Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход (1142943)

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла

На правах рукописиАрашукова Сюзанна МухамедовнаФормирование и оценкарыночной стоимости недвижимости,приносящей доход08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредитАвторефератдиссертации на соискание ученой степеникандидата экономических наукМосква2013Работа выполнена на кафедре «Оценка и управление собственностью» вФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве РоссийскойФедерации»Научный руководитель:доктор экономических наук, профессорФедотова Марина АлексеевнаОфициальные оппоненты:Стерник Сергей Геннадьевич,доктор экономических наук, профессор,ФГБОУ ВПО «Российская академиянародного хозяйства и государственнойслужбы при Президенте Российской Федерации»,заместитель по научной работе деканаФакультета экономики недвижимостиНикитушкина Ирина Владимировна,кандидат экономических наук,ФГБОУ ВПО «Московский государственныйуниверситет имени М.В.

Ломоносова»,доцент кафедры «Финансы и кредит»Ведущая организация:ФГАОУ ВПО «Северо-Кавказскийфедеральный университет»Защита состоится «12» декабря 2013 г. в 10.00 часов на заседаниидиссертационного совета Д 505.001.02 на базе ФГОБУВПО «Финансовыйуниверситет при Правительстве Российской Федерации» по адресу:Ленинградский проспект, д. 49, ауд. 406, Москва, 125993.С диссертацией можно ознакомиться в диссертационном залеБиблиотечно-информационногокомплексаФГОБУВПО«Финансовыйуниверситет при Правительстве Российской Федерации» по адресу:Ленинградский проспект, д. 49, комн.

203, Москва, 125993.Автореферат разослан «08» ноября 2013 г. Объявление о защитедиссертации и автореферат диссертации «08» ноября 2013 г. размещены наофициальном сайте Высшей аттестационной комиссии при Министерствеобразования и науки Российской Федерации по адресу http://vak.ed.gov.ru и наофициальном сайте ФГОБУВПО «Финансовый университет при ПравительствеРоссийской Федерации»: http://www.fa.ru.Ученый секретарьдиссертационного совета Д 505.001.02кандидат экономических наукЕ.И. МешковаІ. Общая характеристика диссертационной работыАктуальность темы исследования. Недвижимое имущество в настоящеевремя является важным объектом экономического исследования и анализа.Повторяющиеся спады и кризисы экономики, стремление к наличию развитогорынка недвижимости – все это провоцирует его участников постоянносовершенствовать свой инструментарий анализа формирования стоимостинедвижимости и ее оценки, а также изучать влияние прямых и косвенныхфакторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, присутствующих какна самом рынке, так и в смежных областях.

При этом развитие рынканедвижимости сопровождается большим количеством заключенных сделоккупли-продажи, принятых решений об инвестировании в недвижимость и еедевелопменте. Объективные результаты определения стоимости недвижимости,таким образом, становятся более актуальными и востребованными.Стоимостные ориентиры объектов недвижимости требуют сегментациирынка недвижимости. В результате анализа рынка недвижимости по способугенерациидоходавыявленочетыресегмента:индустриальная,специализированная, доходная и предназначенная для личного пользованияжилая недвижимость.Исследование рынка доходной недвижимости позволило определить, чтопо способу генерации дохода существуют два разных класса – типичные инетипичные объекты доходной недвижимости.

Для целей оценки выявлено, чтодоходы типичной недвижимости создаются сдаваемой в аренду площадью иставкой аренды (офисы, склады, торговые центры), в то время как доходынетипичной недвижимости формируются количеством единиц, приносящихдоход (номер к гостинице, посадочное место в кинотеатре, фитнес-карта) истоимостью их предоставления.

Очевидно, что у нетипичных объектовдоходной недвижимости возникают и дополнительные источники получениядоходов (гостиница - поступления от ресторанов, баров, услуг химчистки,фитнес-клуб – поступления от баров, персональных тренировок и т.д.). Такимобразом, в объектах нетипичной доходной недвижимости наблюдается синтезэлементовнедвижимостиибизнеса.Дифференцированныеисточникиполучения доходов, важность фактора управления подобными нетипичными3объектами доходной недвижимости позволяют сделать вывод, что с цельюопределенияихстоимостивозникаетнеобходимостьучетабизнес-составляющей в виде отличных от типичных объектов недвижимостиисточников получения доходов.Классические методы оценки недвижимости, основанные на показателяхсдаваемой в аренду площади и ставки аренды, приемлемы для оценки типичнойдоходной недвижимости.

