Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 66

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 66)

Сравнительный подход3.1. В рамках сравнительного подхода для оценки рыночной стоимостисоразмерной платы за сервитут применяется метод парных продаж. Метод применимдля всех категорий земельных участков при наличии развитого рынка купли-продажиобъектов недвижимости.3.2.

Величина рыночной стоимости единовременной соразмерной платы засервитут методом парных продаж определяется в следующем порядке: проводится анализ публичных оферт продажи аналогичных объектовнедвижимости без обременений и обремененных сервитутами; в результате анализа определяется статистически значимая и достовернаявыборка сопоставимых между собой по основным ценообразующим параметрам и поусловиям предоставления сервитута объектов недвижимости; величина единовременной рыночной стоимости соразмерной платы засервитут для отдельных сопоставимых объектов недвижимости определяется какразностьвеличинстоимостиобъектовнедвижимостибезобремененийиобремененных сервитутом, публикуемых на условиях публичной оферты наконкурентном рынке; стоимость единовременной рыночной стоимости соразмерной платы засервитут рассчитывается как усредненное значение величин рыночной стоимостисоразмерной единовременной платы за сервитут для отдельных сопоставимыхобъектов недвижимости.3.3.

Для определения рыночной стоимости периодической соразмерной платыза срочный сервитут применяется следующая формула (А.1) Фактора фондавозмещения с безрисковой ставкой в качестве процента. . . = ..∗,(1+) −1(А.1)где . .- рыночная стоимость периодической соразмерной платы засервитут;310 . . - рыночная стоимость единовременной соразмерной платы за сервитут;- безрисковая ставка.IV. Доходный подход4.1.

В рамках доходного подхода для оценки рыночной стоимости соразмернойплаты за сервитут применяется метод валового рентного мультипликатора, методдисконтирования денежных потоков и метод капитализации.4.2.Методваловогорентногомультипликаторапозволяетрассчитатьстоимость единовременной рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут.Метод применим для всех категорий земельных участков при наличии развитогорынка купли-продажи объектов недвижимости.Величина рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут методомвалового рентного мультипликатора определяется в следующем порядке: проводится анализ публичных оферт аренды аналогичных объектовнедвижимости без обременений и обремененных сервитутами; проводится расчет валовых рентных мультипликаторов для аналогичныхобъектов недвижимости без обременений и обремененных сервитутами; проводится расчет стоимости аналогичных объектов недвижимости безобременений и обремененных сервитутами как произведения арендной ставки ивалового рентного мультипликатора в результате анализа определяется статистически значимая и достовернаявыборка сопоставимых между собой по основным ценообразующим параметрам и поусловиям предоставления сервитута объектов недвижимости; величина единовременной рыночной стоимости соразмерной платы засервитут для отдельных сопоставимых объектов недвижимости определяется какразностьвеличин стоимости объектов недвижимости без обременений иобремененных сервитутом; стоимость единовременной рыночной стоимости соразмерной платы засервитут рассчитывается как усредненное значение величин рыночной стоимостисоразмерной единовременной платы за сервитут для отдельных сопоставимыхобъектов недвижимости.Для определения рыночной стоимости периодической соразмерной платы засрочный сервитут применяется следующая формула (А.2): .

. =где ..∗(1+) −1(А.2)311 . .- рыночная стоимость периодической соразмерной платы за сервитут; . . - рыночная стоимость единовременной соразмерной платы за сервитут;- безрисковая ставка.4.3. Расчет стоимости методом дисконтирования денежных потоков и методомкапитализации может быть произведен на основе расчета нормативной удельнойарендной платы, которая устанавливается на основании постановления ПравительстваРФ или субъектов РФ по следующей формуле (А.3):Ан = Скад ∗ Ка ∗ Кв ∗ Кпр ∗ Ки ,(А.3)гдеАн - нормативная удельная арендная плата;Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;Ка - коэффициент категории арендатора;Кв - коэффициент вида использования земельного участка, утверждаемыйправовым актом представительного органа муниципального образования;Кпр - коэффициент приближенности к культурно-административному центрумуниципального образования, утверждаемый правым актом представительногооргана муниципального образования;Ки - коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя измаксимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамкахпрогноза социально-экономического развития региона.На следующем этапе производится расчет Корректировки на степеньпользования частью земельного участка, обремененного сервитутом, сервитуарием всоответствии с пунктом 6.2 настоящих Методических рекомендаций.Рыночная стоимость периодической соразмерной платы за сервитут длясрочного и бессрочного сервитутов определяется как произведение нормативнойудельной арендной платы, доли сервитуария в пользовании сервитутом и общейплощади сервитута.Единовременная плата за сервитут определяется методом дисконтированияденежных потоков или методом капитализации путем приведения будущих денежныхпотоков к настоящему периоду времени.4.4Расчетставкидисконтированияможетпроизводитьсяметодомкумулятивного построения.Метод кумулятивного построения предполагает, что ставка дисконтированиявключает в себя следующие элементы – формула (А.4):R = rб + rликв + rупр + rнед,(А.4)312где rб - безрисковая ставка доходности, базовая ликвидная ставка по наиболеенадежным государственным ценным бумагам;rликв - поправка на ликвидность объектов недвижимости;rнед - поправку за относительный риск инвестирования в недвижимость;rупр - поправка за риск инвестиционного менеджментаВ качестве безрисковой ставки может быть использована ставка по ГКО-ОФЗРоссии.Поправка за относительный риск инвестирования в недвижимость (rнед) можетбыть определена с учетом следующих рисков: социально-экономические иполитические риски; риски, присущие сегменту рынка недвижимости; риски,присущие объекту недвижимости.Поправка за необходимость управления rупр- определяет размеры за рискинвестиционного менеджмента.Для вычисления поправки на ликвидность может использоваться следующаяформула (А.5):(А.5),rликв= rб *n/12гдеrб - безрисковая ставка доходности, базовая ликвидная ставка по наиболеенадежным государственным ценным бумагам;n -время экспозиции аналогичных объектов.4.5 Коэффициент капитализации может быть рассчитан, как сумма ставкидисконтирования и нормы возврата капитала, рассчитанной методом Ринга, чтопоказывает формула (А.6).

