Условия и направления развития системы земельного ипотечного кредитования в России (1142897), страница 4
Текст из файла (страница 4)
На основе анализа современной практики кредитования сферы АПК и состояния земельногорынка в России можно констатировать, что российская система земельного ипотечногокредитования находится на стадии становления. Во-первых, не развит земельный рынок: в России земельный рынок функционирует в основном за счет передачи государственных и муниципальных земель в аренду, сделки по залогу земель составляют мизерную долю - 0,9% от общего количества сделок с землей)6.Во-вторых, отсутствуют земельные банки, имеющие правовой статус специализированных ипотечных институтов, деятельность которых была бы ограничена малорисковыми банковскими операциями и эмиссией ипотечных ценных бумаг, а такжеобеспечивалась государственной поддержкой. На сегодняшний момент потенциальными кредиторами по земельно-ипотечным ссудам выступают универсальные банки, кредитующие сферу АПК (Россельхозбанк, Сбербанк России, Внешэкономбанк, Внеш-6Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2009 г.– М.: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, 2010 – с.
160.16торгбанк, Газпромбанк, МДМ-банк). ОАО «Россельхозбанк» имеет достаточный опыткредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей, осуществляет выдачу земельно-ипотечных кредитов. По данным на 01.01.2009 кредитный портфель Банка,сформированный за счет земельно-ипотечных ссуд, составил 20,1 млрд. рублей. Науказанную дату действовало 365 кредитных договоров, а площадь земель в ипотеке составила 589 тыс. га7. Кроме того, ежегодно из федерального бюджета выделяются денежные средства, направленные на увеличение уставного капитала ОАО «Россельхозбанк», для осуществления последним активных операций. Так, в 2008 и 2009 гг. данныесуммы составили 33,5 млрд.
и 45,83 млрд. рублей соответственно8. Функциональноезвено Россельхозбанка, занимающееся земельным кредитованием, может перерасти всамостоятельный специализированный ипотечный банк.В-третьих, инфраструктура земельного ипотечного кредитования слабо развита: недостаток независимых оценщиков, страховых компаний и консалтинговыхагентств, специализирующихся на земельных отношениях; землеустроительных и межевых организаций, осуществляющих техническое и экономическое сопровождениесделок. Кроме того, отсутствуют такие необходимые элементы инфраструктуры, какземельные суд и инспекция, способные принимать квалифицированные решения земельных вопросов, осуществлять защиту прав владельцев земельных участков и обеспечивать соблюдение норм земельного законодательства.Однако существуют субъекты земельных отношений, которые могут быть участниками российской системы земельного ипотечного кредитования.
Таковыми являются фонд перераспределения земель, сформированный из бесхозных участков земельсельскохозяйственного назначения, с целью дальнейшего их введения в сельскохозяйственный оборот. По состоянию на 01.01.2010 количество земель сельскохозяйственного назначения в составе фонда перераспределения составило 50 753,4 тыс.
га9. Данныеугодья являются подспорьем для формирования залоговой базы для целей земельногоипотечного кредитования. В этом ключе исключительно важным является опыт Белгородской области по консолидации продуктивных земель в руках государства: учрежден«Фонд государственного имущества Белгородской области», который от лица субъектаРоссийской Федерации уполномочен приобретать земельные доли граждан с целью пе7Трушин Ю.В. О роли системы кредитования в экономическом регулировании сельского хозяйства. - М.: ООО«НИПКЦ Восход-А», 2010 – с. 165.8Федеральный закон N 255-ФЗ «Об исполнении федерального бюджета за 2009 год» от 03.10.2010; Федеральныйзакон N 382-ФЗ "Об исполнении федерального бюджета за 2008 год" от 28.12.2009.9Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения.
– М.: ФГНУ «Росинформагротех», 2010 - с. 8.17редачи их в управление ОАО «Белгородский земельный фонд» для дальнейшего использования в сельскохозяйственном производстве. Учреждение подобного фонда нагосударственном уровне способствовало бы эффективному распределению земельныхресурсов, пригодных для сельского хозяйства, не только за счет бесхозных земель, но иза счет выкупа земельных долей у граждан.В 2009 году была создана Федеральная служба государственной регистрации,кадастра и картографии (Росреестр), которую для целей земельного ипотечного кредитования предлагается использовать в качестве независимого оценщика закладываемыхв ипотеку земель и регистрировать данные сделки.В-четвертых, идет поиск оптимальной модели земельного ипотечного кредитования.
После вступления в силу Федерального закона №152-ФЗ «Об ипотечных ценныхбумагах» от 11.11.2003 г. банки получили право самостоятельно выпускать ипотечныеценные бумаги, что создает правовые возможности развития одноуровневой моделиземельного ипотечного кредитования. Однако осуществлять выпуск ипотечных ценныхбумаг под силу исключительно крупным кредитным организациям, обладающим высокой надежностью и достаточным размером капитала, что накладывает ограничение научастие в данной модели большинства российских региональных банков.Основываясь на мировом банковском опыте, для развития системы земельногоипотечного кредитования, возможно использовать классическую двухуровневую модель, основанную на секьюритизации активов.
