Автореферат (1150985), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Анализ связи рынка жилой недвижимости с изменением сбереженийнаселения РФ показал влияние сбережений населения на расходы на покупкунедвижимости с лагом времени (эффект накопления богатства), в результате19чего в период кризиса наблюдался запоздалый ажиотаж на рынке недвижимости (набольшее соотношение расходов на покупку недвижимости, 55,5%,наблюдалось именно в 2008 г.).7. Обнаружена цикличность на рынке жилой недвижимости – рынок жилья вписывается в циклы К.Маркса–К. Жугляра и С.
Кузнеца, сопровождаетсясинхронным изменением показателей рынка жилья и макроэкономических показателей (уровня производства, занятости, инвестиций и пр.).8. Выявлена связь рынка жилья с демографическими процессами (бракии разводы; смертность и рождаемость, миграционные процессы). Так,наибольший миграционный рост в российской экономике наблюдался в 2007–2009 годах, и в этот период цены на рынке недвижимости достигли своего максимума.4) Исследованы взаимосвязи рынка жилой недвижимости с рынкамитруда, капитала и финансовыми рынками, а также с рынком земли в современной России.На функционирование российского рынка жилья влияют следующиеособенности взаимосвязанных с ним рынков:1.
Рынка труда отрасли жилищного строительства:а) наличие на нем всех типов рыночных структур, характерных для разных сегментов рынка: совершенной конкуренции – для чернорабочих и разнорабочих, монополистической конкуренции – для специальностей, требующихпрофессиональной подготовки и опыта работы, олигополии – для высоквалифицированных инженеров, монополии – для рынка сложных и редких задач и всфере узкоспециализированного строительства;б) отсутствие четких границ фирмы и рынка по Р. Коузу обусловливаетформирование особых организационных форм на рынке труда: заемного труда,аутсорсинга и аутстаффинга;в) превышение средней цены труда работников строительной отраслинад средней ценой труда в экономике РФ объясняется компенсирующими раз20личиями (плата за сложность, опасность, тяжелые условия труда);г) активное привлечение иностранной рабочей силы позволяет работодателям снизить издержки на труд (в том числе за счет практики ценовой дискриминации и уклонения от налогов) и затраты на социальное страхование.2.
Рынка реального капитала:а) высокий моральный и физический износ основных фондов, находящихся на балансах строительных организаций (в среднем 50–60%), приводящийк увеличению сроков строительства и расходов на ремонт;б) рост доли приобретаемой техники иностранного производства, отличающейся большей функциональностью и эргономичностью (импортная техника на балансах предприятий в настоящее время составляет 36%–48%), развитиевторичного рынка импортной техники;в) развитие рынка внешних услуг капитала в строительной индустрии,организационной формой которого является лизинг основных фондов. Это объясняется потребностью в большом количестве специфических активов и связанных с их приобретением рисков (по О.
Уильямсону);г) высокий спрос на заемный капитал для обеспечения бесперебойногостроительства: банковские кредиты, превышение кредиторской задолженностинад дебиторской (до 20–50% в разные годы).3. Финансового рынка: с одной стороны, недвижимость является инвестиционным товаром – альтернативой вложениям в другие активы (согласнопортфельному подходу, учитываются такие свойства альтернативных активов,как доходность, ликвидность и риск), а, с другой стороны, состояние финансовых рынков влияет на издержки производства у строительных фирм.Проанализирована связь рынка жилой недвижимости с отдельными сегментами финансового рынка:а) с денежным рынком: 1) уменьшение реальной доходности номинальных активов (в т.ч.
депозитов) может мотивировать людей на превращение денежных накоплений в реальные ценности (в т.ч. недвижимость); 2) взаимодей21ствие банков со строительными компаниями развивается по двум направлениям: финансирование непосредственно строительства объекта жилой недвижимости и аккредитация его по ипотечным программам;б) с валютным рынком: сильное влияние динамики курса доллара США.Так, снижение доходности валютного рынка в 2006–2008 годах вызвало ростспроса и цен на объекты жилой недвижимости;в) с рынком ценных бумаг – связь несущественная, что объясняется небольшой их долей в общем объеме сбережений домохозяйств.4. Рынка земли: неэластичность предложения земли ведет к тому, что цена земли формируется спросом на участки, в т.ч. для строительства, кроме того,на цены земельных участков влияет наличие сервитутов (ограничений правсобственности).5) Изучены институциональные особенности функционированиярынка жилой недвижимости РФ: охарактеризованы присущие ему трансакционные издержки, особенности трансакций и виды предконтрактногои постконтрактного оппортунизма на нем.1.
