Автореферат (Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости), страница 4

2 – Методическое моделирование расчетных зон ZI и ZII поопределению индексов доступности жилья в собственность и в аренду по группамнаселения с разным уровнем дохода, способам приобретения жилья и ключевогофакторного пространства влияния1314Рис. 3 – Концептуально-методическая схема моделирование ситуационного экономического механизмарегулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости для различных категорий гражданна основе ипотечно-инвестиционных системСогласно разработанной модели рынок доступного жилья предлагается разделитьна две части: рынок жилья, приобретаемого посредством ипотечноинвестиционных систем – WИИС; рынок жилья, приобретаемого посредствомединовременной покупки (инвестиционные системы) – WИС.При этом, первая ситуация определяется формированием доступности черезактивное действие ипотечно-инвестиционных систем посредством (Т1-Т8).

Авторая ситуация – это регулированиедоступности жилья для категорийнаселения с достаточной или избыточной платежеспособностью. Здесь характеренинвестиционный тип спроса (Wис = ∑Т8-Т10). В этом случае спрос избыточен.Также в этом случае всегда индексы доступности жилья меньше или равныединице.Предполагается, что точка равновесия взаимодействия спроса и предложенияО (Т1 –Т10), характерна для каждой группы населения и является динамическойточкой или ситуационной величиной, которая определяет результат управляющихвоздействий экономического механизма по подсистемам спроса и предложения иформам приобретения жилья Тi. Достижение динамического равновесия точкой Озависит от уровня платежеспособности населения А1-А10.

На него оказываетвлияние также процесс функционирования экономического механизма ипотечноинвестиционных систем, которые формируют для каждого сегмента населениясвои управляющие воздействия (RА1- RА10), призванные уравновесить спрос ипредложение.Таким образом, выполненное методическое моделирование позволяетэкономический механизм регулирования доступности жилья на территориальныхрынках недвижимости идентифицировать как программно-целевой ситуационныйинструмент планирования динамических точек равновесия соответствия спроса ипредложения для различных категорий населения по уровню платежеспособностина основе активных управляющих воздействий типа RsT и RdT c использованиемразличных форм приобретения жилья Тj, на основе использования индексовдоступности жилья как в собственность (Идс), так и в аренду (Ида).3.

Основные тенденции развития территориальных жилищных рынковпо уровню предложения жильяс выделением ключевых регионов иособенности изменения индексов доступности жилья для различныхкатегорий населения Российской Федерации.В ходе исследования был определен и проанализирован множественныйэкономико-математический континуум, характеризующий комплекс основныхтенденций по развитию территориальных жилищных рынков РФ по уровнюдоступности жилья.В первую очередь, были выявлены и проанализированы группы основныхтенденций, связанные с изменением структуры предложения по вводу жилья потерриториальным жилищным рынкам РФ за 1970-2014 гг., как существенногофактора регулирования доступности.

При этом установлена тенденция наличияключевых регионов по величине предложения, когда 8-9 территориальных рынковобеспечивают около 50-60% всего объема вводимого жилья в России.Установлено, что перечень ключевых регионов за 2010-2014 гг.

оставался15практически неизменным. Так в 2014 г. их доля ввода составила 52,4%, в томчисле: Московская область (14,2%); Краснодарский край (8,1%); г. Москва (6,5%);Тюменская область (5,5%); Республика Башкортостан (5,1%); РеспубликаТатарстан (5,0%); г. Санкт-Петербург (4,4%); Ростовская область (4,4%);Свердловская область (3,6%). Это свидетельствует о процессах концентрацииобъемов жилищного рынка на отдельных ключевых рынках.

Дополнительноустановлено наличие процессов концентрации и на региональных жилищныхрынках, которые имеют тенденцию приобретать олигопольный характер.Также выявлено, что современная структура предложения жилья не совсемудовлетворительна. Недостаточны объемы ввода жилья эконом-класса,жилищного фонда под некоммерческий найм, малы темпы ввода малоэтажногожилья, низок уровень энергоэффективности строительства, его экологичности и«зелености».Во вторую очередь, в работе был осуществлен анализ основных тенденцийфункционирования территориальных жилищных рынков РФ (75 субъектов) поуровню доступности за 2008-2014 гг. С этой целью были рассчитаны индексыдоступности по официальной методике ФЦП «Жилище» и с использованиемавторского подхода.Исследования показали наличие устойчивой тенденции увеличениядоступности жилья в России за период с 2008г.

до 2012 г. Дополнительно при этомбыло осуществлено зонирование территориальных рынков на 4 условные группы:доступность жилья до 3-х лет (DI); 3-4 года (D2); 4-5 лет (D3); свыше 5 лет (D4).Выявлено, что в 2008 году в неблагоприятной зоне доступности свыше 4 лет (D4,D3) находились 62% территориальных жилищных рынков. Но в 2012 г. величинанеблагоприятной зоны доступности свыше 4 лет уменьшилась с 62% до 3%. Приэтом около 60% территориальных рынков имели доступность жилья менее 3 лет (вотличии от 12% в 2008 г.).В 2014 году по причине кризисных явлений в экономике уровень доступностижилья приблизился к показателям 2008г. При этом в неблагоприятную зонудоступности свыше 4 лет (D4, D3) вошли около 80% территориальных жилищныхрынков. Традиционно минимальный уровень доступности жилья свыше 5 лет вг.Москве, г.

