Амелина К.Е., Ковалева М.А., Коган Б.Р. - Правоведение (1075868), страница 21
Текст из файла (страница 21)
Виды жилищного фонда также различаются в зависимости от целей использования: 94 Тема 10. Жилищное и ово ° жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма); ° специализированный жилищный фонд (предназначенные для проживания отдельных категорий граждан жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов); ° индивидуальный жилищный фонд (жилые помещения частного жилищного фонда, используемые собственниками жилых помещений для своего проживания и проживания граждан на условиях безвозмездного пользования); ° жилищный фонд коммерческого использования (жилые помещения частного жилищного фонда, используемые собственниками жилых помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования).
Гражданское законодательство устанавливает следующие основания возникновения права собственности на жилые помещения: ° строительство жилого дома либо долевое участие в строительстве; ° выплата полной стоимости паевого взноса в жилищном или жилищно-строительном кооперативе; ° договор купли-продажи жилых помещений; ° договор мены жилых помещений; ° договор дарения; ° договор ренты; ° договор пожизненного содержания с иждивением и др. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением по своему усмотрению с соблюдением законодательства.
Собственник жилого помещения вправе предоставить его гражданам по договору найма или иным договорам, а юридическим лицам — по договору аренды, с учетом требований, установленных законодательством (например, должна соблюдаться норма площади на каждого проживающего в жилом помещении). Собственник несет бремя содержания жилого помещения, а также риск случайной гибели (повреждения) жилья. Собственник не должен допускать бесхозяйного обращения с жилым помещением, а также нарушать права и интересы соседей.
Следует отметить, что собственникам в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество этого дома- помещения (лестничные площадки, лестницы, лифты и т. п.), различные конструкции и оборудование в данном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для 95 Раздел 11.
Основные отрасли права обслуживания более одного жилого помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Законодательство также устанавливает основание, с помощью которого жилые помещения передаются во владение и пользование, — договор найма жилого помещения.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, предусмотренных заюнодательством. ГК РФ предусматривает два вида договора найма жилого помещения: договор социального найма жилого помещения и договор юммерчесюго найма жилого помещения.
Новое жилищное законодательство также выделяет договор найма служебных жилых помещений, найма жилых помещений в общежитии и договор найма жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.
102. Договор социального найма Малоимущие и иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ граждане РФ, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (в соответствии с жилищным законодательством), имеют право на получение в пользование жилого помещения (как правило, в виде отдельной квартиры на семью) в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, как правило, по месту их жительства с заключением договора социального найма.
По такому договору не обеспечиваются жильем иностранные граждане и лица без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором. При этом граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года, сохраняют право'состоять на учете до получения ими жилого помещения. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляют органы местного самоуправления; порядок ведения учета устанавливается законом субъекта РФ. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в 9б Тема 10. Живищное орава улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет. Некоторым категориям граждан жилое помещение может быть предоставлено вне очереди.
Решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора социального найма. При этом срок заключения такого договора указывается в решении; таким образом, указанное решение заменило существовавший ранее документ, который давал право на вселение в жилое помещение — «ордер». На основании вынесенного решения заключается письменный договор социального найма. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается сроком владения и пользования, т.
е. договор заключается без установления срока его действия. Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, не вправе отчуждать такие помещения, но вправе совершать обмен занимаемого жилого помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, в том числе расположенное в другом населенном пункте на территории РФ. Жилищное законодательство предусматривает возможность изменения договора социального найма, а также его прекращения (расторжения) по взаимному согласию сторон или по требованию одной из сторон (наймодателя или нанимателя).
При прекращении договора социального найма в судебном порядке происходит выселение граждан из жилых помещений: ° с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу либо жилое помещение подлежит переводу в нежилое; ° с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги; ° без предоставления другого жилого помещения, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, допускают разрушение жилого помещения, систематически нарушают права и интересы соседей и т. д. 97 4 — 3546 Раздел 11 Основные отрасли права Граждане, получившие в пользование жилье по договору социального найма до 1 марта 2005 года, сохраняют право (до 1 января 2007 года) на бесплатную передачу его в собственность на добровольной основе.
Не имеют права на приватизацию граждане, которым жилое помещение по договору социального найма предоставлено после 1 марта 2005 года. За малоимущими гражданами также закреплено право расприватизировать свое жилое помещение, т. е. отказаться от права собственности на занимаемое помещение, свободное от обязательств, и передать его обратно в государственную или муниципальную собственность, если это жилое помещение является для них единственным местом постоянного проживания. 10.3. Договор коммерческого найма При заключении договора коммерческого найма жилых помещений не требуется соблюдения ряда условий, необходимых для заключения договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет и т.
д.). В данном случае требуется лишь достижение соглашения по всем существенным условиям договора. Площадь жилого помещения, предоставляемого по такому договору, определяется только соглашением сторон без ограничения ее размеров. Субъектами договора коммерческого найма, наряду с нанимателем, могут быть лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели (в данном случае может и не быть семейных или родственных отношений). Договор коммерческого найма является срочным — заключается на срок до пяти лет. Если срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет.
Предусматривается преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок — не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Если наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
98 Тема 10. Жилищное право Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Договор коммерческого найма может быть расторгнут по соглашению сторон либо в судебном порядке по требованию одной из сторон.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