Трансакционные издержки на примере рынка вторичного жилья отражены в таблице 3.2. Исследованы особенности трансакций на рынке жилья: 1) высокая степень неопределенности и риски строительства жилья находят свое отражение вотсутствии четких календарных планов и нарушении сетевых графиков субподрядными фирмами, что также приводит к нарушению прав потребителей; 2)разный эффект масштаба и разный оптимум для разного вида работ делает эффективным вывод части работ за пределы фирмы, замену внутрифирменныхотношений рыночными (договорными), при этом производственные издержкиуменьшаются, а трансакционные издержки растут (в том числе за счет ростанеопределенности и оппортунизма); 3) другим способом решения той же проблемы является создание дочерних фирм, осуществляющих часть работ для головной фирмы и часть для рынка путем заключения внешних договоров.
Таким22образом, на рынке жилья в ходе оптимизации трансакционных и трансформационных издержек возникают симбиозные фирменно–рыночные структуры.Таблица 3Трансакционные издержки на рынке жилой недвижимостиВид издержекОбъяснение1Трансакционные издержки ex ante1. Издержки поиска информации2возникают до момента заключения сделки на рынке жилой недвижимостизатраты на поиск информации о предлагаемом на рынке товаре(объектах жилой недвижимости) и о потенциальном партнере, атакже на анализ конъюнктуры рынка жилой недвижимостизатраты на ведение переговоров об условиях заключения сделки ссобственниками объектов жилой недвижимости или их представителями; могут быть переложены на посредника и трансформироваться в денежную формуденежные и временные затраты на самостоятельный осмотр покупателем подобранных вариантов, а также (на привлечение квалифицированных специалистов-оценщиков)затраты на юридическое сопровождение сделки, ее нотариальноезаверение; затраты на оплату пошлины за государственную регистрацию прав, а также ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с нимвозникают после заключения сделки на рынке жилой недвижимостизатраты времени, психологические издержки и денежные затратына предусмотрение возможности возвращения к первоначальному имущественному положению покупателя в случае расторжения сделки, выражающиеся в стремлении изменить условиясделки часто путем занижения цены с целью уменьшения величины налога и др.А) затраты на закрепление прав собственности посредством государственной регистрации в ЕГРП, затраты на использование института титульного страхования рисков потери права собственности;Б) судебные расходы, затраты времени и ресурсов, необходимыхдля восстановления нарушенных прав в ходе выполнения контракта: в т.ч., в случае возвращения в первоначальное имущественное положение при признании сделки ничтожной или недействительной и др.;затраты на заключение договоров о вневедомственной охранеобъектов жилой недвижимости, а также устройство различныхохранных приспособлений для защиты объекта жилой недвижимости от нежелательного проникновения в него третьих лиц и др.2.
Издержкиведенияпереговоров3. Издержки измерениякачестваобъектовжилой недвижимости4. Издержки заключения контрактаТрансакционные издержки ex post1. Издержки мониторинга и предупрежденияоппортунизмасобственника2. Издержки спецификации и защиты правсобственности3.
Издержки защиты оттретьих лиц3. Обнаружено, что жилье является разновидностью экспериментальных23благ, а рынок жилой недвижимости обладает чертами «рынка лимонов», для которого характерно явление «ухудшающего отбора» по Дж. Акерлофу. Условия«ухудшающего отбора» на рынке жилья: 1) разнокачественность товара; 2) информационная асимметрия – наличие скрытых для одной из сторон сделки (покупателя) характеристик и наличие у второй стороны сделки (продавца) частной информации о качестве предлагаемого товара; 3) невозможность отраженияв структуре цен всех характеристик товара; 4) нечеткость прав собственности исклонность к оппортунизму наиболее защищенной стороны сделки.
Результатом является повторное возвращение на рынок объектов недвижимости соскрытыми негативными характеристиками («лимонов») и исчезновение c рынкаболее качественных товаров («персиков»): они либо перекупаются посредниками, либо продаются вне общего рынка на основе личных связей, договоренностей. В данном случае продавец оказывает своего рода дополнительнуюуслугу «своему» покупателю в виде раскрытия информации. Поскольку массовый рынок для «персиков» отсутствует, его место занимает индивидуальнаяпродажа, в том числе на основе личных связей.Чертами рынка «лимонов» в большей степени обладает вторичный рынок, однако, на первичном рынке в определенной институциональной среде,характеризующейся нечеткостью прав собственности, ухудшающий отбор приобретает особые формы: 1) намеренное занижение качества нового жилья вусловиях нечеткости стандартов (в первую очередь наблюдается ухудшениепараметров, которые носят свойства экспериментальных благ); 2) намеренноеуклонение строительными фирмами от принятых на себя обязательств, в томчисле по срокам строительства и комплектности.В работе также рассмотрены примеры морального риска посредника нарынке первичного и вторичного жилья в следующих формах: 1) отлынивание –уклонение (бездействие) от явных или подразумеваемых обязательств в силунечеткости контракта, его незащищенности или незначительности санкций; 2)вымогательство – поведение, направленное на передел общей ренты с приме24нением угрозы выхода из кооперации (обе формы оппортунизма наблюдаютсякак в строительстве, так и на вторичном рынке жилья).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
