Условия и направления развития системы земельного ипотечного кредитования в России (1142897), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Содержание основных элементов системы земельного ипотечного кредитования. Системообразующим элементом механизма земельного ипотечного кредитованияявляются объекты кредитования. На сегодняшний день кредитными организациямивведен широкий перечень объектов кредитования для сельскохозяйственных производителей: приобретаемая техника и оборудование, создание и модернизация инженерной и транспортной инфраструктуры, строительство жилья для граждан, работающих всельской местности, приобретение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, проведение сезонных работ, приобретение зерна и др. Необходимо дифференцировать объекты кредитования в зависимости от типа заемщика, атакже расширить их перечень (см.
таблицу 2): для крупных и средних сельскохозяйственных предприятий в зависимости отцелей кредитования (осуществление капитальных затрат для создания и развития материально-технической базы сельскохозяйственного производства, его инфраструктуры,осуществление текущих затрат сельскохозяйственного производства) объектами кредитования выступают: покупка земли, строительство инфраструктуры и социальных5П. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002.12учреждений, проекты по расширению и реконструкции крупных сельскохозяйственныхкомплексов, улучшение качества земельных угодий, приобретение племенного скота,посадка многолетних насаждений, закладка питомников, затраты растениеводства, животноводства, вспомогательных производств и др.; для малого и микробизнеса в сфере АПК можно предложить земельноипотечные ссуды на развитие бизнеса, при которых объектами кредитования могутбыть покупка земли, скота и птицы, специализированных машин и оборудования,строительство сооружений и коммуникаций, а также временные финансовые затруднения, связанные с разрывом в платежном обороте; для физических лиц актуальными являются земельно-ипотечные ссуды наосуществление текущих сельскохозяйственные расходов и капитальных затрат: покупка земли, новое строительство и реконструкция существующих сооружений, покупкатехники и оборудования, на газификацию и электрификацию жилища.Таблица 2.
Особенности механизма кредитования, связанные с типом заемщикаТип заемщикаОсобенности механизма кредитованияОбъект кредитованияМетод кредитованияКрупные сельскохозяйст- Строительствоинфра- Проектное финансировавенные предприятияструктуры и социальных ние, при котором рискучрежденийкредитования распределяРасширение и реконструк- ется между участникамиция крупных сельскохо- проекта и минимизируетриск кредиторазяйственных комплексовСредние сельскохозяйст- Приобретение племенного Кредитная линия, повенные предприятияскота, птицыскольку заемщик нуждается в постоянном привлечении заемных средств.Посадка многолетних на- Время погашения задолсаждений, закладка пи- женности по кредитам оптомниковределяется не изменениемЗатраты растениеводства, состояния каждого частноживотноводства, вспомо- го объекта кредитования, асовокупным результатомгательных производствпо всем объектамМелкие сельскохозяйст- Улучшение качества зе- Разовое зачисление девенные предприятиямельных угодийнежных средств на расчетный счет13Продолжение таблицы 2.Физические лицаПокупка техники и оборудованияРазрывы в платежномоборотеНовое строительство и реконструкция существующих сооруженийПокупка землиГазификация и электрификация жилищаРазовое зачисление денежных средств на текущийсчет заемщика или выдачаденежных средств черезкассу банкаВажными составляющими управления комплексным риском банка является проведение идентификации рисков заемщика и продукта на начальном этапе управлениярисками, а также оценка риска по каждой отдельной ссуде и совокупного риска портфеля выданных ссуд.
Среди методов идентификации риска заемщика следует выделить: проверку документации заемщика на полноту, подлинность, анализ информации,предоставленной заемщиком, проверку его кредитной истории, подтверждение заявленного финансового положения заемщика, выездную и документарную проверку наличия и состояния предмета залога (земельного участка). Методами идентификациириска продукта являются: анализ источников и величины доходов и расходов заемщикас целью определения допустимого размера ссуды и величины ежемесячных платежей,проверка достоверности определения независимым оценщиком стоимости земельногоучастка, оценка достаточности объекта залога для возврата ссуды.В процесс управления рисками при земельно-ипотечном кредитовании особуюроль приобретают методы регулирования отраслевого риска, в частности риска влияния опасных природных явлений на урожайность сельскохозяйственных культур. Сэтой целью получила развитие государственная программа страхования сельскохозяйственного урожая.Вторая группа проблем посвящена анализу российской и зарубежной практикиземельного ипотечного кредитования.
