Основные мероприятия, обеспечивающие максимизацию стоимости недвижимого имущества

13. Основные мероприятия, обеспечивающие максимизацию стоимости недвижимого имущества: налоговое планирование, оптимизация потока расходов, нормализация потока расходов.

Налоговое планирование

Недвижимость, используемая в качестве источника предпринимательского дохода, облагается налогом 2% от нормативной стоимости здания С (t). 

С (t) убывает  от С(t) до 0 в течении t от 0 до Т, что приводит к уменьшению налоговых отчислений на недвижимость и к увеличению налоговых отчислений на прибыль.

Управленческое решение заключается в разработке схемы амортизации, при которой минимизируются совокупные  налоговые отчисления.

Оптимизация потока доходов

1. Дифференциация размера арендной платы

2. Увеличение коммерческой загрузки

3. Проведение воспроизводственных мероприятий

Рекомендуемые материалы

4. Использование земельного участка

1. Дифференциация размера арендной платы

Например, существует помещение в комплексе, с определенной арендной платой, но в связи со стоимостнообразующим фактором различные типы помещений в этом комплексе будут иметь различную арендную ставку.

Определение рыночной стоимости. Существует 3 подхода.

э - экспертные оценки;

d - веса подходов.

Определение арендной платы (АП). 2 подхода:

• Проанализировать рынок и определить исходя из этого среднее АП (т. е. опрашивая об АП похожих типов помещений в других торговых комплексах);

• Экспертный подход – находим распределение АП по городу:

Экспертный подход предлагает определить АП

 - арендная плата наиболее вероятная

 - площадь помещений;

n – количество типов помещений.

При уменьшении АП, мА добиваемся увеличения ДВД (т. к. увеличивается площадь заполняемости).

Жилые помещения. Стоимостнообразующие факторы:

1) Количество комнат

Стоимость и аренда 1- комнатной квартиры выше, чем у 3-4-комнатной квартиры.

1) Поэтажное расположение:

Самые дешевые жилые помещения на первом и последнем этажах. Разница составляет (к) 10 – 20%

2) Пространственная ориентация:

Окна на транспорт, магистраль, во двор или на юг, север – различные типы, к=10%.

4)Планировочные коэффициенты:

Социально-потребительский стандарт. Существуют помещения с совмещенным сан узлом, высота потолка 2,8 метра, 3,5 метра. К=5% от цены стандарта.

5)Определяемые экспертно в конкретной ситуации (памятники архитектуры, вид из окна).

Офисные помещения. Стоимостнообразующие факторы:

1) Площадь офиса: до 50 кв. м, 50-100 кв. м, свыше 200 кв. м. Чем меньше S, тем выше АП. К=5-10%. Накладные расходы на маленькие помещения больше.

1) Поэтажное расположение.

В Москве очень много бизнес центров и ставка АП увеличивается на 2-3% за этаж.

3) Пространственная ориентация:

Выход помещения на центральную магистраль увеличивает АП на 5%.

Торговые помещения. Стоимостнообразующие факторы:

1) Площадь помещения (аналогично офисной): чем меньше площадь, тем выше арендная плата.

Кинотеатр является якорным арендатором, площадь больше, чем у всех остальных арендаторов, АП ниже.

2) Поэтажное расположение.

Максимальная этажность – 3 этажа. 60% покупок - 1этаж, 25-30% покупок – 2 этаж, 10% покупок – 3 этаж.

2. Увеличение коммерческой загрузки.

Коэффициент использования i – го помещения

К зависит от:

• Потребительских характеристик помещения;

• Времени;

Управленческие мероприятия для увеличения :

• Альтернативный вариант использования помещений i – го типа (в зависимости от наших потребителей помещение меняет для нас свою привлекательность и Мы можем изменить назначение помещений).

• Снижение арендных ставок, но с условием:

- () Уменьшение должно компенсироваться увеличением заполняемости ();

• Осуществление воспроизводственных мероприятий, обеспечивающих улучшение потребительских характеристик недвижимости (это ведет к увеличению потока доходов через увеличение заполняемости). Модернизацией можно увеличить не только наполняемость, но и повысить класс помещения, соответственно увеличить арендную плату.

3. Проведение воспроизводственных мероприятий.

Цель – уменьшить физический и моральный износ, что позволит увеличить арендную плату, стоимость недвижимости.

Основное соотношение эффективности проведения воспроизводственных мероприятий:

ЧТС – чистая текущая стоимость на момент оценки;

k0  –  сумма средств на реконструкцию (ремонт) – величина инвестиций;

ЧОД – величина будущих доходов в текущий момент времени t, чистый операционный доход за период дисконтирования t.

Необходимо, чтобы ЧТС было больше нуля.

i – ставка дисконтирования.

Воспроизводственные мероприятия:

• Текущий ремонт:

k0 – величина инвестиций на ремонт или модернизацию работы;

Т – межремонтный период (3-5 лет);

i – 12-30%;

• Капитальный ремонт и реконструкция:

k0 – величина инвестиций на капитальный ремонт;

Т – межремонтный период по технической документации;

Инвестиции на капитальный ремонт значительны, т. е. должно выполняться условие:

 - чистый операционный доход за период t (t - непостоянная величина);

Сt – прогнозируемая рыночная стоимость здания в последнем году анализируемого периода;

Снорм – нормативная стоимость здания в t-м году;

Снорм(Т) - нормативная стоимость здания в конце прогнозируемого периода;

 - норма амортизационных отчислений;

k0 – пойдет в актив;

• Снос и последующее новое строительство:

k0 – сумма инвестиций на снос старого и строительство нового здания;

Т – период экономической жизни здания  (Т=30-60 лет).

Привлечение внешних инвестиций при проведении воспроизводственных мероприятий.

Финансирование может осуществляться за счет собственных средств или за счет внешних (кредиты);

Собственные средства – за счет доходов, амортизация, увеличение собственного капитала за счет акционеров.

Внешние средства – привлечение позволяет увеличить рентабельность предприятий.

Пример финансового расчета (Левередж).

Кредит брать выгоднее. Оптимальное соотношение: 30% свои, 70% привлеченные.

ОК – обслуживание кредита.

Ипотечный кредит дается только собственникам и формула ЧТС измена.

4. Использование земельного участка.

 (ст. 37 ЗК)

 - часть доходов от использования земельного участка:

R – ставка капитализации.

Бесплатная лекция: "6 Кадастровое деление кадастрового района" также доступна.

Оптимизация потоков расходов

ИП – издержки предприятия;

 - заработная плата работника;

 - суммарный коэффициент дополнительных начислений на заработную плату (ЕСН, надбавки, премии, выплаты, пособия);

 - коэффициент накладных расходов (накладные расходы составляют 30-40% от заработной платы).