Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 67

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 67)

Дисконтирование производится на период с началадействия сервитута по период восстановления нарушенного производства.Доходом сервитутодателя за определенный период времени называетсяразность между денежными поступлениями и платежами, произведенными вопределенный период времени (далее – денежный поток).Ставка дисконтирования представляет собой процентную ставку, котораяиспользуется для приведения будущих денежных потоков к текущему моментувремени.

Методика расчета ставки дисконтирования приводится в пункте 4.4.настоящих Методических рекомендаций.Врамкахрассматриваемогопериодавеличинаденежногопотока,неполученного сервитутодателем, определяется как разница между величинойденежного потока за определенный период времени, который получил бысервитутодатель при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права небылинарушены,инаиболеевероятнойвеличинойденежногопотоказасоответствующий период времени, который может получить сервитутодатель вусловиях нарушения его прав.Для определения периода восстановления нарушенного производства могутиспользоваться следующие источники информации: строительные нормы и правила (СНиП); проекты организаций строительства (ПОС), предусматривающие срокистроительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснованийвосстановления нарушенной эксплуатации; бизнес-планы; иная достаточная и достоверная информация о периоде восстановлениянарушенной эксплуатации.В процессе определения величины денежного потока в соответствии собычными условиями гражданского оборота необходимо учитывать следующиепризнаки обычных условий гражданского оборота: наибольшая вероятность условий использования земельного участка илииного объекта недвижимости собственником земельного участка или иного объектанедвижимости; подтвержденность анализом рынка сделанных предположений;316 типичность условий функционирования рынка; отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств,трактуемых в качестве непреодолимой силы.5.4.

Для выявления убытков, которые причинены сервитутодателю в связи сдосрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, необходимопроизвести анализ договоров, заключенных с сервитутодателем. В случае если такиедоговора имеют место быть, размер убытков, которые причинены сервитутодателю всвязи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результатеустановления сервитута, определяется путем суммирования: затраты, которые понес или должен понести сервитутодатель в соответствиис установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьимилицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе,затраты по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов запользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также повыплате третьим лицам сумм, понесенных ими убытков в связи с досрочнымпрекращениемобязательстввпорядке,предусмотренномдействующимзаконодательством); недополученныхдоходовсервитутодателявсвязисдосрочнымпрекращением обязательств перед третьими лицами, которые сервитутодательполучил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не былонарушено, то есть если бы в отношении его земельного участка не был бы установленсервитут.Для определения размера убытков, которые причинены сервитутодателю всвязисдосрочнымпрекращениемобязательствпередтретьимилицами,осуществляется анализ действующего законодательства Российской Федерации идоговоров, заключенных собственником земельного участка или иного объектанедвижимости, обремененного сервитутом, с третьими лицами.

На основании анализаустанавливаются: виды и размер ответственности, которую должен понести сервитутодатель всвязи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результатеустановления сервитута; виды и размер доходов, которые сервитутодатель недополучил в связи сдосрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результатеустановления сервитута.3175.5. Для определения рыночной стоимости периодической соразмерной платыза срочный сервитут применяется формула (А.7): .

. = ..(А.7),(1+) −1где . .- рыночная стоимость периодической соразмерной платы за сервитут; . . - рыночная стоимость единовременной соразмерной платы за сервитут;- безрисковая ставка.VI. Внесение корректировок в величину рыночной стоимости соразмернойплаты за сервитут6.1. Для реального использования дополнительных показателей в процедурерасчета рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут к названнымпоказателям следует ввести ряд количественных корректировок. Корректировкиследует вводить исходя из единых принципов установления, обоснованных всоответствии с настоящими Методическими рекомендациями или нормативнымиправовыми актами.6.2.

Корректировка на степень пользования частью земельного участка,обремененногосервитутодателемсервитутом,вводитсячастичноиспользоватьвслучаеучастокналичияповозможностиназначению,можетопределяться следующими способами: пропорциональноплощадямобъектовнедвижимости,которыеонобслуживает; пропорционально интенсивности использования участка транспортнымисредствами сервитуария и сервитутодателя.Ксельскохозяйственнымземлямможетприменятьсякорректировка,представленная в таблице А.1. Корректировка определяется исходя из ранжированиявлияния на нейтральное, умеренное и максимально негативное.Таблица А.1 -Корректировка на степень пользования частью земельного участкасельскохозяйственного назначения, обремененного сервитутом (приграничных зон)Возможность использования участкаСтепеньвлияниясельхозпроизводствоБез ограниченийОтсутствуетС возможностью выращивания зерновых и Слабоебобовых травСвозможностьювыращиватьтолько Сильноеестественные, злаковые травы, разнотравьеИсточник: составлено автором.на Корректировкав %01020318Даннаякорректировкасельскохозяйственноговозможностьможетназначенияиспользоватьихввводитьсяслучае,получениядлякогдадоходаприграничныхсервитутодатель(например,зонимеетиспользованиеприграничных зон трубопровода для выращивания естественных, злаковых трав иразнотравья).Даннаякорректировкаиррелевантнавслучаях,когдасобственниксельскохозяйственного участка, обремененного сервитутом, не использует свойучасток для получения сельскохозяйственной продукции.6.3.

