182021 (Экономика недвижимости), страница 11
Описание файла
Документ из архива "Экономика недвижимости", который расположен в категории "". Всё это находится в предмете "экономика" из , которые можно найти в файловом архиве . Не смотря на прямую связь этого архива с , его также можно найти и в других разделах. Архив можно найти в разделе "к экзамену/зачёту", в предмете "экономика" в общих файлах.
Онлайн просмотр документа "182021"
Текст 11 страницы из документа "182021"
Здесь Yrf – безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и темп «расчетной» инфляции; Yri – премия за i-й тип риска из полного набора k типов, характерных для проектов, связанных с недвижимостью. Для общей нормы отдачи на капитал, вложенный в недвижимость (Y0), соотношение (3.14) чаще всего представляют в следующем варианте: Y0≈Yrf+Yr+Yl+Yfm (3.15), где Yr - премия за основной пакет рисков, характерных для проектов, связанных с недвижимостью, кроме рисков низкой ликвидности (премия Yl) и рисков принятия инвестиционно-финансовых решений (премия Yfm), которые выделяются из состава пакета для того, чтобы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других типов финансовых инструментов. Здесь вместо знака равенства поставлен знак приближенного равенства, имея в виду, что в правой части (3.15) кроме представленных четырех слагаемых должны быть показаны слагаемые, содержащие произведения представленных величин и исключенные из рассмотрения как величины весьма высокого порядка малости (см. (3.13)).
7. Моделирование цен предложения и спроса – [1]-стр. 197-205
Инвестиционный проект спекулятивного типа. Обратимся вначале к простейшему («спекулятивному») типу инвестиционного проекта, когда покупатель объекта планирует «подержать» его после приобретения - без затрат и без извлечения доходов - в течение k периодов, а затем продать с выгодой, ожидая получить норму отдачи от проекта в размере Y. В этом случае он прогнозирует денежную сумму Pk ожидаемую к получению от перепродажи объекта через k периодов, и определяет сумму Р0, которую он может позволить себе заплатить за покупку, имея в виду достижение поставленной цели по величине нормы отдачи на вложенный капитал: P0=Pk/(1+Y)k=Pkdk (3.16).
Здесь dk =1/(1+Y)k – дисконтный множитель, в котором норма отдачи на капитал Y выполняет также и функцию нормы дисконтирования. Таким образом, для данного типа инвестирования с помощью нормы отдачи на капитал мы связали между собою денежные суммы, уплаченные при покупке объекта и полученные при его перепродаже. Очевидно, что это соотношение позволяет решить и обратную инвестиционную задачу: по какой цене Pk должен продать объект его собственник через k периодов после покупки его по цене P0 и «спекулятивного» владения им, для того чтобы гарантировать себе получение нормы отдачи на капитал на уровне Y:
Здесь (1+Y)k - множитель наращения, в котором норма отдачи на капитал k выполняет также и функцию нормы наращения.
В рамках рассмотренной модели «спекулятивного» инвестиционного цикла (от покупки до перепродажи без промежуточных благоприобретений) может быть оценена и величина прибыли предпринимателя (инвестора) от реализации проекта в конце инвестиционного цикла:
Prof=P0[(1+Y)k-1] – абсолютная величина валовой прибыли (до выплаты налога на прибыль), без учета инфляции;
Pr=Prof/P0=[(1+Y)k-1] – относительная величина (коэффициент) валовой прибыли без учета инфляции;
Prereal=[(1+Yeif)n-1](1+h)n – коэффициент валовой прибыли (на собственный капитал) с учетом инфляции;
PreT≈[(1+YeT)n-1] – коэффициент чистой прибыли без учета инфляции;
PrerealT≈ [(1+YeifT)n-1](1+h)n – коэффициент чистой прибыли с учетом инфляции.
Если при покупке объекта используются также и заемные средства, то аналогичные соотношения можно получить и для совокупной прибыли. Например, коэффициенты номинальной Pr o и реальной Proreal валовой прибыли всего проекта при использовании заемных средств определяются соотношениями: Pr o=(1+Yo)k-1; Proreal=[(1+Yoif)n-1](1+h)n (3.17) .
