Автореферат (Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости), страница 3

Методическое моделирование ситуационного экономического механизмарегулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости дляразличных категорий граждан c учетом существенного факторного пространства.3. Основные тенденции развития территориальных жилищных рынков поуровню предложения жилья с выделением ключевых регионов и особенностиизменения индексов доступности жилья для различных категорий населенияРоссийской Федерации.4. Методические подходы и практические рекомендации по развитиюэкономическогомеханизмарегулированиядоступностижильянатерриториальном рынке недвижимости для различных категорий граждан и ихэффекты.5.

Методические рекомендации по ситуационному развитию рынка доступногожилья эконом-класса на основе экономического механизма ипотечноинвестиционных систем.II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ1. Особенностипроблемнойситуациинеобходимостиразвитияэкономическогомеханизмарегулированиядоступностижильянатерриториальных рынках недвижимости для различных категорий граждан наоснове ипотечно-инвестиционных систем с понятийными уточнениями.Рассматривая понятие доступности жилья как соотношение стоимости жилья кплатежеспособностиграждан(известныйкоэффициентдоступности),отражающий соответствие предложения и спроса или степени соотношениястоимости жилья к платежеспособности отдельных категорий граждан (семей),следует отметить, что существующий экономический механизм оценки ипланирования индикаторов доступности является проблемным и требует своегосовершенствования.К основным особенностям проблемной ситуации в сфере доступности жильяотносятся:недостаточнаяобеспеченностьгражданжильем;высокаядифференциация жилищ по уровню комфортности для различных социальныхгрупп и территориальных рынках; недостаточный уровень платежеспособности9основной части населения, нуждающегося в жилье; высокие цены на жилуюнедвижимость; неудовлетворительные объемы и структура вводимого жилья;отсутствие методического моделирования программно-целевых процессовпланирования индексов доступности жилья для особо нуждающихсямалообеспеченных категорий населенияпо сегментам эконом-класса инекоммерческому найму не только посредством приобретения его всобственность, но и в аренду, как особо приоритетного направления развитияэкономического механизма регулирования доступности.Необходимость развития экономического механизма регулированиядоступности жилья на территориальных рынках недвижимости подтверждаютпроведенные исследования генезиса методик определения и планированияиндексов доступности жилья в зарубежной и отечественной экономике.Установлено, что к основным разновидностям методик относятся: методикаопределения доступности согласно национальной ассоциации риэлторов США(1980 г.); методика определения доступности согласно ООН-ХАБИТАТ(housingprice to income ratio) -1998г.; методика определения доступности с учетом годовыхрасходов Косаревой Н.Б.

(Материалы Фонда «Институт экономики города»,2000г.); методика определения доступности с учетом потребительских расходов науровне прожиточного минимума (2003 г.); методика определения доступностисогласно ФЦП «Жилище» (2010 г.); методика определения доступности с учетомнакопления части средств и наличия собственного жилья- Д.К. Празукина и Т.Ю.Овсянниковой ( 2001 г.); методика определения доступности с учетом ипотечногокредита Стерника Г.М. (2006 г.) и прочие.Рассматривая процесс происхождения, становления и развития методикопределения индексов доступности жилья в виде графоаналитической модели соструктурированием этапов их эволюции, установлено что, большинствосовременных вариаций методик расчета индекса доступности по своей сутиоснованы на показателе «housing price to income ratio», первоначально предложенномпрограммой ООН-ХАБИТАТ.Выполненный сравнительный анализ исследуемого методического поляпозволил выявить особенности расчета индексов доступности, преимущества инедостатки методик, а также обосновать актуальную возможность и необходимостьих развития.

Важным этапом в эволюции методик доступности жилья должен бытьпереход от применения средних по рынку показателей удельных цен и доходов потерриториальным рынкам недвижимости к их дифференциации по доходности группнаселения и типам приобретаемого жилья по классу, уровню энергоэффективности,комфортности, экологичности и размеру. Также установлено, что весьмаперспективно развитие экономического механизма оценки и планирования индексовдоступности жилья на основе ипотечно-инвестиционных систем как комплексногоподхода, предусмотренного рабочей гипотезой данного исследования.Выполненные исследования позволили обосновать значимость применения ииспользования понятийной категории «экономический механизм регулированиядоступности жилья на территориальных рынках недвижимости на основеипотечно-инвестиционных систем».

Ее предлагается интерпретировать какситуационную социально-экономическую систему регулирования соответствия10спроса и предложения на территориальных рынках недвижимости,обеспечивающую для различных групп населения доступность жилья, как всобственность, так и в аренду. При этом данный экономический механизмвключаетвсебяпрограммно-целевыеинструментыуправлениямноговариантными формами приобретения жилья во взаимосвязи с типологиейпредложения и спроса с применением кредитных и инвестиционно-строительныхинститутов и их инфраструктур с учетом существенных факторов влияниявнутренней и внешней среды, учитывающих необходимость приоритетногоразвития доступного арендного жилья.2.

