Диссертация (Преимущественные права по российскому гражданскому праву проблемы теории и правоприменительной практики), страница 11

При вынесении Постановления судебная коллегия исходилаиз того, что Истцом было нарушено условие договора в части внесенияарендной платы в установленный срок и запрета производства капитальногоремонта без письменного разрешения Ответчика и балансодержателя2».Иной пример.

Истец обратился в суд с требованием признатьнезаконным отказ Ответчика 1 и Ответчика 2 в заключение договора арендыземель сельскохозяйственного назначения на новый срок. Отказывая Истцу вудовлетворении его исковых требований, суды также исходили из того, чтоарендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесениюарендной платы, следовательно, у него не возникло преимущественногоправа на заключение договора аренды на новый срок3.Похожий подход к решению данной проблемы был проявлен судом ив других случаях при рассмотрении требований арендатора к арендодателюо заключении договора на новый срок4.1Постановление Арбитражного суда Чувашской Республики от 14 февраля 2002 г.по делу№А79-4932/01-СК2-4188 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика.2Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 апреля 2002 г.

№А79-4932/01-СК24188 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика.3Постановление одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2011г.по делу №А55-5771/ 2011 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика.4Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 октября 2004 г. по делу №А0514437/03-30 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика; Постановление ФАС59Несомненный интерес представляет разрешение вопроса о том, должнолилицо, заявляющее о наличии у него преимущественного права назаключение конкретного договора на новый срок, надлежащим образомисполнять принятые на него обязательства в течение всего срока действиядоговора.Деловтом,чтолицо,заявляющееоналичииунегопреимущественного права на заключение конкретного договора на новыйсрок, должно надлежащим образом исполнять свои обязанности в течениевсего срока действия договора.

Изложенное наводит на мысль: нет лицелесообразностиустановить конкретный срок, втечение которогоправообладателю достаточно было бы надлежащим образом выполнятьобязанностиподоговорудлятого,чтобыиметьвозможностьвоспользоваться преимущественным правом на заключение договора нановый срок? Например, в случае заключения договора на пять лет дляреализации своего преимущественного права он должен надлежащимобразом исполнять обязанности в течение последних двух лет.Мы считаем, что если предложить конкретный срок, в течениекоторого лицо должно надлежащим образом исполнять обязанности, топодобное условие приведёт к ещё большему ущемлению прав обязанноголица. Предположим, был заключён договор на 5 лет. Одним из условий,необходимых для осуществления правообладателем преимущественногоправа, является факт исполнения им надлежащим образом обязанностей втечение последних двух лет срока действии сделки.

Это означает, чтообладатель имеет возможность первые два-три года ненадлежащим образомих выполнять. Но для реализации своего преимущества ему достаточно будетисполнить предусмотренные договором обязанности в соответствии стребованием законодательства за последние два года.Северо-Западного округа от 29 сентября 2004 г.по делу №А42-698/04-6 // СПС«КонсультантПлюс»: Судебная практика.60Кроме того, следует отметить, что в ныне действующей редакциизаконодательства, когда не устанавливается предельный срок, обладательпреимущественного права в случае его желания в будущем продолжитьдоговорные отношения именно с этим контрагентом,будет стремитьсянадлежащим образом исполнять обязанности в течение всего срока действиядоговора.

А если ограничиться установлением предельного срока, тополучится, что первые 2-3 года он сможет нарушать отдельные условиядоговора (например, просрочка оплаты) и будет знать, что ему достаточнобудет «исправиться» и совершать надлежащим образом свои обязанности впоследние два года.Следующеевнимание,обстоятельство,заключаетсявтом,начтокотороенеобходимоконтрагент,правообратитькоторогоограничивается, по истечении срока действия договора, не обязан егозаключать на новый срок при отсутствии у него намерения продолжатьдоговорные отношения в течение одного года. Об этом свидетельствует рядзаконоположений,регламентирующихпорядокосуществленияпреимущественного права на заключение договора на новый срок (ст.

