Автореферат (1150985), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Доходы покупателейВлияние на спрос прошлых, текущих и ожидаемых вбудущем доходов, а также возможности полученияипотечных кредитов и использования средств материнского капитала4. Цены на другие товары и Прямая связь между спросом на жилье и ценами комуслугиплементарных благ (услуг ЖКХ). Обратная связь между спросом на жилье и ценами благ-субститутов (аренды жилья, совместного проживания и пр.)5. Фактор времениТенденция увеличения спроса на загородную недвижимость весной и на городские квартиры – осенью.Влияние на инвестиционный спрос срока регистрацииправ6.

Количество покупателей Влияние на спрос внешней и внутренней миграции,увеличения арендаторов жилья в курортных городах всезон отпусков7. Ожидания потребителя- Влияние девальвации, деноминации, изменения правилми каких-либо политиигры на рынке жилья. Воздействие ценовых ожиданийческих или экономичена инвестиционный спрос на жилье. Воздействие измеских переменнения государственной политики и тенденций ипотечного кредитования на потребительский спрос8. Налоги и дотации (субПоложительное влияние на спрос налоговых вычетовсидии) покупателямпри покупке жилья и отрицательное влияние – увеличения налога на имущество. Влияние ожиданий относительно изменения налогового законодательства9. Шоки совокупного спро- Влияние на спрос изменения условий торговли на мисаровых рынках и доходов конъюнктурного происхождения10.

Шоки совокупного спро- Влияние на спрос изменения условий торговли на мисаровых рынках и доходов конъюнктурного происхождения1Составлено автором.14Продолжение таблицы 112Факторы ценовой эластичности спросаХарактеристика влияния1. Место жилья как товарав структуре потребностейОбратная связь между полноценностью системы удовлетворяемых потребностей и ценовой эластичностьюиндивидуального спроса на жилье в силу опосредованного влияния благосостоянияПрямая связь между степенью обеспечения домохозяйств пригодным для проживания жильём и ценовойэластичностью индивидуального спросаПрямое влияние на ценовую эластичность рыночногоспроса степени развитости рынка долгосрочной арендыобъектов жилой недвижимостиОбратное влияние среднего уровня доходов и прямоевлияние их дифференциации на эластичность рыночного спроса по ценеБольшая эластичность спроса по цене в краткосрочномпериоде по сравнению с долгосрочным периодом2.

Степень насыщенностипотребности3. Наличие и количествотоваров-заменителей4. Общие доходы потребителей и степень их дифференциации5. Фактор временивысокой эластичностью спроса по накопленным реальным сбережениям(имуществу) домохозяйств;высокой эластичностью спроса по ожидаемому изменению цен на него: этокасается в большей степени жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, и в меньшей степени – жилья, приобретаемого в потребительских целях.Детерминанты предложения, факторы эластичности предложения по ценена объекты жилой недвижимости и их характеристики представлены в табл. 2.Анализ предложения объектов жилой недвижимости показал, что оно характеризуется: низкой ценовой эластичностью в краткосрочном периоде; более высокой ценовой эластичностью в долгосрочном периоде.Идентифицированы типы рыночных структур на рынке жилой недвижимости на основе следующих критериев: - по количеству продавцов первичный рынок жилья относится к типуолигополии, а вторичный – к монополистической конкуренции;15Таблица 2Детерминанты предложения и его эластичности на рынке жилой недвижимости2Детерминантыпредложения и его эластичностиХарактеристика1.

Цены и доступность ресурсов(факторов производства)2.3.4.5.6.Положительное влияние на рыночное предложениежилья и его эластичность близости залежей полезных ископаемых, наличия производств строительных материалов и строительной техники, развитости рынка заемного капитала, конкуренции нарынке труда. Эти факторы способствуют снижению цены предложения жильяНовые (более производитель- Положительное влияние на рыночное предложениеные) технологиии его эластичность появления новых материалов иинновационных технологий на рынке малоэтажного домостроения, а также информационных технологий на рынке посреднических услугНалоги и дотации (субсидии) Опосредованное влияние прямых налогов и пряна продавцовмое влияние косвенных налогов на цену предложения жильяЦены на товары, конкурируОтрицательное влияние на предложение жилья иющие в производстве или со- участков для его строительства цен на коммерчепутствующие друг другу вскую недвижимость и сельхозугодья.

