Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход (1142943), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Рис. 2.13Рис. 2. Глобальная система функционированиярынка недвижимостиДанная система способна обеспечить устойчивый баланс между спросоми предложением в долгосрочной перспективе при условии, что все участникисистемы в одинаковой степени способны делать грамотные прогнозы идостаточно оперативно реагировать на происходящие изменения.В результате разработки данной глобальной системы функционированиярынка недвижимости автором представлена и обоснована совокупностьфакторов стоимости недвижимости, приносящей доход, путем проецированиясистемы взаимодействия фундаментальных факторов стоимости недвижимостина рынках площадей, капитала, активов и девелопмента, на плоскость рынкадоходной недвижимости.

Новым является категоризация фундаментальныхфакторов стоимости на факторы «первичного» и «вторичного» уровня, а такжеделение на факторы стоимости типичной доходной недвижимости и факторыстоимости недвижимости с бизнес-потенциалом, см. Рис. 3.14Рис. 3. Факторы стоимости доходной недвижимостиНа основе разработанной общей системы факторов стоимости доходнойнедвижимостипредложенасистеманедвижимости, см. Рис.4.15факторовстоимостигостиничнойРис. 4 . Факторы стоимости доходной недвижимости,детализированные для гостиничной недвижимостиОсновнаяцельпредставленияданнойсистемызаключаетсявиллюстрации того, каким относительно неизменным является общий блокфакторов стоимости доходной недвижимости, и как блок факторов стоимостидоходной недвижимости с бизнес-потенциалом видоизменяется в зависимостиот конкретного вида недвижимости.Вторая группа проблем связана с анализом современной российской и16зарубежной практики оценки недвижимости, приносящей доход.1.Систематизирован современный российский опыт оценкидоходной недвижимости, базирующийся на применении преимущественнодвух подходов – доходного и сравнительного.Затратный подход к оценке недвижимости рассматривает стоимостьнедвижимости с точки зрения понесенных издержек, то есть затраты наприобретениеактивовнеобуславливаютпрогнозируемыедоходы.Внаибольшей степени он применим при оценке имущества для целейстрахования, также для оценки объектов нового строительства – техникоэкономический анализ нового строительства, для определения наилучшего инаиболее эффективного использования земли.

Также он может быть необходимтогда, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения илиналожения ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений отстоимости земли. А объектом данного исследования является недвижимость,которая генерирует доход – типичная и с бизнес-потенциалом.

Для целейопределения эффективности и доходности недвижимости затратный подход неносит информативного характера и в рамках данного исследования подробно неописывается.Доказано, что для оценки типичной доходной недвижимости инетипичной с бизнес-потенциалом целесообразнее в рамках доходного подходаиспользовать метод дисконтированных денежных потоков. При построенииденежного потока необходимо учитывать все возможные источники получениядохода, главным же показателем дохода будет для типичной доходнойнедвижимости -площадь объекта и уровень арендной ставки, а длянедвижимости с бизнес-потенциалом - уровень загрузки и стоимость услуг. Вроссийской практике изучена пока только оценка недвижимости, включающаяарендные источники получения дохода.Отличительной особенностью оценки в рамках доходного подходаявляется то, что расчет ставки дисконтирования по классической модели дляоценки недвижимости использовать можно для оценки типичной доходнойнедвижимости.Дляоценкиженедвижимостисбизнес-потенциаломцелесообразно рассчитывать ставку дисконтирования, которая будет учитывать17риски вложения, связанные с ведением бизнеса, а не только арендныеисточники получения дохода.Проведенный в диссертации анализ российской практики оценкидоходной недвижимости в рамках сравнительного подхода позволяет сделатьследующие выводы.

Во-первых, существует проблема, связанная с закрытостьюинформации на рынке, что не всегда представляет возможным использоватьсравнительныйподход.Во-вторых,отсутствуетвозможностьчеткогоопределение подсегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки иобъект-аналог. Для данной цели автором и предложена усовершенствованнаяклассификация объектов недвижимости.2.Систематизировансовременныйзарубежныйопытоценкинедвижимости, генерирующей доход.Европейские Стандарты Оценки (EVS) относят доходную недвижимость копределенному типу, который оценивается через его торговый потенциал.

Встандартах RICS методики оценки доходной недвижимости с бизнеспотенциалом нет. Есть лишь описание того, что к подобному видунедвижимостиотносятимуществоскоммерческимпотенциалом.Международные стандарты оценки относят подобную недвижимость также ксвязанному с торговлей имуществу. Оценку же подобной недвижимостипредлагается осуществлятьна основаниивозможной прибыли до вычетапроцентов, налогов и амортизации материальных и нематериальных активов(EBITDA), скорректированной таким образом, чтобы отразить характерторговли достаточно эффективного управляющего, с использованием методадисконтированныхденежныхпотоковилипутемпримененияставкикапитализации к такому значению EBITDA.Невозможность более подробного описания процесса оценки доходнойнедвижимости с бизнес-потенциалом в Международных стандартах оценки,несмотря на стремление унифицировать все в интересах институциональныхмеждународных инвесторов, объясняется именно различиями как самих рынков,так и сложившихся систем оценки в различных странах.