Методическое моделирование ситуационного экономического механизмарегулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимостидля различных категорий граждан с учетом существенного факторногопространства.Выполненные исследования выявили необходимость проведения болееадресной и дифференцированной жилищной политики на основе методическогомоделирования ситуационного экономического механизма регулированиядоступности жилья на территориальных рынках недвижимости для различныхкатегорий граждан с учетом существенного факторного пространства. С этой цельюавтором были последовательно осуществлены следующие этапы исследования:Во-первых, на основании выполненных обзорных исследований в этойобласти, была предложена авторская сегментация населения по уровнюежемесячного дохода (табл.1).

Предлагается разделить все население РФ на 10групп (А1-А10). Для каждой группы установлены коэффициенты отклонения (Ко)уровня дохода этой группы от среднего значения. Данную сегментацию населенияпо показателю среднедушевого ежемесячного дохода в целом по РФ предложенопринять в качестве более достоверной основы расчета индексов доступностижилья для различных групп населения с разным уровнем дохода.Во-вторых, осуществлено методическое моделирование расчетных зонопределения индексов доступности жилья в собственность(И сд) и в аренду (Иад)по группам населения с разным уровнем дохода (А1-А10), способамприобретения жилья (Т1-Т10) и ключевого факторного пространства влияния (F1F6), показанных на рис.

2. В зависимости от способа приобретения жилья иуровня дохода предлагается рассматривать доступность приобретения жилья всобственность или доступность аренды жилья с выделением соответствующихрасчетных зон ZI и ZII.В-третьих, на основании проведенного анализа методик для определенияиндекса доступности Ид автор предлагает следующую формулу, раскрывающуюкомплексный ситуационный характер определения доступности жилья с точкизрения приобретения его как в собственность (Исд), так и в аренду (Иад):(1)11, где Спр – стоимость 1 кв.м приобретаемого жилья, руб.; Са – ежемесячныерасходы на аренду жилья, руб.; S – площадь квартиры, кв.м; Свт – стоимостьсобственного вторичного жилья, подлежащего продаже, руб.; Сн– сумманакопленных собственных средств, руб.; Ссуб– средства субсидии или сертификата,руб.; СИИС – годовые издержки для получения и обслуживания долгосрочногоипотечного кредита, руб.

; Ко – коэффициент отклонения уровня дохода отсреднего значения (по табл.1) по всем выделенным группам населения; ДСД –среднедушевой ежемесячный доход, руб.; ПМ – величина прожиточногоминимума, руб.; 3 – число членов домохозяйства, чел.; 12 – количество месяцев вгоду.Для определения среднедушевого дохода населения по группам доходностиавтором предлагается следующая формула:ДСД= Ко*Дср(2)В-четвертых, в ходе исследования было детально проработано факторноепространство в рамках методического моделирования расчетных зон индексовдоступности жилья в собственность и в аренду в зависимости от сегментациигрупп населения по уровню дохода.

В ходе экспертного анализа выявленыосновные факторы влияния в составе подсистем F1-F6, к которым относятся:объем предложения на первичном и вторичном рынке, объем строительства,жилья эконом-класса, ежегодные индексы роста стоимости, уровень заработнойплаты работающих, потребность в жилье, численность постоянного населения ипр.В-пятых, на основе выполненных исследований, в диссертации предложенаконцептуально-методическая схема моделирование ситуационного экономическогомеханизма регулирования доступности жилья на территориальных рынкахнедвижимости для различных категорий граждан на основе ипотечноинвестиционных систем, которая представлена на рис.3.Данная теоретическая модель основана на моделировании доступности каксоответствии совокупного спроса (D) предложению на жилье (S) по группамнаселения А1-А10 с разной платежеспособностью с учетом различных формприобретения жилья (Т1-Т10). При этом группы А1-А4 включают в себямалообеспеченные слои населения, для которых доступность жилья дляприобретения в собственность (Идс) очень низка и возможно говорить только одоступности арендного жилья (Ида); группы А5-А8 сформированы среднимклассом, а А9-А10 – состоятельные граждане.Таблица 1Сегментация населения по показателю среднедушевого ежемесячного дохода вцелом по РФ (руб./чел.)№Категория гражданСреднийдоходпоГруппыдоходовнаселения.20081220092010 2011 2012 2013 2014Когруппе,руб./челА1А2А3А4А5А6А7А8А9А10«Малоимущие»,крайняя нищетаБеднейшиеБедныеВыше бедности«Нижний среднийкласс»«Предсредний класс»«Средний класс»«Верхний среднийкласс»«Состоятельные»«Богатые»Средний доход5000600085001200016500230003600052500675007500033000руб./чел.Все население100100100100до 5000,05000,1-7000,07000,1-10000,010000,114000,014000,119000,019000,127000,027000,145000,045000,060000,060000,075000,0свыше 7500015,912,61716,913,611,612,4Нетданных12,210,915,91714,613,311,19,49,414,616,615,214,713,356,87,35,74,24,28,16,85,64,813,4 11,5 10,4 9,4316,2 15,2 14,07 13,2715,6 15,28 15,03 14,8215,9 16,74 17,46 17,815,1 15,62 19,19 20,585,8 6,56 7,72,73,8 3,928,42,73,3 3,481001001000,150,180,260,360,500,691,091,592,052,27Т10Т9Т8Т7Т6Т6Т5Т4Т3Т2Т11111тРис.