Корректировки на срочность и сезонность использования подразумеваетоценку срока пользования служащей вещью.Корректировка определяется исходя из ранжирования влияния на нейтральное,умеренное и максимально негативное. Корректировка на срочность пользованияслужащей вещью иллюстрируется в таблице А.2.Таблица А.2 - Корректировка на срочность пользования служащей вещьюСрочность сервитутаСтепень влиянияКорректировка в%До 1 годаОтсутствует0От 1 года до 10 летСлабое10Более 10 летСильное20Источник: составлено автором.Данная корректировка может быть введена для всех видов сервитутов, заисключением частных бессрочных сервитутов на проход по земельному участку,ввиду слабой зависимости условий хозяйствования от срочности пользованияслужащей вещью.Длясельскохозяйственныхземельвозможновведениедополнительнойкорректировки в зависимости от времени года существования сервитута и еговлияния на почвенный слой.

Корректировка на сезонность использования земельсельскохозяйственного назначения приведена в таблице А.3.ТаблицаА.3-Корректировканасезонностьиспользованияземельсельскохозяйственного назначения.Время годаСтепень влияния на сельхозпроизводствоКорректировка в%Зима/ЛетоОтсутствует0Осень/ВеснаСильное20Источник: составлено автором.319Воздействие на почву в весенний и осенний периоды ввиду перенасыщенностипочв влагой обуславливает необходимость повышающей корректировки рыночнойстоимости соразмерной платы за сервитут из-за необходимости дополнительныхработ по разуплотнению почв.Данная корректировка иррелевантна в том случае, когда сельскохозяйственныеземли, обремененные сервитутом, используются для обслуживания производства, таккак отсутствует необходимость проведения дополнительных работ по разуплотнениюпочв.6.4.

Корректировка на территориальное ограничение производится исходя издоли участка, занятой сервитутом и приведена в таблице А.4 Корректировкаопределяется исходя из ранжирования влияния на нейтральное, умеренное имаксимально негативное.Таблица А.4 - Корректировка территориальное ограничениеДоля площади, занятой сервитутом в %Степень влиянияКорректировка в%Менее 10Отсутствует0От 10 до 50Слабое10Более 50Сильное20Источник: составлено автором.Данная корректировка может быть введена для всех видов сервитутов.6.5 Корректировка на возможность причинения вреда собственнику вводитсяисходя из опасности, которую может причинить деятельность, проводимаясервитуариемсобственностисервитутодателяичастотыпроведенияпрофилактических работ. Корректировка определяется исходя из ранжированиявлияния на нейтральное, умеренное и максимально негативное, что приведено втаблице А.5.Таблица А.5 - Корректировка на возможность причинения вредаДоля площади, занятой сервитутомСтепень влиянияКорректировка в%Угрозы нетОтсутствует0Вероятность причинения вреда низкаяСлабое10Вероятность причинения вреда высокаяСильное20Источник: составлено автором.320Низкая вероятность характерна для ситуаций, когда при наличии угрозосуществляется систематический контроль за состоянием окружающей среды наземельных участках, обремененных сервитутом.Высокая вероятность характерна для ситуаций, когда при наличии угрозконтроль за состоянием окружающей среды на земельных участках, обремененныхсервитутом, ведется нерегулярно.Данная корректировка характерна для сервитутов, связанных с проведениемопасныхлинейныхобъектов,проведениемопасныхизыскательскихиисследовательских работ и др., и иррелевантна в случае отсутствия опасности длясервитутодателя.VII.

Рекомендации по проведению оценки рыночной стоимости соразмернойплаты за сервитут и оформлению её результатов7.1.Расчетрыночнойстоимостисоразмернойплатызасервитутосуществляется на основании договора на оказание услуг по оценке рыночнойстоимости соразмерной платы за сервитут.7.2. При проведении расчета рыночной стоимости соразмерной платы засервитут устанавливаются количественные и качественные характеристики служащейвещи (земельные участки, здания и сооружения, расположенные на них),обремененной сервитутом, для чего осуществляется сбор и обработка: правоустанавливающих документов, сведений о других ограниченияхслужащей вещи (земельные участки, здания и сооружения, расположенные на них),иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, правами иных лиц; данных кадастрового и технического учета, относящихся к служащей вещи(земельные участки, здания и сооружения, расположенные на них), иным объектамнедвижимости,обремененнымсервитутом;информацииотехническихиэксплуатационных характеристиках служащей вещи (земельные участки, здания исооружения, расположенные на них), иных объектов недвижимости, обремененныхсервитутом; другой информации, связанной со служащей вещью (земельные участки,здания и сооружения, расположенные на них), иными объектами недвижимости,обремененными сервитутом, необходимой для установления их количественных икачественных характеристик; определяется и анализируется рынок, к которому относится служащая вещь(земельные участки, здания и сооружения, расположенные на них), иные объектынедвижимости, обремененные сервитутом, его история, текущая конъюнктура и321тенденции, а также аналоги служащей вещи (земельные участки, здания исооружения, расположенные на них), иных объектов недвижимости, обремененныхсервитутом, и обосновывается их выбор; осуществляются необходимые расчеты рыночной стоимости соразмернойплаты за сервитут с учетом полученных количественных и качественныххарактеристикслужащейвещи(земельныеучастки,зданияисооружения,расположенные на них), иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом,результатов анализа рынка, к которому они относятся, а также рисков и другойинформации; определяется итоговая величина рыночной стоимости соразмерной платы засервитут, выраженная в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотренов договоре (задании на оценку) на оказание услуг по оценке соразмерной платы засервитут.7.3.

Характеристики

Список файлов диссертации