Автореферат (Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости), страница 5

в мес.Ид жилья в среднем, лет5000,17000,04000110001100250040726839А410000,114000,0А27000,110000,0А1до 5000руб.2014А3А410000,114000,07000,110000,0А25000,17000,02010А3А1до 5000руб.Показатели450087500086700088100008050009761369385909012271809,49,414,616,63,34,86,1173,971,830,581385892,120,56-2,45-6,402,5713561197076,139622,092005,930,615. Определение нормативных уровней индексов доступности иорганизационно-управленческих процедур и алгоритмов их программно-целевогообеспечения.6. Формированиекраткосрочныхисреднесрочныхпрактическихрекомендаций.

К ним следует отнести: 1. Необходимость учета сложнойэкономической ситуации. Несмотря на то, что уровень доступности согласнотребованиям ФЦП «Жилище» близок к нормативному, индексы доступности,рассчитанные на оценку возможность приобретения жилья в собственность илиаренду, показывают проблемную ситуацию с доступностью жилья для некоторыхкатегорий населения; 2. Необходимость учета при разработке программноцелевых мероприятий негативных прогнозных тенденций изменения индексовдоступности; 3.

Необходимость в корректировке действующей региональнойжилищной программы при определении доступности жилья в Пензенской областис использованием рекомендуемого экономического механизма; 4. Предлагаетсяразвитие рынка арендного жилья, в том числеформирование региональногофонда жилья для некоммерческого найма с целью улучшения жилищных условиймалообеспеченных слоев населения как одной из приоритетных мергосударственной поддержки регулирования доступности; 5. Для групп населения,относящихся к среднему классу, необходимо увеличение предложения ввода19жилья эконом-класса и разработка специальных ипотечных продуктов для них врамках деятельности ОАО «Агентство ипотечного кредитования пензенскойобласти».При осуществлении разработанных предложений и рекомендацийпланируется получение по отношению к ним следующие значения эффектов:увеличение общей площади жилых помещений, приходящихся в среднем на 1жителя Пензенской области с 25,6 кв.

м. в 2015 г. до 25,7 кв.м. в 2016 г. и 25,8 кв. в2017 году; изменение в структуре ввода жилья с приоритетом арендного сегмента.Таким образом, предполагается увеличить объем ввода жилья эконом-класса вобласти на 30 000 кв. м. в 2016 г. и на 60 000 кв.м. к 2017 году. При этопредполагается увеличение строительства жилищного фонда социального найма вразмере 10 000 кв.м.

в 2016 году, и 30 000 в 2017 -2018 гг. Также ожидаетсяуменьшение среднего индекса доступности жилья с 5,93 в 2015 г. до 5,7 в 20172018 гг., что обеспечит решение жилищных проблем для нуждающихся вулучшении граждан в количестве 2-3 тыс. человек в год.5. Методические рекомендации по ситуационному развитию рынкадоступного жилья эконом-класса на основе экономического механизмаипотечно-инвестиционных систем.На заключительном этапе исследования осуществлена разработкаметодических рекомендаций по формированию и развитию рынка доступногожилья эконом-класса на основе экономического механизма ипотечноинвестиционных систем, применительно к инвестиционному проекту комплексноймалоэтажной застройки «Чистые пруды».С этой целью выполнен следующий комплекс научных задач: во-первых,оценена доступность проекта «Чистые пруды» для основных категорий населенияПензенской области; во-вторых, выполнено моделирование экономическихпроцессов регулирования доступности жилья по сегменту эконом-класса приреализации инвестпроекта «Чистые пруды» в Пензенской области по категориямнаселения А1-А10; в-третьих, сформированы основные методическиерекомендации по ситуационному развитию рынка доступного жилья экономкласса для этого инвестиционного проекта.Для анализа ситуации использовались следующие расчетные параметры:стоимость 1 кв.м.

-30 431руб.; площадь квартиры-53,74 кв.м.; стоимость квартиры(Сж) 553 168,57руб.; среднедушевой ежемесячный доход-20 644,80руб.; доходдомохозяйства 41 289,60руб./мес.; годовой доход -495 475,20 руб.;прожиточный минимум/чел -6 517,00руб./мес.; прожиточный минимум годовой –234 612,00 руб.С целью разработки предложений и рекомендаций была выполнена оценкадоступности проекта «Чистые пруды» для основных категорий населенияПензенской области и рассчитаны индексы доступности жилья, как всобственность, так в аренду с учетом ситуаций использования как собственныхсредств покупателей жилья, так и применения в расчетах достижениядинамической точки равновесия спроса и предложения дополнительныхкоммерческих и государственных мер поддержки, таких как: а)средств20кредитования (первоначальный взнос 10%, ставка кредитования – от 10,6%,сроккредитования -15 лет), б)средств материнского капитала; в) средствсубсидирования от государственно-муниципальных программ (в размере 35-45%от стоимости квартиры); г) сочетания данных инструментов поддержки.Полученные индексы доступности жилья по расчетным 8 ситуациям представленыв табл.

