Автореферат (1150985), страница 5
Текст из файла (страница 5)
А также изучены причины формирования теневых сегментов в строительстве и на рынке жилья(особенно на рынке его аренды) на основе теории Э. де Сото, путем сопоставления издержек внелегальности и издержек подчинения закону.6. С применением неоклассического и неоинституционального подходов исследованы несовершенства («провалы») рынка жилой недвижимости:монополизации рынка, недопроизводства общественных благ, отрицательных внешних эффектов, асимметрии информации; дан анализ их проявлений в институциональной среде российской экономики.Рассмотрены четыре случая «провалов рынка» жилья, требующие государственного вмешательства, согласно неоклассическому подходу:1.
Снижение конкуренции на рынке жилья – анализ показал, что на этовлияет как объём рынка, определяющий оптимальное количество строительныхфирм на нём, так и искусственные ограничения входа на него. Меньшее количество фирм наблюдается в регионах с более низкими среднедушевыми доходами (где нередко более развито индивидуальное строительство), а также в регионах, где присутствуют компании, ведущие деятельность по госконтрактам.Обнаружена также монопсония государства на отдельных рынка жилья (строительство жилья для государственных служащих, по программам сноса ветхогожилья). Способом решения проблемы является снижение входных барьеров вотрасль, борьба с последствиями монополизма (ростом цен, снижением качества).2.
Информационная асимметрия на рынке жилья – заключается в большей осведомленности производителей, нежели покупателей, о качестве материалов и работ. Способом решения проблемы является своевременное обновлениестандартов, правил и норм (ГОСТов и СНиПов), развитие деятельности саморегулирующихся организаций и института независимой оценки.
Другим последствием информационной асимметрии размытости прав собственности является25феномен обманутых дольщиков, а одним из современных способов решенияданной проблемы является введение института обязательной страховой ответственности застройщиков.3. Внешние эффекты на рынке жилья – рынок не всегда оптимальнымрешает проблемы, связанные с пересечением прав собственности. Жильё относится к социально-значимым благам, на рынке которого присутствуют положительные внешние эффекты: а) эффекты макроуровня: улучшение жилищных условий положительно влияет на демографическую обстановку, повышение уровня жизни, образования, здравоохранения, снижение криминогеннойситуации и пр.; б) эффекты микроуровня: когда строительство нового жильясопровождается благоустройством и озеленением территорий, реализациейпроектов комплексного развития, программ волнового переселения и реноваций, улучшением транспортной доступности.
Государство призвано управлятьположительными эффектами, в том числе путем принятия генеральных плановразвития, организации строительства инфраструктурных объектов, участвоватьв софинансировании и компенсации затрат.Отрицательные внешние эффекты: а) изменение в образе историческойчасти города вследствие нерегулируемой градостроительной активности; б)ухудшение экологической обстановки; в) незавершенное строительство способствует увеличению травматизма, преступности; г) «точечная застройка» сопровождается ухудшением условий жизни для пользователей близлежащих объектов жилой недвижимости.
Способом решения проблемы является развитие института местного самоуправления, заключение трехсторонних соглашений(государство строительная фирма общее собрание жильцов), более четкаяспецификация прав собственности вовлеченных в конфликт сторон. Результатом является достижение рыночного соглашения между интересами общественности и строительных фирм с компенсацией негативных эффектов.4. Недостаточность производства общественных благ – законами рынка не регулируются такие процессы, как: развитие инженерной и социальной26инфраструктуры при новом строительстве, улучшение транспортной доступности и т.д.; поэтому эту функцию берет на себя государство, взимая плату запользование этими благами (налоги) и финансируя их содержание и дальнейшее производство.
Способом решения проблемы является создание налоговыхльгот для строительных компаний, которые возьмут на себя часть производстваобщественных благ при освоении новых территорий под строительство.7) Сгруппированы административные и экономические методы государственного регулирования рынка жилья, выявлены их недостатки, предложены пути их совершенствования, направленные на решение трех основных проблем российского рынка жилья (дефицита качественного жилья, его ценовой доступности, слабых темпов инновационного развитияотрасли).На рис.
3. сгруппированы методы государственного регулирования рынка жилья.Анализ государственного регулирования рынка жилья в Российской Федерации показал, что оно должно быть направлено на решение трех основныхпроблем:1. Дефицит качественного жилья, проявляющийся в: высоком уровнефизического и морального износа существующего жилого фонда; недостаточной решенности проблемы ветхого и аварийного жилья; несоответствии современным стандартам части объектов жилой недвижимости.