Ввиду того, что кредиторы в рамкахданной модели самостоятельно не осуществляют эмиссию ипотечных ценных бумаг,снимается такое ограничение на развитие земельного ипотечного кредитования, какразмер валюты баланса и капитала банка. Данное обстоятельство дает возможностьучаствовать в процессе земельно-ипотечного кредитования и небольшим по величинерегиональным банкам. Для успешного применения данной модели необходим развитый рынок ипотечных ценных бумаг, а также должны быть созданы и функционировать следующие участники процесса секьюритизации: спецюрлицо, региональные операторы, сервисные агенты, трасти и др.Поскольку рынок ипотечных ценных бумаг в России находится на стадии становления, и основные участники для поддержания процесса секьюритизации активовне созданы, применение двухуровневой системы земельного ипотечного кредитованияможет быть преждевременным. В условиях современной России предлагается использовать смешанную модель земельного ипотечного кредитования, сочетающую в себечерты одноуровневой и двухуровневой моделей.18Основным участником системы земельного ипотечного кредитования являетсяОАО «Россельхозбанк», поскольку имеет богатый опыт кредитования сельскохозяйственных производителей и получает ежегодную государственную финансовую поддержку.
Предлагается преобразовать Россельхозбанк в специализированный ипотечный банк, осуществляющий выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом земельно-ипотечных ссуд, однородных по качеству, суммам, срокам и условиям погашения. По практике зарубежных государств минимальный объем кредитных требований,необходимый для осуществления сделок по секьюритизации активов, должен равняться 80 - 120 млн. долл. США10 (2,4 – 3,6 млрд.
рублей). Иначе, учитывая высокие операционные издержки, расходы на текущее управление и наблюдение, осуществлениесделки будет нерентабельно. При размере портфеля земельно-ипотечных кредитов,равном 20,1 млрд. руб., объема выданных ссуд может быть недостаточно для формирования однородных пулов, поскольку для целей секьюритизации они включают в себяисключительно первоклассные ссуды. Для увеличения размера пула ипотечных активов Россельхозбанка предлагается выкуп земельно-ипотечных кредитов у других коммерческих банков, оставляя за последними обязанности по их обслуживанию. В данном случае Банк частично выступает в роли спецюрлица как при традиционной секьюритизации активов, поскольку берет на себя функцию рефинансирования выданныхкредитными организациями ссуд.Покупка кредитных обязательств у банков-оригинаторов должна производитьсяс дисконтом с целью обеспечения Россельхозбанку дополнительной прибыли послепродажи сформированных пулов активов инвесторам.
Размер дисконта должен бытьрассчитан таким образом, чтобы разница между совокупным потоком платежей, порождаемым в результате погашения процентов по земельно-ипотечным ссудам, и величиной дисконта была положительной. Это обеспечит заинтересованность в сделке банков-оригинаторов.Для данной модели земельного ипотечного кредитования наиболее подходящимявляется такой вид ценных бумаг, как облигации с ипотечным покрытием, при которомРоссельхозбанк - эмитент ипотечных ценных бумаг - отвечает по своим обязательствамвсем своим имуществом. Поскольку Банк ведет активную коммерческую деятельность,входит в пятерку лидеров рейтинга надежности крупнейших российских кредитных организаций, выпущенные им ипотечные облигации будут интересны для инвесторов.10Бэр, Ханс Питер.
Секьюритизация активов: Секьюритизация финансовых активов – инновационная техникафинансирования банков/Х.П. Бэр; пер. с нем. [Ю.М. Алексеев, О.М. Иванов].– М.: Волтерс Клувер, 2007 – с. 193.19Кроме того, Россельхозбанк имеет опыт выпуска и успешного погашения долгосрочных корпоративных облигаций (РСХБ-10-об - РСХБ-15-об сроком на 10 лет, РСХБ-1об – РСХБ 2-об сроком на 4 года и др. объемом, соответствующим мировым стандартам секьюритизации – 5 – 10 млрд. рублей.Четвертая группа проблем посвящена исследованию основных условий и направлений развития системы земельного ипотечного кредитования в России.Особую роль в становлении системы земельного ипотечного кредитования играет государственная поддержка заемщиков (предоставления субсидий на компенсациючасти затрат на уплату процентов по земельно-ипотечным кредитам, на проведениеземлеустроительных, кадастровых и других работ по формированию земельных участков и др.) и кредиторов (государственные гарантии для обеспечения эмиссии облигаций, выкуп нереализованных на торгах заложенных земельных участков, снижение налогов).Кроме того, предлагается использовать финансовые, административные и информационные ресурсы Банка России с целью контроля за сделками по секьюритизации земельно-ипотечных активов, создав в его структуре специальный отдел.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