Санкт-Петербурге, Нижегородской, Тверской областях, Мордовии идругих. Наивысшие показатели доступности менее двух лет характерны дляЯмало-Ненецкого АО, Ханты-Мансийского региона, Тюменской области,Еврейской АО, Камчатского края.Применение авторского методического подхода оценки доступности в рамкахразработанного экономического механизма позволило получить комплексосновных тенденций изменения доступности жилья на территориальных рынкахпо группам населения А1-А10.

Также при этом выполнен сравнительный анализданных полученных по методике ФЦП и авторской. При этом получены ипроанализированы как характеристики структуры территориальных жилищныхрынков по федеральным округам в разрезе групп населения А1-А10 по индексамдоступности за период 2008- 2014 гг., так и динамика изменения данныхпоказателей.16Установлены тенденции, связанные с изменением максимальных значенийиндексов доступности, которые характерны для групп населения A1-A3 заанализируемый период. Особенно данный прирост наблюдается в Приволжском(до 20,05) и Южном федеральном округах (до 16,75). Однако, установленныетемпы изменений индексов доступности явно недостаточны, чтобы социальнонезащищенные слои населения из категорий A1-A4 имели возможностьсамостоятельно улучшать свои жилищные условия.

При этом дополнительновыявлена доступность жилья применительно к приобретению жилья экономкласса, что подтверждено расчетами соответствующих индексов доступности.Также осуществлено зонирование федеральных округов по уровнюдоступности по группам населения А1-А10 за 2008-2014 гг. Это дало возможностьпродемонстрировать недоступность жилья для приобретения в собственность длязначительной части населения и необходимость формирования дифференциальнойжилищной политики для групп населения с разными доходами с приоритетоммероприятий формирования арендного жилья.4.

Методические подходы и практические рекомендации по развитиюэкономическогомеханизмарегулированиядоступностижильянатерриториальном рынке недвижимости для различных категорий граждан и ихэффекты.Формирование методического подхода и практических рекомендаций поразвитию территориального рынка недвижимости были выполнены дляПензенской области, для чего предлагается осуществлять следующие этапы:1.

Мониторинг территориального жилищного рынка по индексамдоступности согласно методике ФЦП «Жилище». В этой связи, выполненныйанализ позволил получить динамику изменения индексов доступности,показанную на рис.5. В течение указанного периода средний индекс доступностиизменялся с 4,6 до 4,3 лет, что по-прежнему больше нормативного значения в 4года, и имеет тенденцию к увеличению из-за кризисных явлений.2. Мониторинг территориального жилищного рынка по индексамдоступности типа Исд в разрезе групп А1-А10.Анализ данных из табл.2 указывает на то, что доля населения, котораябольше всех нуждается в жилье, приходится на группы А1-А3.

Индексдоступности жилья с точки зрения приобретения его в собственность (Исд)для этихкатегорий составляет в разные годы около 77,48-19,48, что означает крайнююнедоступность жилья.Кроме того, анализ общей динамики изменениядоступности для всех десяти групп показал, постепенное прогнозируемоеухудшение ситуации с возможностью приобретения жилья. В соответствии спроведенными расчетами, можно отметить, что рекомендованная авторомформула для расчета индекса доступности для группы А1 не является актуальной,так как среднедушевой доход ниже прожиточного минимума.При этом необходимо выполнять расчетные процедуры, указанные в табл.2.3. Мониторинг территориального жилищного рынка по индексамдоступности типа и Иад в разрезе групп А1-А10 (табл.3).174. Для групп А1-А4 была определена доступность жилья для аренды, которая,по результатам исследования, доступна только для групп А3 и А4, посколькусреднедушевой доход групп А1 и А2 ниже прожиточного минимума илипревышает его незначительно.А9А10А1А2А3А4А52014А62331517180122718590755550007500060000683945000407227000410161900027274А7А8А9Долянуждающих878688 80 867060503020979390808670603020ся в жилье(С), %Долягруппы вобщей9,49,414,6 16,6 15,2 14,7 13,3 3,9 2,1 0,8 3,3 4,8 6,1 17 14,4 19,8 17,7 8,7 6,1численностинаселения(а), %Ид жилья покаждой77,48 39,80 13,97 6,90 4,12 2,74 1,78 1,00 0,73 0,58 33,4 85,9 35,1 11,3 5,95 3,73 2,34 1,27 0,92группе, летОбщаячисленность1385892,121356119населения(А), чел18А1092033А873627А7552202010А5А614000А410000А37000А25100Среднедушевой доход вмесяц, руб.А14600ПоказателиСредневзвешеннаястоимостьжилья,руб/кв.м.Величинапрожиточногоминимума,руб.33132Рис.

5 – Ретроспективный анализ изменения коэффициента доступности жильяв Пензенской области согласно методике ФЦП «Жилище» в 2008–2014 гг. спрогнозом до 2018 гг.Таблица 2Расчет индекса доступности жилья, приобретаемого всобственность (Исд) в Пензенской области в 2010 и 2014 гг.152,10,72Среднийдоходнуждающихся в жилье(Дсд), руб. вмес.Ид жилья всреднем, лет13488,4020873,545,244,38Таблица 3Расчет индекса доступности жилья, приобретаемого в аренду (И д) в Пензенскойобласти за 2010 и 2014 гг. для категорий населения А1-А4аСредняя стоимость аренды жилья, руб.Средневзвешенная стоимость жилья,руб/кв.м.Величина прожиточного минимума,руб.Среднедушевой доход в месяц, руб.Доля нуждающихся в жилье (С), %Доля группы в общей численностинаселения (а), %Ид жилья по каждой группе, летОбщая численность населения (А), челСредний доход нуждающихся в жилье(Дсд), руб.