Условия и направления развития системы земельного ипотечного кредитования в России (1142897), страница 5
Текст из файла (страница 5)
На этототдел можно возложить обязанности по анализу и контролю за своевременностью предоставления Россельхозбанком ежеквартальной финансовой. Целесообразно расширитьотчетность данного банка, выполняющего функции спецюрлица, и включить в нее отчет об исполнении своих обязательств как эмитента ипотечных ценных бумаг. Привозникновении финансовых трудностей у Россельхозбанка, специальный отдел должениметь полномочия предоставить ему кредит на льготных условиях для поправки платежеспособности.С целью соблюдения необходимого уровня финансовой устойчивости Россельхозбанка, специальному отделу следует осуществлять постоянный контроль за деятельностью банков-оригинаторов в части транслирования потока платежей, полученных от заемщиков в оплату процентов и сумм основного долга, на счета Россельхозбанка.
В случае задержки выполнения данных обязательств у Банка России должнобыть предусмотрено право применять к таким банкам штрафные санкции.Особое внимание со стороны Банка России должно уделяться выполнению установленных обязательных нормативов Россельхозбанком, поскольку рост кредитногопортфеля долгосрочных земельно-ипотечных ссуд, а также покупка кредитных требований у других кредитных организаций, повлияют на значение норматива Н7 (максимальный размер крупных кредитных рисков). В данном случае необходим пересмотр20значения норматива, величина которого должна определяться Банком России на основании специальной расчетной базы на макроуровне в зависимости от количества и размера пулов земельных ипотечных ссуд, а также данных, отражающих увеличение долгосрочных и крупных ссуд в кредитном портфеле Россельхозбанка.Одним из условий функционирования земельного ипотечного механизма является разработка федеральной и региональной правовой базы, регулирующей земельноипотечные отношения.
В настоящее время существует ряд законодательных актов, всовокупности составляющих достаточную правовую базу для регулирования залоговыхотношений в отрасли. Однако в отношении ипотеки земель остаются нерешенные правовые вопросы, недостаточная регламентация которых сдерживает развитие процессаземельного ипотечного кредитования.В России существует проблема оформления прав на земельные доли, в результате которой оборот большей части приватизированных земель сельскохозяйственногоназначения, которые являются основным залоговым обеспечением для потенциальныхкредиторов, практически невозможен.Исходя из сложившейся ситуации, в работе предлагается принять решение опредоставлении субъектам Российской Федерации субсидий на компенсацию части затрат для проведения территориального землеустройства, межевания и других работ поформированию земельных участков и постановке их на первичный кадастровый учет.Кроме того, следует создать условия для появления на земельном рынке новых участников, таких как независимые кадастровые инженеры, соединяющие в себе функциисотрудника БТИ и землемера, уполномоченные решать споры между владельцами граничащих участков и строений, тем самым исключить обращения в суды и ускоритьпроцесс формирования кадастра.Законодательство запрещает залог земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
На сегодняшний день предметом ипотеки для целей сельского хозяйства могут быть только частные земли, между тем доля государственных имуниципальных сельскохозяйственных земель составляет 92,2%11 от их общего количества. Для решения данной проблемы банки ввели специфическую форму обеспечения – залог прав аренды на земельный участок. Однако на практике данный вид залогаприменяется редко, причем с обязательным наличием дополнительного обеспечения.Причина этому – сложности в определении стоимости прав аренды на земельный уча-11Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2009 г.– М.: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, 2010 – с.
47.21сток для целей ипотеки, а также неотработанный порядок обращения взыскания напредмет залога и его последующей реализации. В сложившийся ситуации целесообразно разрешить выборочный залог государственных земель, например сельскохозяйственных угодий, а именно, пахотных земель, которые наиболее пригодны для целей залога.
Ипотека данных территорий должна иметь исключительно долгосрочный характер, быть использована с целью выкупа указанных земель в частную собственность.Кроме того, в течение всего срока действия ссуды, заложенные земельные участкидолжны быть использованы для целей ведения сельского хозяйства.
Обязанности помониторингу использования данных земель на сельскохозяйственные нужды должнонести государство – собственник данных территорий.Серьезным препятствием в развитии земельного ипотечного кредитования в России является отсутствие специализированного законодательства по данному вопросу.Однако, учитывая специфику организации использования земель сельскохозяйственного назначения (поддержание плодородия, обустройство территории и др.), следуетпринять специализированный Федеральный закон «Об ипотеке сельскохозяйственныхземель», в котором бы формализовывались требования к сельскохозяйственным землям, рассматриваемым в качестве предмета ипотеки.
В новом законе должны быть урегулированы цели и сроки предоставления земельно-ипотечных кредитов, установленыособенности договора об ипотеке земель, состав и содержание документов, представляемых заемщиком.Существуют правовые сложности с переводом сельскохозяйственных земель виную категорию, в результате чего земля для российских банков является низколиквидным и проблемным обеспечением. В этой связи необходимо подготовить и принятьцелевую программу по проведению землеустройства, с целью выявления и устраненияфактов незаконного перевода земель из одной категории в другую, а также провестиэкспертную оценку участков для осуществления ипотечных операций.Российское законодательство не способно удовлетворить нормам секьюритизации, являющейся основным источником финансирования ипотечных операций длябанков.
Основные недостатки связаны с несовершенством Федерального закона №152ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г., отсутствием специализированного закона «О секьюритизации», а также порядком отчуждения закладных, для нормализации которого необходимо введение депозитарного учета закладных.С целью развития сделок по секьюритизации активов особое значение имеетпринятие специализированного закона «О секьюритизации», в котором должны быть22отражены основные нормы и особенности таких сделок, характер и полномочия основных участников, критерии отбора активов, пригодных для секьюритизации.Непременным условием функционирования земельного ипотечного кредитования является наработанная оценочная база для определения рыночной стоимости земли. Однако в виду нехватки статистических данных в результате неразвитости российского земельного рынка, возникают сложности с определением объективной стоимостиземельных участков для целей ипотеки.Таблица 3.
Данные о ценах продажи земельных участков государственными органами сельскохозяйственным товаропроизводителям в 2009 году12Средние цены продажи земельных участков вне населенных пунктов, руб./гаСредняя кадастроваястоимость сельхозугодий,руб./гаЦентральный12 60026 365Северо-ЗападныйЮжныйСеверо-КавказскийПриволжскийУральскийСибирскийДальневосточный9 40072 900*3 5005 3001 5008 6001 70015 48032 70027 42916 3079 68310 0929 575Федеральные округаРоссийской Федерации* в т.ч. в Ростовской области по цене 409 200 руб./гаПриведенные данные по федеральным округам о продажах участков государственной и муниципальной собственности показывают, что величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий практически во всех округах в несколько раз отличается от рыночной стоимости продажи земельных участков для сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Такая ситуация недопустима, поскольку кадастровая стоимость используется, главным образом, для целей налогообложения и должна быть ниже рыночной. К примеру, в Европе принято, что кадастровая стоимость участка составляет от 10 до 75% его рыночной стоимости, тогда как в некоторых регионах Россииее величина достигает 700%. Значительная разница в рыночных и кадастровых ценахна земельные участки объясняется следующими факторами: кадастровая цена земли намеренно завышена государственными органами сцелью повышения земельного налога;12Расчет произведен на основе данных Государственного (национального) доклада о состоянии и использованииземель Российской Федерации в 2009 г. – М.: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, 2010 – с.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
