Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящей доход (1142943), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Разработаны и научно обоснованы рекомендации по совершенствованиюметодовоценкинедвижимости,приносящейдоход,напримерегостиничной недвижимости, в основе которых лежит: а) применениеставки дисконтирования, рассчитанная как для оценки бизнеса по моделиCAPM,иадаптированнаяподкаждыйтипобъектовдоходнойнедвижимости за счет изменения соответствующего коэффициента бета;8б) использование метода отраслевых мультипликаторов, учитывающийвыявленные факторы стоимости для нетипичных объектов доходнойнедвижимости с бизнес-потенциалом, - единицу, приносящую доход(номер в гостинице, посадочное место в кинотеатре и т.п.), количество этихединиц и стоимость их предоставления.Теоретическая значимость исследованияТеоретическая значимость результатов исследования заключается вразвитииметодологическихосновстоимостнойоценкинедвижимости,приносящей доход, детализированной для нетипичной доходной недвижимостис бизнес-потенциалом.Практическая значимость исследования заключается в том, что ееосновные положения, результаты, разработанные методики и рекомендацииориентированы на широкое использование компаниями, занимающимисяоценочной деятельностью, особенно при оценке недвижимости, приносящейдоход с бизнес-потенциалом, на примере гостиничной недвижимости.Самостоятельное практическое значение имеют:- предложенный уточненный способ расчета ставки дисконтирования,рассчитанной как для оценки бизнеса по модели CAPM, и адаптированной подкаждыйтипобъектовдоходнойнедвижимостисбизнес-потенциалом,позволяющей избежать искажения величины дисконтированного денежногопотока в рамках доходного подхода;- представленныйприносящейдоход,срасчетрыночнойстоимостибизнес-потенциалом,нанедвижимости,примерегостиничнойнедвижимости, с помощью метода отраслевых мультипликаторов, которыйоснован на учете всех уникальных характеристик каждого типа доходнойнедвижимости с бизнес-потенциалом и позволяющий в итоге получить болееточный и объективный результат определения ее рыночной стоимости.Апробациярезультатыивнедрениеисследованиярезультатовдокладывалисьиисследования.обсуждалисьОсновныенаXIIIМеждународной научно-практической конференции «Современные тенденции вэкономике и управлении: новый взгляд» (г.

Новосибирск, Центр развитиянаучного сотрудничества, 2012), на 11-ом Международном Форуме «Большой9консалтинг 2013» (Москва, Саморегулируемая межрегиональная ассоциацияоценщиков (СМАО), 2013 год).Диссертация выполнена в рамках научно-исследовательских работФинансового университета по комплексной теме «Инновационное развитиеРоссии: социально-экономическая стратегия и финансовая политика» покафедральной подтеме «Повышение эффективности инновационного развитияРоссии в условиях модернизации экономики».Основные положения и выводы диссертационного исследования в видерекомендаций по применению конкретного расчета ставки дисконтирования врамках доходного подхода, а также использованию метода отраслевыхмультипликаторов в рамках сравнительного подхода для оценки доходнойнедвижимости с бизнес-потенциалом, используются в практической работеУправления по работе с имуществом ООО «Газпром ПХГ» в качестверуководстваполучениюаккредитованнымнаиболееоценочнымобъективнойкомпаниямрыночнойистоимостиспособствуютнедвижимости,приносящей доход, в частности доходной недвижимости с бизнес-потенциалом,а также заключению большего количества сделок по реализации непрофильныхактивов.ПорезультатамисследованияОтделомоценкикоммерческойнедвижимости ООО «Консалтинговая группа «ЭКСПЕРТ» внедрена модельрасчета ставки дисконтирования для оценки объектов доходной недвижимости сбизнес-потенциалом.

Используется обоснованная в диссертации методикарасчета ставки дисконтирования, с помощью которой осуществляется расчеткак для оценки бизнеса и адаптируется под каждый тип объектов доходнойнедвижимости с бизнес-потенциалом, способствующая учету наличия именнобизнес-составляющей у подобных объектов.Методика расчета рыночной стоимости недвижимости, приносящейдоход, с бизнес-потенциалом,с помощью усовершенствованного методаотраслевых мультипликаторов, основанная на учете уникальных характеристиккаждого типа доходной недвижимости с бизнес-потенциалом, а именно главныхдрайверов ее стоимости, внедрена Департаментом оценки и инвентаризации10ЗАО «ПРИМА аудит. Группа ПРАУД» и способствует получению наиболееобъективной рыночной стоимости подобных объектов недвижимости.Материалы диссертации используются кафедрой «Оценка и управлениесобственностью» Финансового университета в преподавании учебныхдисциплин «Оценка стоимости недвижимости» и «Оценка стоимости бизнеса».Апробация и внедрение результатов исследования подтвержденыдокументами.Публикации.Основныеположенияпроведенногоисследованияопубликованы в 6 научных работах общим объемом 3,4 п.л.