В несколько усложненном (в сравнении со «спекулятивным») варианте инвестиционного цикла - доходной эксплуатации объекта в течение первого года и перепродажи его в конце этого года - норму отдачи на капитал Y можно представить аналогично (3.1): Y=((P1+Io1)-P0)/P0 (3.18), где P0 - денежная сумма (Р - price), вложенная в объект при его покупке в начале первого года инвестиционного цикла; P1 - сумма, полученная собственником от перепродажи объекта в конце первого года (за вычетом налогов на сделку и комиссионных платежей брокерам); Io1 -общий чистый операционный доход (I – income, o – overall), полученный от использования объекта инвестором в течение года и рассчитанный путем вычитания из эффективного валового дохода всех операционных расходов.
Доход Io1 в общем случае включает в себя две составляющие, одна из которых предназначается для возврата капитала (в операционные расходы не включались амортизационные отчисления!), а другая - для получения дохода на капитал. Существенно, что определение понятия нормы отдачи по (3.11) справедливо при любых P1 и Io1, в том числе для двух предельных случаев: когда операция имеет упоминавшийся спекулятивный характер (Io1=0) и когда актив полностью амортизируется за время (год) его эксплуатации (P1 =0).
Проект с приобретением объекта как финансового актива. Обратимся теперь к более сложному инвестиционному проекту: после приобретения объект недвижимости используется новым собственником в течение нескольких (n) лет для извлечения дохода Ij (ежегодно), а в конце инвестиционного цикла - перепродается.
Для этого случая используем иную модель формирования дохода на капитал: исходный капитал (в денежном выражении С0=P0) «дробится» на части Cj, возврат которых и получение дохода на которые распределяются во времени: (3.20).
По известным для проданного объекта управления величинам P0, Ij, Pn из (3.20) можно рассчитать величину «интегральной» (итоговой) нормы отдачи Y: (3.22)
Здесь NPVp– чистая текущая стоимость благоприобретений и издержек данного конкретного инвестиционного проекта, а IRR – внутренняя норма рентабельности проекта. Если среднерыночная норма рентабельности такого типа проектов составляет величину Y0, то управление объектом может быть признано эффективным, если Y > Y0.
Отметим здесь, что в (3.18) - (3.22) доход от эксплуатации и доход от перепродажи объекта «очищаются» от всех налогов, кроме налога на прибыль. Однако, поскольку в составе нормы отдачи на капитал содержится соответствующая ставка налога на прибыль, то рассчитанная по (3.20) величина выкупной цены Р0 объекта не должна корректироваться вычитанием налогов.
Заметим, что в рамках данной модели обеспечения возврата капитала и получения дохода на капитал по соотношению типа (3.20) можно рассчитывать текущую стоимость (Present Value) PV=V0 объекта инвестиций: (3.23),
здесь Ioj – чистый операционный доход, Yo — общая норма отдачи на капитал, вложенный в данный тип недвижимости, Vn – расчетная величина дохода от перепродажи объекта в конце n-го периода (за вычетом налогов, комиссионных платежей брокерам и прочих сборов).
По терминологии, принятой в оценке, процедура пересчета по (3.23) будущих благоприобретений к моменту времени, соответствующему началу первого из n периодов инвестиционного цикла, ознаменованному одномоментным вложением средств в объект, называется капитализацией будущих доходов нормой отдачи Yo. В западной литературе и в некоторых российских публикациях эта процедура именуется DCF-анализом.
Проект девелопмента с продажей созданного объекта. Рассмотрим теперь модель обеспечения одномоментного получения средств (в сумме Рс) для возврата капитала и получения дохода на капитал, вложение которого в объект недвижимости было рассредоточено во времени частями Еj по k периодам, предшествовавшим моменту совершения сделки.
Итоговые соотношения, связывающие издержки на создание объекта, денежную сумму, получаемую инвестором при продаже объекта, с нормами отдачи Ycj на доли капитала, вложенные в соответствующем периоде инвестиционного цикла, имеют вид: (3.25).
