Вопросы/задания к контрольной работе: Оценка недвижимости

(2,3,4,5 часть)

Часть II

ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1.

1. Площадь участка 1,95 га.
2. Общая площадь здания 41 000 м².
3. Общая площадь предприятий торговли 23 000 м².
4. Год постройки 2002.
5. Коэффициент загруженности помещений 94%(90+N%).
6. Транспортная доступность - отличная.
7. Строительный объем 39592 м³.
8. Право собственности - полное.
9. Условия финансирования - собственные средства.
10. Условия продажи - прямая продажа.
11. Вместимость автостоянки 400 машиномест.
12. Ставка арендной платы 60000 + 100*N(4) руб./м² в год.

Средние ставки аренды в торговых помещениях за пределами третьего транспортного кольца 36800 руб./м², а за пределами МКАД 30 000 руб./м² в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб./м². Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,87, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,4(N), региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,05, коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве –1,19. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 20%. Рефинансирование получаемого дохода не предусматривается. Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Величина прибыли застройщика 19%(15+N%). Операционные расходы — 3500 руб./м² в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,97% годовых. Инфляция равняется 6,50%, страновой риск для России — 0,22%.