182021 (Экономика недвижимости), страница 14

Важно, что при назначении арендной ставки для помещения учитываются результаты анализа с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) последнего: эта ставка назначается для функции, соответствующей ННЭИ - независимо от планов будущего арендатора по использованию помещения.

Перечисленные выше характеристики объекта, условия его функционирования и важнейшие параметры договора аренды должны включаться в перечень ценообразующих факторов, влияющих на уровень арендного дохода, и рассматриваться в качестве элементов сравнения при определении величин рыночных ставок арендной платы по объектам-аналогам. В качестве объектов-аналогов должны выбираться объекты того же функционального назначения, соответствующего принципу наилучшего и наиболее эффективного использования.

Упомянутый перечень ценообразующих факторов оказывается весьма пространным, и из-за ограниченности информации исследователи обычно выводят из рассмотрения часть факторов, влияние которых пренебрежимо мало, группируя затем оставшиеся факторы в «родственные» пакеты. Рассмотрим следующий перечень групповых элементов сравнения для ставок арендной платы с выделением некоторых факторов.

1. Качество права аренды (наличие обременений, отсутствие регистрации и условий продления договора).

2. Условия и формы расчетов (полнота включения операционных расходов в арендную ставку, компенсация затрат арендатора на улучшения, применение в расчетах эквивалентов вместо денег).

3. Особые условия договора (льготы по арендной ставке в связи с отношениями купли-продажи, условие корректировки ставки за право субаренды, наличные платежи).

4. Время сделки (временной интервал от даты анализа до даты подписания договора как даты сделки по назначению арендной ставки или до даты начала платежей в случае ремонта).

5. Местоположение объекта (район, удаленность от центра активности или жизнеобеспечения, удаленность от транспортной магистрали и станции метро).

6. Физические характеристики объекта (состояние и размер помещений, ориентация входа, этаж, состояние окружения, территории и фасада).

7. Экономические характеристики объекта (доля расходов в арендном доходе и размеры дополнительных расходов).

8. Сервис для объекта (телефон, парковка, охрана, персонал).

Конечно, группировка факторов не исключает необходимости учета влияния каждого из факторов группы - особенно при противоположном направлении их влияния. Так, например, положительное влияние высокой престижности района местоположения может быть ослаблено удаленностью объекта от станции метро, а это последнее может компенсироваться близостью к парковой зоне или ослабляться близостью к месту локального источника экологической опасности.

Особого внимания заслуживают проблемы учета факторов, от которых ставка арендной платы зависит немонотонно: например, для жилых помещений зависимость этой ставки от высоты этажа размещения помещения имеет максимум.

Отметим, что с повышением требований к точности метода определения рыночной ставки число факторов, влияние которых подлежит учету, возрастает. Так, например, определение ставок методами массовой оценки с декларированной погрешностью в 15% и с нормативно назначаемой ставкой, на 30% меньшей рыночной величины для офисных, торговых и производственных помещений можно ограничиться учетом влияния всего девяти факторов: удаленности от локальных центров, в том числе от метро; удаленности от центра города; удаленности от магистрали; размера помещения; состояния помещения; номера этажа, расположения входа; типа здания; качества благоустройства. Влияние остальных факторов в пределах означенного доверительного интервала менее существенно. Очевидно, что для индивидуального (нетипового) проекта управляющему и оценщику потребуется учет существенно большего числа факторов.

Из рекомендуемых ниже техник оценки арендных ставок сравнительным анализом договоров аренды чаще других применяются техники парных сравнений и качественного (относительного) сравнительного анализа, с дополнительным использованием техник оценки издержек и анализа тенденций. При этом техника парных сравнений может быть реализована, если число объектов-аналогов на единицу или более превышает число элементов сравнения, причем имеется хотя бы одна пара объектов, различающаяся только одним элементом сравнения. Если число объектов-аналогов равно или меньше числа элементов сравнения, применяется техника качественного сравнительного анализа. Здесь абсолютные и процентные корректировки по отношению к объекту анализа.

Нередко число объектов сравнения оказывается меньше числа элементов сравнения, и в этом случае для определения рыночной ставки рекомендуется использовать метод относительного сравнительного анализа ставок.