621 ГКРФ, ст. 684 ГК РФ, ст. 1035 ГК РФ, ст. 15 ВК РФ).Судебная практика также занимает позицию, согласно которой уконтрагента не возникает обязанности заключать договор в случае наличия унего волеизъявления распорядиться иным образом имуществом, котороеявляется объектом преимущественного права1. В частности, в одномсудебном акте суд, аргументируя отказ в иске арендатору, требовавшему в1См.: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 марта 2015 г.№Ф01-270/ 2015 по делу №А29-8475/ 2013 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебнаяпрактика; Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16февраля 2016 г. №18АП-15553/ 2015 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика;Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02 марта 2016 г.№о5АП479/ 2016 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика; Постановление Пятогоарбитражного апелляционного суда от 04 августа 2015 г.

№05АП-5427/2015 // СПС«КонсультантПлюс»: Судебная практика; Постановление Седьмого арбитражногоапелляционного суда от 11 января 2016 г. №07АП-11445/ 2015 по делу №А45-16008/ 2015// СПС «КонсультантПлюс»: Судебная практика.61порядке реализации его преимущественного права продлить договорныеотношения, указал, что «обязанность арендодателя заключить с арендаторомдоговор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества варенду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства данноеправо не подлежит судебной защите1».Приведённая аргументация подтверждает отсутствие обязанности уконтрагентазаключитьдоговорвпорядкеосуществленияпреимущественного права его обладателем при отсутствии намеренияконтрагента продолжать договорные отношения.Изложенныекоторомурассужденияограничениеправапозволяютсделатьконтрагентаповывод,своемусогласноусмотрениюосуществлять выбор стороны по договору является обоснованным, но толькоприналичиисоответствующихусловий.Мывыделяемследующиенемаловажные условия, при которых ограничение его права может бытьпризнанообоснованным:наличиетакназываемойгарантиидобросовестности его контрагента, которая заключается в надлежащемвыполнении обязанностей, предусмотренных ранее заключённым договором;наличие намерения непосредственно самого лица продолжать договорныеправоотношения в целом.

В отдельных случаях добавляется ещё одноусловие - совершение правообладателем юридического действия, из которогоследует его воля воспользоваться своим преимуществом.Отдельного пояснения заслуживает ст. 684 ГК РФ, предусматривающаянаделение преимущественным правом нанимателя на заключение договоранайма на новый срок. Ограничивая наймодателя в праве выбора контрагентапо своему усмотрению, законодатель не предоставляет ему гарантиюдобросовестности нанимателя, как это имеет место, например, в случаереализации преимущественного права арендатором, водопользователем,1См.: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 февраля 2015 г.№Ф01-6259/2014 по делу №А11-1080/ 2014 // СПС «КонсультантПлюс»: Судебнаяпрактика.62пользователем в рамках договора коммерческой концессии. Данный выводобусловлен отсутствием в норме, регламентирующей порядок реализациипреимущественного права нанимателя на заключение договора найма нановый срок, необходимости нанимателем надлежащим образом исполнитьпринятое на него обязательство в рамках заключённого договора найма.Кроме того, закон возлагает именно на наймодателя, а не на правообладателяобязанностьсовершитьюридическизначимоедействие(предложитьзаключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить оботказенесдаватьпомещениевнаймвтечениенеменеегода),подтверждающее намерение продолжить договорные отношения.Изложенное даёт основание задуматься над проблемой насколькообосновано, в данном случае, будет ограничение права наймодателя посвоемуусмотрениювыбиратьконтрагента.Наделяяобладателяпреимуществом на заключение договора на новый срок, законодательодновременно предоставляет его контрагенту гарантию добросовестностиправообладателя, которая выражается в надлежащем исполнении договорныхобязанностей.

В рассматриваемом случае подобной гарантии нет. Крометого, наймодатель не может отказаться от продления договора найманепосредственно с правообладателем в случае его намерения продолжатьсдавать внайм имущество.Следовательно, может возникнуть ситуация, при которой нанимательне надлежащим образом выполняет принятые на себя обязанности, например,существенно просрочивает оплату, приэтом он всё равно имеетпреимущество на заключение договора на новый срок.Исследование поставленной проблемы следует начать с анализаинтересовправообладателяинаймодателя.Последний,передаваяимущество по договору найма, как правило, имеет цель получить прибыль,которая выражается в согласованной между сторонами платы за жилоепомещение. Его интерес сводится к извлечению материальной выгоды отсдачи имущества внайм.