона об оценочной деятельности и как одного из доказательств по делу. В первомслучае достоверность отчета понимается как признак соответствия отчетаустановленным требованиям, то есть как процедурная достоверность, доступная коценке лишь «изнутри» процесса изготовления отчета и гарантирующая получениепроцедурно-достоверных значений рыночной стоимости.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