Данный метод не подразумевает реинвестирования дляизвлечения дохода.1Нв.к. = ,.(А.6),где k – остаточный срок службы недвижимости.V. Затратный подход5.1. В рамках Затратного подхода применяется метод предельных убытков. Врамках метода предельных убытков величина рыночной стоимостисоразмернойплаты за сервитут рассчитывается как сумма размера реального ущерба, размераупущенной выгоды и размера убытков, которые были причинены сервитутодателю всвязи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами с внесениемнеобходимых корректировок.5.2. Реальный ущерб представляет собой сумму:313 затрат, произведенных сервитутодателем для получения дохода от своегоимущества, которое было повреждено или утеряно в связи с нарушением (временнымпереходом) прав, затрат в связи с ограничением права пользования (например,затраты, связанные с подготовкой почв для получения урожая, которые былипроведены до установления сервитута); затраты,которыесервитутодательдолженбудетпроизвестидлявосстановления нарушенного права (восстановления качественных характеристикобъекта недвижимости на прежнем уровне, поврежденных в результате наложениясервитута).Для сельскохозяйственных земель затраты, которые понес сервитутодатель дляполучения дохода, который не будет получен в полной мере из-за наложениясервитута, могут выражаться: в доле стоимости семян и посадочного материала, посаженного в землю,приходящихся на участок, доход от которого не может быть получен в текущемпериоде ввиду наложения сервитута; в доле стоимости удобрений, средств защиты растений, ирригационныхзатрат приходящихся на участок, доход от которого не может быть получен втекущем периоде ввиду наложения сервитута; в доле затрат оплаты труда производственного персонала, приходящейся научасток, обременяемый сервитутом, доход с которого не может быть получен втекущем периоде; вдолеамортизационныхотчисленийосновныхсредств,которыеиспользовались для обработки участка, доход от которого не может быть получен втекущем периоде ввиду наложения сервитута; в доле затрат, связанных с повышением урожайности и продуктивности,приходящихся на участок, доход от которого не может быть получен ввидуналожения сервитута; в доле иных затрат, которые понес сервитутодатель в отношении участка,обремененного сервитутом для получения урожая в текущем периоде.Для сельскохозяйственных земель затраты, которые сервитутодатель долженбудет произвести для восстановления нарушенного права, могут выражаться взатратах на проведение почвенных, агрохимических и других специальныхобследований, изысканий, а также мероприятий, обеспечивающих восстановлениекачества земель.

Ввиду ограничения доступа снижается плодородие земель в314границах сервитута из-за невозможности осуществления коренного улучшенияестественных сельскохозяйственных угодий (сенокосов, пастбищ) или проведенияхимической мелиорации (комплексного агрохимического окультуривания полей –КАХОП) на пахотных почвах, которые неизбежно сопровождаются глубокимиобработками почвы тяжелыми почвообрабатывающими орудиями.В случае, когда срок действия сервитута превышает 6 лет (периодсущественного повреждения земель при активном пользовании составляет 6-7 лет),один раз в 6 лет в стоимость затрат на восстановление могут включатьсядополнительные затраты, связанные с длительным воздействием сервитута на почвы,приведшегокихдеградации,существенномунарушениюравновесияиххарактеристик.Для коммерческих земель затраты, которые понес сервитутодатель дляполучения дохода, который не будет получен из-за наложения сервитута, могут бытьрассчитаны как норма возврата капитала на здания, сооружения, эксплуатируемыесервитуарием, находящиеся в собственности сервитутодателя методом Ринга –формула (А.6), приведенная выше.Для коммерческих земель затраты, которые сервитутодатель должен будетпроизвести для восстановления нарушенного права, могут выражаться в затратах навосстановление эксплуатационной пригодности участка, затратами на восстановлениезданий, сооружений в случае ненадлежащей эксплуатации их сервитуарием.5.3.

Упущенная выгода представляет собой убытки сервитутодателя из-занарушения эксплуатации недвижимости, обремененной сервитутом, и невозможностиполучения ежегодного дохода в запланированных ранее объемах, в расчете на период,необходимый для возобновления эксплуатации в условиях равных (идентичных)условиям хозяйствования до обременения сервитутом.Основными признаками, по которым определяется идентичность (равенство)условий, могут быть: объем и характер правомочий сервитутодателя; форма и размер выгод; размер, риск и время получения денежного потока от использованияслужащей вещи; и иные характеристики условий использования служащей вещи.Определениевеличиныупущеннойвыгодыосуществляетсяметодомдисконтирования денежных потоков путем приведения будущих недополученных315доходов,которыесервитутодательмогполучитьприобычныхусловияхгражданского оборота по соответствующей ставке дисконтирования, если бы егоправа не были бы нарушены.

Характеристики

Список файлов диссертации