Формула (3.25) может быть использована для анализа эффективности принятия решения о выборе варианта строительства (реконструкции) и управления проектом - при известной величине суммы сделки Рс: (3.26)
Если представленный в (3.25) вариант использования объекта является наилучшим и наиболее эффективным, если применяемые в расчете суммы затрат на реализацию проекта, графики возмещения этих затрат, а также нормы отдачи на капитал являются типичными для данного рынка (Yс = Yoc), то в рамках рассмотренной модели рыночная стоимость Vo объекта инвестиций, «рассредоточенных» суммами Cj по k периодам, определяется в рамках затратного подхода, реализуемого методом, который можно было бы назвать методом капитализации (наращения) издержек нормой отдачи. Найденная этим методом рыночная стоимость, определенная на дату, соответствующую упомянутому моменту совершения сделки и поступления средств инвестору, может быть представлена в виде: (3.27).
Отметим, что в (3.25) - (3.27), как и ранее в (3.2) - (3.5), норма отдачи выполняет также функцию нормы наращения в соответствующих множителях наращения.
Сделка купли-продажи нового объекта. Совместив модели продажи объекта, только что завершенного строительством, и покупки этого объекта для использования его в качестве инвестиционного актива, можем моделировать ценообразование в сделке купли-продажи. Для этого сначала соотношением (3.25) описываем зависимость цены предложения РS=PC от характеристик проекта, реализованного девелопером (продавцом). Позицию покупателя моделируем соотношением (3.20), обеспечивающим формирование цены спроса Pd=P0. Очевидно, что при моделировании вероятной сделки следует искать условия, на которых покупатель и продавец достигнут соглашения о цене сделки, т. е. определить условия, при которых РS=Pd. Полагая, что оба участника сделки руководствуются типичными мотивами и соглашаются с тем, что все доходы и расходы, а также графики их локализации соответствуют «рыночным стандартам» (реальным проявлениям рыночных предпочтений), можем предположить, что в соответствии с ценовым механизмом рыночного ценообразования, окажется РS=Pd=Vo. Это означает, что участники сделки должны будут договориться о цене сделки, которая будет примерно равна рыночной стоимости Vo. При этом следует иметь в виду, что все затраты на строительство ограничиваются рынком «снизу», в то время как чистые доходы от эксплуатации объекта ограничиваются рынком «сверху». В этих условиях предметом торга оказывается только норма отдачи на капитал: в (3.20) -норма (ставка) дисконтирования, в (3.25) - норма наращения. Оба участника сделки стремятся к повышению этой нормы (каждый своей), что ведет к превышению РS над Pd в процессе торга. В момент достижения соглашения о цене сделки обоих участников интересует соотношение норм наращения и дисконтирования. И хотя аналитику ясно, что набор и величина потерь от рисков у продавца (девелопера) существенно больше, чем у покупателя (Yос>Yo), последнему нужна помощь в осознании этого соотношения. Дело в том, что покупатель может привести «неотразимый» аргумент: у продавца все риски закончились (объект готов), в то время как у него (покупателя) впереди - только прогнозы в условиях неопределенности и риска. Этот аргумент нейтрализуется контраргументом: девелопер намеренно выбрал рискованную сферу деятельности, предполагающую, что после продажи готового объекта полученные деньги вкладываются в новый девелоперский проект, перспективы которого более рискованны, чем перспективы покупателя готового объекта. Из этого следует, что в комбинированных проектах (сначала строим или реконструируем, вкладывая деньги, потом эксплуатируем - с извлечением доходов) для этапа строительства и этапа доходной эксплуатации должны выбираться разные величины нормы отдачи на капитал (Yос>Yo).
8. Структура доходов и расходов для объекта недвижимости– [1]-стр. 62-71
Доходная часть бюджета
Важнейшей экономической характеристикой доходного объекта недвижимости является «рентный доход», генерируемый земельным участком и улучшениями. При использовании объекта в качестве финансового (инвестиционного) актива рентный доход определяется как сумма средств, передаваемых пользователем собственнику в виде арендной платы в обмен на право владения и (или) пользования землей и (или) улучшениями (строениями, коммуникациями) в течение определенного периода времени. Размер суммы и сопутствующие условия определяются соответствующим арендным договором, в котором обозначаются все условия, существенным образом влияющие на уровень арендного дохода. В частности, устанавливаются пять форм расчетов за аренду объекта (или его элементов), среди которых наиболее распространенной является форма единовременных или периодических денежных платежей.