4.Таблица 4Многовариантные расчеты индексов доступности жилья ситуационного типапо инвестиционному проекту «Чистые пруды»Проведенные исследования позволили выработать основные методическиерекомендации по развитию доступности жилья эконом-класса для различныхкатегорий населения на примере ЖК «Чистые Пруды»: во-первых, предложеноиспользовать разработанную экономическую модельситуационногорегулирования доступности жилья эконом-класса для различных категорийграждан по управляемым параметрам ипотечно-инвестиционных систем; вовторых, для групп A1-A2 важно рассмотреть возможность предоставления жильяна условиях социального найма; в-третьих, необходимо усилить меры поддержкиипотечного кредитования для среднего класса в области с разработкойспециальных программ кредитования для отдельных категорий населения или дляприобретения жилья эконом-класса; в- четвертых, необходима разработкойнаиболее эффективных сценариев приобретения жилья для различных группнаселения А1-А10 в зависимости от уровня дохода; в-пятых, в условияхсовременных кризисных тенденций и отрицательной динамики доступностижилья, рекомендуется формирование на базе ЖК «Чистые Пруды» фондаарендного жилья и фонда жилья для некоммерческого найма с участиемгосударства для предоставления малообеспеченным категориям населения.При осуществлении разработанных предложений планируется получениесоциальных эффектов, связанных как с переориентацией части вводимыхплощадей на создание фонда арендного жилья и некоммерческого найма в размере5000 кв.м.

в 2016 году с последующим увеличением в 2017 г. данного показателядо 10000 кв.м. Это позволит значительно повысить доступность проекта длянаселения области и обеспечить улучшение жилищных условий для 100 человек в2016 г. и 200 человек в 2017 г. Также ежегодно около 50 семей будут иметьвозможность улучшать свои жилищные условия за счет использования21специального предложения от регионального застройщика жилья эконом-классаОАО «АИК пензенской области».III ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ1. Выявлены основные особенности современной проблемной ситуациинеобходимости развития экономического механизма регулирования доступностижилья на территориальных рынках недвижимости, которые заключаются внедостаточнойобеспеченностигражданжильем,низкомуровнеплатежеспособности основной части населения, нуждающегося в жилье, высокихценах на жилую недвижимость, неудовлетворительной структуре вводимогожилья и отсутствии методического моделирования программно-целевыхпроцессов планирования индексов доступности жилья для особо нуждающихсямалообеспеченных категорий населения по сегментам эконом-класса, арендномужилью и некоммерческому найму.2.

Подтверждена необходимость развития экономического механизмарегулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости наосновании проведенных исследований генезиса методик определения ипланирования индексов доступности жилья в зарубежной и отечественнойэкономике с их классификацией, анализом особенностей их текущего иперспективного применения.3. Обоснована значимость применения категории «экономический механизмрегулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости наосновеипотечно-инвестиционныхсистем»,которуюпредлагаетсяинтерпретировать как ситуационную социально-экономическую системурегулирования соответствия спроса и предложения на территориальных рынкахнедвижимости, обеспечивающую для различных категорий населения доступностьжилья, как в собственность, так и в аренду, рассматриваемую с учетоммноговариантных форм приобретения жилья и существенных факторов влияниявнутренней и внешней среды.4.

Осуществлено методическое моделирование ситуационного экономическогомеханизма регулирования доступности жилья на территориальных рынкахнедвижимости для различных категорий граждан c учетом существенногофакторного пространства, что позволило его идентифицировать как программноцелевой ситуационный инструмент планирования динамических точек равновесиясоответствия спроса и предложения для различных категорий населения поуровню платежеспособности на основе активных управляющих воздействий типаRsT и RdT c использованием различных форм приобретения жилья Тj, на основеиспользования индексов доступности жилья как в собственность (Идс), так и варенду (Ида).225. Определены основные тенденции развития территориальных жилищныхрынков по уровню предложения жилья с выделением ключевых регионов иособенности изменения индексов доступности жилья для различных категорийнаселения Российской Федерации, связанные как с изменением структурыпредложения по вводу жилья по территориальным жилищным рынкам РФ за 19702014 гг., так и с анализом основных тенденций функционированиятерриториальных жилищных рынков РФ по 75 субъектам по уровню доступностиза 2008-2014 годы.6.

Предложен методические подходы и комплекс практических рекомендаций поразвитиюэкономического механизма регулирования доступности жилья натерриториальномрынке недвижимости Пензенской области для различныхкатегорий граждан, которые позволяют прогнозировать социально-экономическиеэффекты, связанные с наращиванием темпов обеспечения жильем граждан за счетувеличения предложения жилья эконом-класса и арендного сегмента на основеиндикативного планирования по индексам обеспечения жилья в собственность и варенду.7. Сформированы методические рекомендации по ситуационному развитиюрынка доступного жилья на основе экономического механизма ипотечноинвестиционных систем на примере инвестиционного проекта комплексноймалоэтажной застройки «Чистые Пруды», которые демонстрируют возможностимоделирования управляющих воздействий, ориентированных на возникновениесоциальных эффектов, связанных с процедурами улучшения жилищных условиймалообеспеченных категорий граждан.8.