Например, практикаоценки подобной доходной недвижимости в РФ отличается от международнойпрактики и в связи с особенностями ведения бухгалтерского учета. Таким18образом, если по МСФО для определения налога на имущество юридическихлиц необходима его рыночная стоимость, то соответственно и методика расчета,указанная в МСО, приемлема. А в РФ аналогичный налог на имуществорассчитывается как процент от стоимости недвижимого имущества по балансу.Тогда и необходимость разделения стоимостей бизнес-составляющей инедвижимости до настоящего времени не особо актуальна в РФ, в то время какв США например, очень актуальна.Таким образом, основное внимание в зарубежной литературе уделяетсяпроблеме разделения стоимостей объектов подобной доходной недвижимости сбизнес-потенциалом для целей страхования, налогообложения, в случаесудебного деления стоимостей, для целей кредитования.

Необходимостьподобного разделения стоимостей прописано в стандартах USPAP.Ряд зарубежных экономистов как Стефан Р. Кларк, Джон Р. Найт и др.(Stephen R. Clark, John R. Knight и др.) считают, что существуют значительныетрудности разделения стоимости бизнеса и стоимости доходной недвижимости,так как бизнес подобных объектов неразрывно связан с недвижимымимуществом.

Противники же данного предложения какМартин И. Бенсон(Martin E. Benson) например, утверждают, что стоимость бизнеса являетсяотдельнойдефиницией,неразрывносвязаннойспредпринимательскойспособностью, а не с объектами недвижимости. Для типичных объектовдоходной недвижимости данное утверждение имеет основание, а вот длянетипичных – нет.Наибольшее предпочтение в подходе разделения стоимостей имеет методамериканского экономистаРашмора С., при использовании которого доляобъекта недвижимости в стоимости гостиничного бизнеса составляет около 60процентов, в то время как с использованием метода оценки бизнеса гостиницы,разработанным Ленхофф Д.С., - около 30 процентов1.Принципиальноеразличиепридерживаютсявызванотехнологиямирасчетов,которыхэкономисты. Метод Рашмора предпочтительнее в силу того, что в результатерасчетов не занижается стоимость недвижимости, что не приводит к снижениюбазы для расчета налога на недвижимость (в США), но одновременно и не1Lennhoff D.C.

A business enterprise value, second edition, Appraisal Institute, Chicago, 201119снижает потенциал для использования заемного финансирования гостиничногобизнеса в связи с не занижением стоимости предмета потенциального залога объектов гостиничной недвижимости.Анализируя зарубежную методику к оценке гостиничной недвижимостисделан вывод, что подход, предлагаемый Рашмором С., может быть использованв России для оценки стоимости составляющей недвижимости. Особенно этобудет актуально с вводом единого налога на недвижимость и переходом крыночной оценке недвижимости в целях налогообложения.Также подход, предлагаемый Рашмором С., может быть актуален вРоссии для оценки возможностей кредитования гостиницы под залогнедвижимости. Используя данный подход возможности заемщика в видегостиницывозрастут,а,следовательно,иобъемыинвестированиявгостиничную отрасль увеличатся. Используя кредитными организациямиподход Рашмора С., возможно будет получить стоимость составляющейнедвижимостивобщейстоимостигостиницына20 % больше, нежели используя классический бизнес-подход.Но все же дискуссии ведутся и зарубежные экономисты утверждают, чтов настоящее время не разработаны научно обоснованные методы корректногоразделениястоимостибизнесакомпанииистоимостиееобъектовнедвижимости.Третья группа проблем предусматривает совершенствование методовоценки рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход, в частностидоходной недвижимости с бизнес-потенциалом.

Сформирован методическийаппаратформированияиоценкирыночнойстоимостинедвижимости,генерирующей доход.1. Совершенствованиеметодовдоходногоподходакоценкенедвижимости, приносящей доход.В результате исследования выявлено, что существует ряд обстоятельств,которые делают невозможным оценку нетипичной доходной недвижимости сбизнес-потенциалом классическими методами по оценке недвижимости,которые вполне уместны для оценки типичной доходной недвижимости, аименно: главным источником дохода будет не площадь объекта, как у типичных20объектов доходной недвижимости, а уровень загрузки и стоимость услуг, крометого необходимо учитывать дополнительные источники получения дохода; врамках ДДП расчет ставки дисконтирования по классической модели не дастрезультата, который учитывает риск инвестирования в объекты, деятельностькоторых связана с ведением бизнеса в том числе; деятельность нетипичныхобъектов доходной недвижимости с точки зрения ее оценки связана с ведениембизнеса, что уже не допускает применение классических методов к оценкерыночной стоимости недвижимости.В результате автором предложена модифицированная модель ДДП, гдепредставлена модель расчета ставки дисконтирования для бизнеса по моделиCAPM, адаптированная под соответствующий вид доходной недвижимости сбизнес-потенциалом.

Предложенная модель расчета ставки дисконтированияобоснована необходимостью учитывать не только риски инвестирования внедвижимость, но и особенности наличия бизнес-составляющей. Авторомпредложена модель расчета, которая по показателям безрисковой ставки,премии за рыночный риск будет идентична для объектов нетипичной доходнойнедвижимости с бизнес-потенциалом. А вот расчет величины коэффициентабета различается для каждого сегмента рынка.Также в результате исследования рынка гостиниц в г.Москве выявлено,что наиболее тесная связь загрузки номерного фонда гостиниц определена стемпом роста валового внутреннего продукта России, см.

Характеристики

Список файлов диссертации