Диссертация (Строительно-техническая экспертиза в судебных спорах хозяйствующих субъектов), страница 9

Условия формируются ненадлежащимидействиями лиц, в обязанности которых входило обеспечение соответствияхарактеристикстроительногопроизводствазаданнымпараметрам,технологическим предписаниям, действующим регламентам40.Экспертомнарядуспричинойиусловиямирассматриваютсяиобстоятельства деструктивного процесса (события) – внешние по отношению кнему, как правило, природные факторы: температура наружного воздуха,влажность, инсоляция, ветровая нагрузка, кислотные и щелочные компонентыокружающей среды и прочее.Такая детализация, и представленная на рисунке 5 последовательность39Исследования, направленные на установление того или иного процесса, явления, события,последовательности и характера отдельных их этапов, именуются ситуалогическимисобытийными (см.: Орлов Ю.К.

Современные проблемы доказывания и использованияспециальных знаний в уголовном судопроизводстве : науч.-учеб. пособие. М., 2016. С. 127.)40См., напр.: Федеральный закон от 30.12.2009 № 385-ФЗ «Технический регламент обезопасности зданий и сооружений».40проведения каузальных исследований позволяет обеспечить необходимуюполноту ответов эксперта на вопросы по делам, связанным с разрушениемстроительных объектов.Третья типовая судебно-экспертная задача направлена на определениерыночной стоимости строительных объектов и территорий, функциональносвязанных с ними, с целью разрешения третьей типовой судебно-экспертнойситуации. Эксперт-строитель проводит разнохарактерные, но по сути своей всегдастоимостные исследования (моноисследования).

Этим данная задача отличаетсяот рассмотренных выше, каждая из которых представлена комплексомисследований разных видов (полиисследования), поэтому здесь определяющееисследование нами не выделяется.Порядокпроведенияэтихисследованийизложенвспециальныхнормативных источниках41, методических рекомендациях для экспертов42, а такжеработах, посвященных проблемам определения рыночной стоимости зданий исооружений, земельных участков, функционально связанных с ними, в рамкахсудебно-экспертной деятельности43.Технологическая схема проведения этих исследований представляет ихсодержание, последовательность и взаимосвязь (см. Рисунок 6).Поотношениюкоценочнойдеятельностисудебно-экспертныеисследования имеют как общие, так и специфические черты.Общая черта деятельности оценщика и судебного эксперта – наличие уобоих специальных знаний в области оценки.41К таким источникам относятся: Федеральный закон «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральные стандарты оценки,утверждаемые соответствующими Приказами Минэкономразвития России.42Герасименко В.В., Долин А.Н., Шипилова И.А.

Решение экспертных вопросов, связанных сопределением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков,функционально связанных с ними: метод. рекомендации для экспертов // Методическиерекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований припроизводстве судебных строительно-технических экспертиз / под общ.

ред. А. Ю. Бутырина. –М. : ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2016. – С. 7–254.43См., напр., Бутырин А.Ю., Кулаков К.Ю. Исходные данные для проведения судебнооценочных исследований // Теория и практика судебной экспертизы. 2011. № 3 (23). С. 34–41;Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости : учеб.пособие. М., 2006.41Определение стоимости земельного участка какпринадлежности к спорному строительному объектуОпределение стоимости замещения иливоспроизводства (восстановительной стоимости)объектаКонстатация нецелесообразностииспользования данного подхода,аргументация отказаРешение вопроса оцелесообразности использованиядоходного подхода копределению рыночнойстоимости объекта спораОпределение величины накопленного износа объектастоимостного исследованияОпределение текущих и будущих денежныхпоступлений в качестве доходов от владения объектомОпределение текущих и будущих потерь и расходов,связанных с владением объектаРасчет ставки капитализации или дисконтированияОпределениезатрат,необходимых длязамещения иливосстановленияобъектаисследованияОпределениеожидаемых доходовот объектастоимостногоисследования путемприменения одногоиз методовкапитализациидоходовКонстатация нецелесообразностииспользования данного подхода,аргументация отказаРешение вопроса оцелесообразности использованиясравнительного подхода копределению рыночнойстоимости объекта спораНЕТКонстатация нецелесообразностииспользования данного подхода,аргументация отказаДАИсследование состояния и тенденций развития рынканедвижимости в том его сегменте, к которому принадлежитспорный объект, выявление наиболее сопоставимых с нимобъектов недвижимостиОтбор, проверка и анализ объектов-аналогов; соотнесениеих ценообразующих характеристик с подобнымихарактеристиками объекта исследованияКорректировка цен продаж выбранных аналогов всоответствии с отличиями объекта исследованияСогласование скорректированных цен для установлениястоимости объекта исследованияОпределениестоимостногоэквивалента объектасудебногостоимостногоисследования наоснове информациио недавних сделках саналогичнымиобъектами на рынкеи сопоставлении ихценообразующиххарактеристик ссоответствующимихарактеристикамиспорного объектаРис.