На основе изучения зарубежного опыта и практики поземельного кредитования в дореволюционной России можно сделать вывод, чторазвитие указанных систем земельного ипотечного кредитования происходило по схожим направлениям: эволюционное развитие форм залога земли, развитие форм документарного отражения залоговых операций, смена целей кредитования от потребительских к производственным, появление учреждений поземельного кредита, развитиеформ мобилизации ресурсов для земельного ипотечного кредитования.14В работе выделены особенности российской дореволюционной системы земельного ипотечного кредитования.1.
Оценка предмета залога (объем ссуды определялся не количеством земли илиразмером получаемого от нее дохода, а исходя из примерной оценки принадлежащихпомещику крепостных душ).2. Длительный период формирования залогового законодательства в связи с периодическим введением разного рода запретов: на залог недвижимости, запреты на выдачу процентных ссуд, запрет на залог помещичьих земель.3.
Основным звеном системы земельного ипотечного кредитования дореволюционной России выступали государственные земельные, которые имели особенность:они создавались исключительно для поддержки правящего сословия – дворян. Крометого, банки не функционировали одновременно: каждый последующий банк возникал врезультате банкротства предыдущего и был призван взять на себя все его долги и обязательства.4. После отмены крепостного права, в 1882 году, был создан земельный банк,специализирующийся на кредитовании крестьян - Крестьянский поземельного банк.Его основной целью было кредитования русского крестьянства на покупку помещичьих земель.5. Распространенной формой мобилизации ресурсов для земельного ипотечногокредитования в Российской империи выступали казенные средства.
Причем в отличиеот западной системы, где государство выдавало деньги в виде займа, российская казнафинансировала земельные банки безвозмездно. Данное обстоятельство никак не мотивировало банки на ведение разумной кредитной политики и являлось тормозом в развитии земельного ипотечного кредитования.6. Впервые в мировой практике российское государство оказывало поддержкусельскохозяйственным товаропроизводителям, путем выдачи долгосрочных специализированных земельно-ипотечных кредитов исключительно на сельскохозяйственныецели – мелиоративные кредиты.
Законодательством был утвержден широкий переченьземельно-ипотечных продуктов, каждый из которых имел свои условия кредитования.Такими продуктами выступали: осуществление оросительных, обводнительных и осушительных работ, укрепление берегов рек и оврагов, разведение садов и виноградников, лесоразведение, устройство виноделен и приобретение винодельческого инвентаря, устройство сельскохозяйственных заведений, покупка племенного скота. Кроме того, внедрялась практика предоставления заемщиком сметы затрат проекта будущего15финансирования и мониторинг кредитором ее выполнения, состояния предмета залогаи целевого характера использования заемщиком ссуженных средств.На основе изучения исторического опыта поземельного кредитования можносделать вывод, что для развития системы земельного ипотечного кредитования необходимы специализированные банки, осуществляющие операции по кредитованию под залог земли, которые должны характеризоваться не только отраслевыми приоритетами вкредитовании, но и использованием инструментов по мобилизации ресурсов и управлению рисками.
Практика показывает, что объекты земельного ипотечного кредитования не сводятся к покупке земли. Залогом может выступать как приобретаемый земельный участок, так и земельный надел, находящийся в собственности у заемщика.Кроме того, важную роль в функционировании системы земельного ипотечногокредитования играет государственная поддержка. Однако необходимо обеспечить систему мер по рациональному использованию государственных средств. С этой цельюпредставляется возможным осуществлять финансирование кредитных организаций, занимающихся земельно-ипотечным кредитованием. Поскольку банки, в первую очередь, нацелены на прибыльность осуществляемых ими операций и имеют опыт мониторинга и контроля платежеспособности заемщиков, управления банковскими рисками,что способствует эффективности их деятельности.Третья группа проблем связана с исследованием особенностей функционирования современной российской системы земельного ипотечного кредитования.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