Мерами государственного регулирования при решении этой проблемы могут быть: стимулирование процессов реновации территорий путем дотирования процентной ставкии ведения налоговых льгот для строительных компаний.2. Низкие темпы инновационного развития отрасли по причинам: отсутствия экономических стимулов и дороговизны применения новых строительных технологий; низкой квалификации фирм-подрядчиков; устаревания регламентов; антиинновационной атмосферы в обществе и консервативного мышления лиц, принимающих управленческие решения в строительстве.
Меры госу27дарственного регулирования для решении этой проблемы: модернизация ГОСТов и СНиПов, поощрение внедрения энергоэффективных материалов и технологий.Методы государственного регулированиярынка жилой недвижимостиАдминистративныеметодыЭкономическиеметодыиспользование инструментов налоговой политики:- имущественный налоговый вычет по расходам на строительство или при приобретениижилья, земельных участков под жилье, а также на погашение целевых жилищных кредитов (займов);- освобождение от подоходного налога припродаже жилья при условии владения им более 3-х лет либо его уплата с суммы, превышающей 1 млн. руб.;- отмена налога на наследование и дарениежилья между близкими родственниками и др.правовое регулирование – обновление ГОСТов и СНиПов, внесение поправок в Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы РФ и другие нормативно-правовыеактыинфраструктурное обеспечение функционирования рынка жилой недвижимости - включает в себя институт учёта и регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок сним, разработку единой РИПД, нотариат, суды и др.выкуп в государственную собственностьобъектов жилой недвижимости для общественных нужд (предоставления жилья малоимущим, жертвам ЧС и др.
категориям граждан)использованиеинструментовденежнокредитной политики – главным образом вобласти ипотечного кредитованияразработка и реализация государственнойцелевой программы «Обеспечение доступными комфортным жильем и коммунальнымиуслугами граждан РФ» (в т.ч. полпрограммы«Жилище») посредством деятельности ОАО«АИЖК», Фонд РЖС, Фонд ЖКХгосударственная политика в области тарифного регулирования и реформирования организаций ЖКХ и др.Рис. 3. Методы государственного регулирования рынка жилой недвижимости73. Недоступность жилья для большинства населения из-за высокой стоимости объектов жилой недвижимости в крупнейших городах РФ, дороговизныипотечных кредитов, а также слабых результатов реализации программ обеспе7Составлено автором.28чения населения доступным жильем. Меры государственного регулирования,направленные на решение этой проблемы: снижение административных барьеров и коррупционной нагрузки на строительный бизнес, развитие АИЖК, снижение стоимости ипотечных кредитов.Основное содержание диссертации раскрыто автором в следующих работах:В изданиях, аннотированных ВАК:1.Щулепникова Е.А.
Анализ состояния и тенденций рынка жилой недвижимостиРоссийской Федерации / М.Ю. Малкина, Е.А. Щулепникова // Экономический анализ: теорияи практика. – 2012. – № 20 (275). – С. 2-12. – (0,9/0,45 п.л.).2.Щулепникова Е.А. Анализ типа рыночной структуры рынка жилойнедвижимости / М.Ю. Малкина, Е.А. Щулепникова // Вестник Нижегородского университетаим. Н.И. Лобачевского. № 4. – Н. Новгород: Изд-во ННГУ им. Н.И.
Лобачевского, 2012. – С.313-319. – (0,7/0,35 п.л.).3.Щулепникова Е.А. Тенденции развития рынков труда и капитала встроительной отрасли российской экономики / М.Ю. Малкина, Е.А. Щулепникова // ВестникНижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. № 2 (2). – Н. Новгород: Изд-во ННГУим. Н.И. Лобачевского, 2012.
– С. 188-196. – (0,7/0,35 п.л.).4.Щулепникова Е.А.. Особенности формирования спроса, предложения и равновесия на рынке жилой недвижимости в России / М.Ю. Малкина, Е.А. Щулепникова // Экономический анализ: теория и практика. – 2013. - № 16 (319). – С. 2–14.
– (1,3/0,65 п.л.).(Перепечатано в Дайжест–Финансы. – 2013. - № 6. – С. 18–29).5.Щулепникова Е.А. Теоретические аспекты инновационного развития рынкажилья в современной России / Щулепникова Е.А. // Управление экономическими системами:электронный научный журнал.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
