Автореферат (1151167), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Кадастровая стоимость должна быть предопределена правовым режимомобъекта оценки, который в современных условиях подчинен принципу единствасудьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Указанныйпринцип способен связать земельный участок и возведенные постройки воедино,подчинив их правовому режиму единого объекта и исключив их самостоятельнуюоборотоспособность. В результате связанными оказываются и стоимости данныхобъектов, более того, их рыночные стоимости поглощаются стоимостью единогообъекта недвижимости и уже не существуют обособленно друг от друга.
С другойстороны, принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с нимобъектов не применяется, когда земельный участок и постройки принадлежатразным лицам, в этом случае данные объекты сохраняют свою изолированнуюоборотоспособность и стоимость. Равно и кадастровая стоимость должнаотличаться в зависимости от того, способен ли объект оценки к изолированномуотчуждению, или же он может быть отчужден только в составе единого объектанедвижимости.Существующеерегулированиенеучитываетданноеобстоятельство и приводит к неравенству прав налогоплательщиков.4. Действующая система государственной кадастровой оценки должна бытьизменена в целях учета особенностей регулирования оборота и правового режимаобъектов недвижимости.
Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценканедвижимости (ФСО № 7)» рыночная стоимость застроенного земельного участкадля внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимостиоценивается исходя из допущения, что он является незастроенным.
Однакоподобный подход является необоснованным в ситуациях, когда земельный участоки возведенная постройка принадлежат разным лицам. Стоимость участка, покоторой он может быть отчужден отдельно от возведенных на нем построек, будетниже, чем стоимость аналогичного свободного участка, а правило п. 20Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» повлечетзавышение налоговой базы по земельному налогу и ущемление правналогоплательщиков. Данное решение приводит к виртуализации объекта оценки– оценивается не сам земельный участок с улучшениями, а его незастроенныйаналог, что недопустимо, поскольку нарушается требование экономическойобоснованности налогообложения.75.
Понятие кадастровой стоимости, закрепляющее ее законодательнопонимаемую связь с рыночной стоимостью, с одной стороны, и фиксирующееотличительные признаки, предопределенные особыми целями ее установления – сдругой, должно быть установлено на уровне закона. Принципы определенности иэкономической обоснованности налогообложения не допускают передачуполномочий по содержательному наполнению кадастровой стоимостифедеральному органу, осуществляющему функции по нормативно-правовомурегулированию оценочной деятельности.
Определение понятия кадастровойстоимости неразрывно связано с установлением регулятивных целейналогообложения недвижимости, что относится к прерогативе законодателя, а неисполнительных органов. На подзаконный уровень могут быть переданыполномочия по установлению правил расчета кадастровой стоимости, но лишь втой мере, в которой данные правила не изменяют понимания кадастровойстоимости, установленного законом.6.
В делах об оспаривании результатов кадастровой оценки путем установлениярыночной стоимости функция суда состоит не в разрешении спора о праве, а вустановлении справедливой рыночной стоимости объекта оценки. Кадастроваястоимость – это не факт объективной действительности, а условная расчетнаявеличина, значения которой могут отличаться в зависимости от того, какой субъекти с применением каких подходов осуществляет расчет. В этих условиях судвыступает тем органом, который вправе прервать бесконечную множественностьпроцедурно достоверных оценок и принести определенность в отношения сторонза счет установления окончательного результата оценки.7. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимостиявляется нормативным в части утверждаемых удельных показателей кадастровойстоимости, и ненормативным в части утверждаемых значений кадастровойстоимости конкретных объектов недвижимости.
Хотя традиционно иКонституционный Суд РФ, и Верховный Суд РФ, и Высший Арбитражный Суд РФпризнавали за данным актом нормативный характер, однако правовые последствияутверждения значения кадастровой стоимости для конкретного объектанедвижимости претерпевает собственник этого объекта, то есть вполнеопределенное лицо. Тот факт, что актом органа субъекта РФ утверждаютсязначения кадастровой стоимости в отношении множества объектов, не меняетиндивидуально-правовой направленности каждого из этих значений в отдельностии не придает им качественно иного характера.8. К акту об утверждении результатов определения кадастровой стоимостипредъявляется требование экономической обоснованности, содержание которого в8части ненормативных положений проявляется в необходимости соответствияутверждаемых значений кадастровой стоимости доверительному интервалурыночной стоимости, признаваемому в теории оценочной деятельности.Возможность сосуществования процедурно достоверных оценок одного и того жеобъекта, различающихся по своим результатам, придает юридическое значениекатегории доверительного интервала и лишает смысла поиск экономическойобоснованности кадастровой стоимости в ее соответствии какому-то конкретномузначению рыночной.