Анализ объектов доходной недвижимости с бизнеспотенциалом как объекта оценки, включающий исследование факторов,влияющих на их стоимость, которые также отличны от типичных объектовнедвижимости в виде необходимости учета загрузки, стоимости предоставленияуслуг, влияния менеджмента и т.д., позволил сделать вывод, что для их оценкинаиболеерациональным представляется использовать сочетание элементовметодов оценки недвижимости и оценки бизнеса в виде усовершенствованныхметодов оценки подобных объектов доходной недвижимости с бизнессоставляющей.Исследование проблематики оценки объектов недвижимости, приносящейдоход, как типичной, так и с бизнес-потенциалом, позволило выявить, чтонаиболее эффективными представляются методы доходного и сравнительногоподходов, которые в большей степени учитывают особенности данныхобъектов,аименноструктурудоходовирасходов,степеньрискаинвестирования в данные объекты, влияние ценообразующих факторов на ихстоимость.Отсутствие в России регулирующих норм в виде стандартов по оценкедоходной недвижимости также определяет актуальность темы исследования.

Поэтой причине и с учетом объективных реалий сложности рынка доходнойнедвижимости уточнение понятийного аппарата, признаков классификацииобъектов доходной недвижимости и факторов, влияющих на формированиестоимостиидоходынедвижимости,потребовалодополнительныхтеоретических исследований, результате которых изложены в данной работе.Степень научной разработанности проблемы. Вопросам оценкинедвижимостиуделеновниманиевисследованияхрядароссийскихспециалистов: Артеменкова И.Л., Григорьева В.В., Грязновой А.Г., Ивановой4Е.Н., Зарубина В.Н., Тарасевича Е.И., Стерника Г.М., Стерника С.Г., ФедотовойМ.А.

Работы названных авторов больше отражают классический вариантформирования и оценки рыночной стоимости недвижимости. Отдельныевопросы функционирования рынка доходной недвижимости нашли отражение втрудах: Грабового П.Г., Валдайцева С.В., Озерова Е.С., Смоляка С.А., ПоповаГ.В. и др.Большой вклад в развитие методов оценки доходной недвижимостивнесли российские и зарубежные специалисты: Ассессорс А., Гелтнер Д.,Грабовой П.Г., Грибовский С.В., Ленхофф Д.С., Матисяк Г., Меллен С., МиллерН.Г., Ордуэй Ник, Рубин К., Фридман Дж.Изучение методов оценки доходной недвижимости с бизнес-потенциалом,в особенности в рамках доходного подхода, нашло отражение в трудах такихученых как Вулвертон Л., Вернор Д., Дерус Дж., Рашмор С., Ралей Л.,Рогински Р.Анализ работ названных авторов показал, что требует совершенствованияметодика определения стоимости доходной недвижимости, в особенностинетипичных объектов с бизнес-потенциалом, не рассмотрена методика оценкиих стоимости, учитывающая факторы стоимости.

Кроме того, не в полной мереисследованы способы расчета ставки дисконтирования для оценки доходнойнедвижимости с бизнес-потенциалом, не изучено влияние на их стоимостьразличных ценообразующих факторов.Необходимостьсовершенствованияметодовоценкистоимостинедвижимости, приносящей доход, в особенности недвижимости с бизнеспотенциалом, наличие ряда нерешенных и дискуссионных вопросов в областипонятийного аппарата доходной недвижимости, обусловливает актуальностьтемы исследования, предопределяя ее структуру, цели и задачи.Целью диссертационной работыявляется решение научной задачиформирования рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход, исовершенствования методов ее оценки.Для достижения цели поставлены и решены следующие задачи,определившие логику диссертационного исследования и его структуру:• обобщить сложившиеся в экономической литературе представления о5сущности понятия недвижимости, приносящей доход, и на этой основеразработать авторское определение;•исследовать особенности доходной недвижимости как объектаоценки, влияющие на величину ее рыночной стоимости;• исследовать и предложить классификацию объектов недвижимости,детализированную для объектов доходной недвижимости;• определить существенные факторы, влияющие на стоимость доходнойнедвижимости, в том числе и на доходную недвижимость с бизнеспотенциалом;• систематизировать и обобщить зарубежный и российский опыт оценкинедвижимости, приносящей доход, в частности, доходной недвижимости сбизнес-потенциалом;• разработать и апробировать методику оценки рыночной стоимостидоходной недвижимости с бизнес-потенциалом на примере гостиничнойнедвижимости.Объектом исследования является недвижимость, приносящая доход, вчастности доходная недвижимость с бизнес-потенциалом.Предметомисследованияявляютсяподходыиметодыоценкинедвижимости, приносящей доход, в частности доходной недвижимости сбизнес-потенциалом (на примере гостиничной недвижимости).Методические и теоретические основы исследования.Методологической и теоретической основной диссертации послужилиработы отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории,оценки стоимости недвижимости и бизнеса, специализирующихся на оценкенедвижимости, приносящей доход, диссертационные работы по указаннойпроблематике, а также законодательные и нормативные документы РоссийскойФедерации, Федеральные стандарты оценки, Международные стандартыоценки, Стандарты RICS.Методология исследования базируется на использовании классическихнаучных методов и приемов: системного подхода к объекту и предметуисследования, анализа и синтеза, сравнения и обобщения, группировки,6моделирования, методов исторического и логического анализа теоретического ипрактического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность идостоверность диссертационной работы.Исследование выполнено в рамках п.