Положительпроизводственое влияние роста цен на жилье на предложениеторгово-офисных площадей, расположенных напервых этажах зданийКоличество продавцов данно- Отрицательное влияние на рыночное предложениего товара (услуги)и его эластичность ужесточения строительныхнорм и правил, а также неформальных требованийк бизнесу и др., положительное влияние – увеличения налогов на содержание объектов жилой недвижимости.Внешние шоки предложения Отрицательное влияние макроэкономических и отраслевых кризисов- по степени дифференциации товара рынок жилья относится к типу«монополистическая конкуренция с дифференциацией товара»;- по барьерам входа в отрасль (недостаточность и дороговизна предлагаемых земельных участков, непрозрачность тендеров по их продаже; неформальные требования к строительному бизнесу в виде социальных обязательств;2Составлено автором.16потребность в разнообразных специфических активах; перебои с поставкамистроительных материалов; недостаток квалифицированного персонала) первичный рынок жилья относится к типу олигополии.

На вторичном рынке жилья барьеры входа незначительны (для продавцов – наличие объекта, титула собственности; для покупателей – наличие денег; для посредников – репутация,эффект торговой марки, эффект доверия), рынок относится к типу монополистической конкуренции;- источниками прибыли на рынке в большей степени являются естественные и искусственные ограничения конкуренции и плата за риск, в меньшей степени – инновационная рента, присутствует как добросовестная, так инедобросовестная конкуренция.3) Охарактеризованы макроэкономические особенности функционирования и развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации насовременном этапе.1. Выделены два периода рыночной динамики на рынке жилья (рис.

1,рис. 2): а) период экспоненциального роста (2000–2008 гг.), описываемыйРис. 1. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном3рынке жилья в РФ3Составлено на основе данных Федеральной службы государственной статистики.17Рис. 2. Стоимость, цена и объемы производства первичного жилья в РФ4уравнениями: Pперв.  6535,4  e 0,2368 t ,Pвтор.  4961,9  e 0, 2718 t , R 2  0,98965R 2  0,9935– для первичного рынка и– для вторичного рынка. Причем в 2006–2007годах наблюдался рост цен выше экспоненциального тренда, рыночные индикаторы (опережающий увеличение затрат и объемов производства рост цен6;увеличение рентабельности строительства) свидетельствует о перегреве рынканедвижимости, формировании на нем финансового пузыря, преобладании рынка продавца; б) период состояния турбулентности (2009–2012 гг.) – характеризуется повышенной волатильностью цен и объемов.2. Исследование соотношения цен первичного и вторичного рынка жилья показало: до 2007 г.

имело местопревышение цен на первичном рынке по сравнению с ценами вторичного рынка и объяснялось следующими факторами: дефицитом нового жилья; высокойценой доступа на рынок для строительных компаний. Начиная с 2008 года,наблюдалось превышение цен на вторичном рынке жилья, что объясняется: его4Составлено на основе данных Федеральной службы государственной статистики.Расчеты автора.6За период 2000-2008 гг.

объемы строительства жилья выросли в 2,1 раза, стоимость строительства – в 5,57 раз,а цены первичной недвижимости – почти в 6,1 раз (расчеты автора на основе данных Федеральной службыгосударственной статистики РФ).518обновлением, большей комплектностью, лучшей обеспеченностью инфраструктурой (по сравнению со строящимся жильем), лучшей доступностью заемныхресурсов для его приобретения, а также снижением качества строительства нового жилья.3.

Обнаружена большая волатильность вторичного рынка жилья (СКОцен в 2000-2012 гг. равен 0,986), чем первичного рынка жилья (СКО 0,979),причем в периоды кризисов различие только увеличивается. Это объясняетсятем, что вторичный рынок обеспечивает приспособление цен и объемов к шокам в основном в краткосрочном периоде, а первичный – в долгосрочном периоде. Кроме того, на первичном рынке возможны неравновесные состояния.4.

Выявлен опережающий рост цен жилой недвижимости по сравнениюс ростом потребительских цен в 2000–2007 гг. За этот период ИПЦ вырос в2,31 раз, а индекс цен на первичную недвижимость – в 5,23 раз, на вторичнуюнедвижимость – в 6,23 раза, что объясняется формированием ценового пузыряна рынке жилья. В 2008 году темпы прироста цен жилой недвижимости сравнялись с темпами прироста потребительских цен, в 2009–2011 гг.

тенденция сменилась на противоположную, что объясняется коррекцией рынка.5. В результате анализа связи рынка жилой недвижимости с динамикойдоходов населения РФ выявлено, что изменение реальных располагаемых денежных доходов населения положительно влияет на расходы на приобретениежилья: в 2000–2010 гг. коэффициент их корреляции с лагом в 1 год составил0,703. Эти процессы сопровождались значительным увеличением денежноймассы, улучшением потребительских ожиданий, а также активизацией рынкаипотечных кредитов. Охарактеризовано влияние дифференциации среднедушевых доходов и миграционных процессов на показатели рынка жилья в различных регионах РФ.6.

Характеристики

Список файлов диссертации