Поэтому оспаривание кадастровой стоимости в связи сустановлением рыночной еще не свидетельствует об экономическойнеобоснованности первой. Одновременно с этим, само по себе соблюдение правилкадастровой оценки не гарантирует получение экономически обоснованныхрезультатов, если они не соответствуют доверительному интервалу рыночнойстоимости. Иными словами, кадастровая оценка способна приводить к получениюпроцедурно достоверных, но экономически необоснованных результатов,нарушающих прав налогоплательщиков. В этих случаях наряду с оспариваниемкадастровой стоимости налогоплательщикам должна быть предоставленавозможность возмещения убытков для полного восстановления нарушенных прав.Научное и практическое значение исследования.
Выработанные висследовании подходы создают концептуальную основу для решенияпрактических проблем, возникающих с связи с утверждением и пересмотромрезультатов определения кадастровой стоимости, вскрывают проблемыдействующего подзаконного регулирования в области кадастровой оценки, а такжемогут быть использованы при выборе направлений реформирования налоговогозаконодательства, а также законодательства об оценочной деятельности.Апробация результатов исследования. Работа подготовлена на кафедрегосударственного и административного права юридического факультета СанктПетербургского Государственного Университета, где проведено обсуждение еечастей.Основные положения исследования были изложены в опубликованныхнаучных статьях, выступлении на научно-практической конференции.Структура работы.
Исследование состоит из введения, пяти глав,объединяющих десять параграфов, заключения, списка нормативных актов, спискаиспользованных источников.9Содержание работыВо введении обосновывается актуальность выбора темы исследования, егоцелей и задач, характеризуется его новизна, сформулированы положения,выносимые на защиту.В главе первой «Развитие системы государственной кадастровой оценкиобъектов недвижимости» на основании изучения современной истории развитиягосударственной кадастровой оценки (далее – ГКО) в России, а также исследованиязарубежного опыта выбора налоговой базы при налогообложении недвижимости,ставится проблема содержательного определения кадастровой стоимости какключевой категории для системы налогообложения недвижимости, а такжезадается структура дальнейшего исследования, нацеленного на решение этойпроблемы.В параграфе первом «Становлениеправового регулированиягосударственной кадастровой оценки» автор отмечает, что основнымипредпосылками к развитию системы ГКО послужило с одной стороны стремлениек переходу на адвалорное налогообложение недвижимости, а с другой – запрос состороны частных лиц на разработку механизма пересмотра утвержденныхзначений кадастровой стоимости в случае, если они расходятся с размеромрыночной стоимости.В результате к 2010 году в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочнойдеятельности) была введена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка»1,регулирующаяпроведениеГКОвсехобъектовнедвижимостиипредусматривающая основания к пересмотру кадастровой стоимости,отличающейся от рыночной.
C 2017 года вступил в силу Федеральный закон от03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которыйпредполагает ряд серьезных процедурных изменений.Во втором параграфе «Налогооблагаемая стоимость в зарубежныхправопорядках» проводится краткий обзор способов определения налоговой базыпо налогам на недвижимость в зарубежных странах. В целом можно выделить дваподхода: нестоимостной и стоимостной2. В рамках первого подхода, налоговая базаопределяется исходя из физических характеристик объекта недвижимости, вИзменения внесены Федеральным законом от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений вФедеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные актыРоссийской Федерации».2Property Tax Regimes in Europe. – Nairobi: UN-HABITAT, 2013. P.
25; Norregaard J. Taxing Immovable Property:RevenuePotentialandImplementationChallenges/IMFWorkingPaperP.23[http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2013/wp13129.pdf]; Land and property tax: A Policy Guide. – Nairobi: UNHABITAT, 2011. P. 49-63.110первую очередь, площади. Подобный подход очень в прост в администрировании,но не учитывает фактической ценности объекта недвижимости, из-за чеготрадиционно считается менее справедливым.Стоимостной подход характеризуется использованием в качестве налоговойбазы стоимости объекта недвижимости. Причем стоимость может быть различной:рыночной стоимостью, ограниченной рыночной стоимостью или некой условной(нормативно-определенной) стоимостью.
Хотя стоимостной подход традиционносчитается более справедливым и обеспечивающим равное налогообложение, егореализация сопряжена с высокими издержками.Для расчета условной стоимости собирается и анализируется рыночнаяинформация, на основе которой строится формула расчета условной стоимостинедвижимости в зависимости от физических показателей этой недвижимости(ценообразующих факторов).Система ограниченной рыночной стоимости предполагает, что налоговойбазой выступает не рыночная стоимость в чистом виде, но ее модифицированноезначение, определяемое, например, не на основе принципа наиболее эффективногоиспользования недвижимости, характерного для рыночной стоимости, а исходя изтекущего вида ее использования.Третий параграф «Понятие кадастровой стоимости» посвящен постановкепроблемы содержательного определения кадастровой стоимости.На законодательном уровне отсутствует определение кадастровойстоимости.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