5.1. и п. 5.2. Паспортаспециальности08.00.10–Финансы,денежноеобращениеикредит(экономические науки).Информационная основаИнформационной основой исследования послужили монографии ипубликации в периодических изданиях, в том числе зарубежных специалистов,нормативныедокументы.Вработетакжеиспользованыресурсыинформационных агентств Блумберг (Bloomberg), СПАРК, Reuters Group,информационные и методические материалы крупнейших оценочных иконсалтинговых компаний, материалы научных конференций, финансовая ибухгалтерская отчетность российских гостиниц.Научная новизна исследованиясостоит вразвитии комплексатеоретических и методических положений стоимостной оценки недвижимости,приносящей доход, в частности доходной недвижимости с бизнес-потенциалом.Новыми являются следующие научные положения:1.Уточнено понятие недвижимости, приносящей доход, функциональныеспособности которой обеспечивают возможность генерировать доход, нотолько эффективное управление и/или рациональное использование еюдают возможность извлечения дохода;2.Выявлены особенности недвижимости, приносящей доход, как объектаоценки: а) служит потребительским ресурсом для бизнеса; б) являетсяобъектом вложения инвесторов; в) способна генерировать доход при ееэффективном управлении и/или рациональном использовании; г) можетприносить среднерыночныйдоход лишь при реализации ее бизнес-потенциала;3.Предложена классификация недвижимости с детальным разделениемдоходной недвижимости на типичную, доходы которой создаютсясдаваемой в аренду площадью и ставкой аренды, и доходнуюнедвижимость с бизнес-потенциалом, доходы которой формируются7количеством единиц, приносящих доход (номер в гостинице, посадочноеместо в кинотеатре, фитнес-карта) и стоимостью их предоставления;В результате разработки глобальной системы функционирования рынка4.недвижимости представлена и обоснована совокупность факторовстоимости недвижимости, приносящей доход, дополненная детально длядоходной недвижимости с бизнес-потенциалом:первичные фундаментальные факторы: состояние национальной илокальной экономики, социальные, экологические факторы и т.д.;вторичные фундаментальные факторы: наличие государственногорегулирования и правовая среда;общие факторы стоимости недвижимости, приносящей доход:площадь, местоположение, износ и т.д.;детализированные факторы стоимости доходной недвижимости сбизнес-потенциалом,вчастностикласс,сегментобъектанедвижимости и т.д.;5.Разработана методика оценки доходной недвижимости, учитывающаяновейшие положения зарубежных методик оценки доходной недвижимостис бизнес-потенциалом, основанная на:учете возможных источников доходов - при расчете его совокупнойвеличины в рамках доходного подхода;использовании ставки дисконтирования, учитывающей как бизнесдоходной недвижимости, так и риски инвестирования;обосновании применения метода отраслевых мультипликаторов,который в большей степени отражает драйверы стоимости объектанедвижимости и приводит к получению наиболее объективнойрыночной стоимости;6.

Характеристики

Тип файла PDF

PDF-формат наиболее широко используется для просмотра любого типа файлов на любом устройстве. В него можно сохранить документ, таблицы, презентацию, текст, чертежи, вычисления, графики и всё остальное, что можно показать на экране любого устройства. Именно его лучше всего использовать для печати.

Например, если Вам нужно распечатать чертёж из автокада, Вы сохраните чертёж на флешку, но будет ли автокад в пункте печати? А если будет, то нужная версия с нужными библиотеками? Именно для этого и нужен формат PDF - в нём точно будет показано верно вне зависимости от того, в какой программе создали PDF-файл и есть ли нужная программа для его просмотра.

Список файлов диссертации