6. Технологическая схема проведения стоимостных судебно-экспертных исследований.42Согласованиерезультатовисследованиядвух или трехподходов копределениюрыночнойстоимостиобъектаэкспертизы сустановлениемих «удельноговеса», всоответствии скоторымотдельныевеличины,полученныеранее,сформируютего итоговуюрыночнуюстоимостьКОНЕЦНЕТДАДАНЕТВыявление и анализ основных ценообразующих характеристик объекта стоимостных исследованийНАЧАЛОРешение вопроса оцелесообразности использованиязатратного подхода копределению рыночнойстоимости объекта спораОтличия:а) деятельность оценщика регламентируется указанным выше Федеральнымзаконом и Федеральными стандартами оценки. Судебно-экспертная деятельность,всвоюочередь,регламентируетсяпроцессуальнымзаконодательствомРоссийской Федерации, Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственнойсудебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ведомственнымиинструкциями и приказами Минюста России;б) оценка осуществляется на договорной основе, при этом одна сторонадоговора – заказчик оценки, другая (исполнитель) – оценщик.

Назначение ипроизводство судебной экспертизы, предметом которой является рыночная и инаястоимость объектов оценки, осуществляется в установленном процессуальнымзаконом порядке;в) результаты исследований оценщика отражаются в Отчете об оценке,результаты исследований судебного эксперта – в Заключении эксперта. Этидокументы существенно отличаются друг от друга по структуре, содержанию иправилам оформления.

Требования к Отчету оценщика изложены в указанныхвыше источниках, регламентирующих оценочную деятельность. Требования кЗаключениюэкспертаизложенывзаконахиподзаконныхактах,регламентирующих судебно-экспертную деятельность;г) в методическом плане судебный эксперт в отличие от оценщика обладаетболее широкими полномочиями.

Он может использовать как методическиеположения, изложенные в ФЗ № 135 и Федеральных стандартах оценки, так илюбые иные источники, содержащие информацию, необходимую ему дляформированияметодикиконкретногоисследования,придолжном(предусмотренном процессуальным законодательством) обосновании. Например,судебный эксперт может использовать в сравнительном подходе объектыаналоги, даты экспозиции которых следуют за датой оценки44.

Оценщик жедолженруководствоватьсяисключительно44методическимиположениями,См.: Герасименко В.В., Долин А.Н., Шипилова И.А. Указ. соч. С. 67; Определение стоимостистроительства и оценка объектов недвижимого имущества : методич. рекомендации / подгот.С.Д. Малышев.

– М. : РФЦСЭ, 2000.43указанными в ФЗ № 135 и Федеральных стандартах оценки, и, как в нашемпримере, вправе использовать лишь объекты-аналоги, датированные на период,предшествующий дате оценки45;д) в процедурном плане оценщик обладает более широкими полномочиямипо сравнению с экспертом. Так, например, он вправе самостоятельно, то есть безчьей-либо санкции, интервьюировать лиц, обладающих информацией, которую онможет использовать как исходную при проведении оценки46. Эксперт же согласноп. 3 ст. 55 АПК РФ «вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться сматериалами дела, участвовать в судебных заседаниях, задавать вопросы лицам,участвующим в деле, и свидетелям, заявлять ходатайство о представлении емудополнительных материалов».

Протокол допроса он может использовать вкачестве надлежащего, с точки зрения закона, источника доказательственнойинформации.Этим исчерпывается перечень основных различий в деятельности оценщикаи судебного эксперта при определении рыночной и иной стоимости объектовоценки.Приразрешениичетвертойтиповойсудебно-экспертнойзадачиисследования направлены на установление возможности и разработку вариантовреального раздела зданий и земельных участков, функционально связанных состроительными объектами, в соответствии с условиями, заданными судом.Решение этой задачи и будет для эксперта-строителя целью в условиях судебноэкспертной ситуации четвертого типа, формирующейся спорами о возможности ивариантах реального раздела зданий, строений и сооружений, а также земельныхучастков, функционально связанных со строительными объектами, между ихсобственниками.При определении возможности реального раздела эксперт проводитследующие исследования:45П. 8 Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке итребования к проведению оценки (ФСО № 1).46П.

4 ст. 14 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от29.07.1998 № 135-ФЗ.44– объемометрические, направленные на определение габаритов здания иразмера земельного участка, подлежащих разделу, а также достаточностигабаритов и размера для обеспечения возможности каждой выделенной частивыполнять функциональное назначение спорного объекта;– диагностические, цель которых – установление величины физическогоизноса здания47, так как его конструкции должны выдержать нагрузки, связанныес выполнением строительных работ, обеспечивающих автономность отдельныхчастей здания и последующую их эксплуатацию;–определяющиеразрешениеэтойсудебно-экспертнойзадачи–преобразовательные исследования, которые представляют собой рассмотрениевопроса о возможности реального раздела спорного строительного объекта, а приналичии таковой – разработку вариантов его раздела в соответствии с условиями,заданными судом;–стоимостные,результатомкоторыхявляетсяразницамеждустоимостным выражением идеальной доли совладельца в праве собственности наобъект недвижимости и стоимостью части здания (земельного участка),предлагаемого экспертом к выделу в соответствии с разработанным им вариантомраздела.Последовательность проводимых исследований, технологические связимежду ними отображены на рисунке 7.47В данной работе используется предельно узкая трактовка понятия «диагностика»,подразумевающая под собой установление состояния объекта; более подробно она изложена вработах Ю.К.