(авторский объем –3,0 п.л.), в т.ч. в 4 статьях авторским объемом 2,3 п.л. в журналах, определенныхВАК Минобрнауки России.Структура и объем работы. Структура работы обусловлена целью изадачами, поставленными в диссертационном исследовании. Диссертацияизложена на 170 страницах печатного текста, включает 17 рисунков, 23 таблицыи 9 приложений. Работа состоит из трех глав, введения, заключения, спискалитературы, включающего 69 источников.II.

Основное содержание работыВ диссертации в соответствии с поставленными целью и задачамиопределены следующие группы проблем.Первая группа проблем связана с исследованием специфическихособенностейнедвижимости,приносящейдоход,какобъектаоценки,изучением факторов формирования ее стоимости.Уточнено понятие недвижимости, приносящей доход, под которой вконтексте исследования она представлена как недвижимость, функциональныеспособности который обеспечивают возможность генерировать доход, нотолько эффективное управление и/или рациональное использование ею даютвозможность извлечения дохода. Выявлены особенности недвижимости,приносящей доход, как объекта оценки, основными из которых выступаютследующие: недвижимость служит потребительским ресурсом для бизнеса,является объектом вложения инвесторов, способна генерировать доход при ееэффективном управлении и/или рациональном использовании, может приноситьсреднерыночный доход лишь при реализации ее бизнес-потенциала.11На основании проведенного анализа особенностей генерации дохода,спецификиорганизациидеятельностиифункционированияобъектовнедвижимости разработана усовершенствованная классификация объектовнедвижимости,котораявбольшейстепениучитываетособенностисовременного рынка доходной недвижимости, см.

Рис. 1.Рис. 1. Классификация объектов недвижимостиНовым является предложение разделять в рамках недвижимости,приносящей доход, типичную недвижимость и недвижимость с бизнеспотенциалом. Обоснованием данному разделению является то, что классическиевиды доходной недвижимости генерируют доход благодаря сдаваемой в арендуплощади и ставки аренды соответственно. Фактор управления даннымиобъектами не будет сильно влиять на потенциальный денежный доход. Иная жеситуация с недвижимостью с бизнес-потенциалом, где основополагающимфактором возможности генерировать доход является качественное управлениесамим объектом недвижимости, а доходы формируются за счет различныхединиц, приносящих доход, как номер в гостинице, посадочное место вкинотеатре и т.д., стоимостью их предоставления и количеством соотвественно.Таким образом, с точки зрения оценки данные объекты являются носителямибизнеса, с дифференицрованными источниками получения дохода, отличнымиот типичных объектов доходной недвижимости, где главными параметрами12являются площадь сдачи объекта в аренду и арендная ставка.Исследованы особенности гостиничной недвижимости как объектаоценки, как более комплексного вида доходной недвижимости с бизнеспотенциалом, наиболее важными из которых являются: совокупный характергостиницы как объекта оценки, содержание внутри гостиничной недвижимостис точки зрения оценки типичной – офисов, магазинов - и недвижимости сбизнес-потенциаломввидефитнес-центров,например,чтоявляетсяисточником получения дополнительного дохода.

Изучение гостиничнойнедвижимости как одного из вида недвижимости с бизнес-потенциаломобусловлено следующими причинами: во-первых, объективными факторами, аименно политикой государства, направленной на отчуждение непрофильныхактивов, в том числе реализацию гостиниц; во-вторых,международныесобытия, проводимые в России, такие как зимняя Олимпиада в Сочи 2014 ичемпионат мира по футболу 2018, которые спровоцируют рост гостиничныхномеров и, соответственно, количество заключаемых сделок с гостиницами; втретьих, уникальность и сложность самого объекта гостиничной недвижимости,который зачастую включает в себя типичные и нетипичные виды доходнойнедвижимости.Объекты доходной недвижимости функционируют на рынке в условияхлокальной и национальной экономики.

Поэтому изучение лишь внутреннихсвойств и локальных характеристик, влияющих на стоимость объектанедвижимости, не даст полного набора объективных предпосылок длядостоверного определения еѐ стоимости. В связи с этим, автором разработанаглобальнаясистемафункционированиярынканедвижимости,котораяраскрывает и уточняет процесс создания дополнительных площадей, какиеусловия при этом соблюдаются и какие факторы влияют на рост стоимостинедвижимости. Исследование идет от общего (рынков площадей, капитала,активов, строительства и девелопмента), к частному - рынку недвижимости,приносящей доход, с последующим переходом к изучению одного из наиболеесложных и комплексных объектов рынка доходной недвижимости с бизнеспотенциалом - гостиничной недвижимости, см.

Характеристики

Список файлов диссертации