Здесь стрелками показано направление корректировок ставок арендной платы для объектов-аналогов в сравнении с объектом исследования. Обратим внимание на то, что при наличии «стрелок» разного направления требуется дополнительное количественное сравнение соответствующих корректировок: может случиться так, что весомость одной корректировки окажется заметно больше весомости трех противоположно направленных. В этом случае требуется более детальное изучение влияния всех ценообразующих факторов в перечисленных пакетах. Здесь полезно использовать для корректировок технику компенсационных корректировок (сравниваются затраты на устранение различия), а также технику тенденций (изменение арендной ставки со временем оценивается с учетом инфляции и изменения стоимости строительства).

Нетрудно оценить и различие ставок (а, следовательно, и размер корректировки) при инвестировании средств арендатора в развитие объекта: сумма затрат должна быть равна текущей стоимости будущих выгод арендатора от снижения ставки с учетом не только возврата средств, но и дохода на капитал по норме, равной норме дохода для арендуемого объекта недвижимости.

Прогнозирование ставок арендной платы

При прогнозе доходов практикуется использование метода сценариев с вариациями этих сценариев - от пессимистического до оптимистического. При этом в качестве пессимистического рассматривается вариант, в котором одновременно устанавливаются минимально возможные ставки арендной платы и максимально возможные потери, а в оптимистическом сценарии, напротив, максимально возможные ставки арендной платы сопровождаются минимально возможными потерями. Очевидно, что такая «сценарная разработка» позволяет аналитику оценить возможности «провала» бюджета и принять меры для минимизации и компенсации возможных потерь. В этом случае приходится ставить задачу управления рисками. Заметим, что более всего распространены модели изменения потоков будущих доходов, принимающих условия:

• постоянства дохода I_pg = const; (2.7)

• изменения дохода по линейному закону: I_pgk = I^*(1+kχ); (2.8)

• изменения дохода по схеме «сложных процентов» I_pgk = I^*(1+χ)^k. (2.9)

Здесь k обозначает число прогнозных периодов, а χ - среднегодовой темп роста ставок арендной платы. Первый вариант может реализоваться только в случае, если инфляционная тенденция роста ставок арендной платы полностью компенсируется тенденцией уменьшения этой ставки вследствие превышения предложения арендуемых помещений над спросом на эти помещения. Что касается последнего варианта, то он реализуется, например, в случае роста ставок арендной платы исключительно за счет инфляции, характеризуемой темпом h = χ за период (это имеет место только при равенстве спроса и предложения).

Расчет эффективного валового дохода

Завершая анализ проблемы планирования доходов, обратим внимание на то, что упомянутые выше два типа валового дохода - потенциальный и эффективный - в практике управления недвижимостью имеют различное назначение. Потенциальный доход задает высокие цели и ориентиры роста качества управления объектом, в то время как величина эффективного валового дохода определяет доходную статью бюджета объекта и должна быть получена непременно. В связи с этим ясно, насколько важно по возможности точно прогнозировать величины потерь от недозагрузки и неплатежей.

В соответствии с отмеченным выше, эффективный валовой доход определяется соотношением

I_еg= (I_рс + I_ph)(1-K_l) + I_pm (1-K_v)(1-K_l) + I_ра (1- K_v^*)(1- K_l^*). (2.9)

Здесь учтено, что для помещений, занятых арендаторами, потери связаны только с неплатежами. Кроме того, учитывается, что потери от недозагрузки и неплатежей при аренде основных помещений отличаются от таковых при аренде технических и вспомогательных помещений, земельных участков и элементов конструкций (обозначения K_v^* и K_l^* соответственно).

В процессе исследования рынка выполняется анализ соотношения спроса и предложения в регионе и в окрестности анализируемого объекта. При этом используются определения понятий спроса и предложения применительно к аренде помещений, несколько отличающиеся от определений спроса и предложения для сделок купли-продажи:

• предложением называется сумма S_s площади S_bs занятых помещений (уже сданных в аренду) и площади S_js свободных помещений, предназначенных для сдачи в аренду.

• спрос измеряется суммой S_d площади S_bd занятых помещений и площади S_fd незанятых помещений, аренда которых ожидается.

Соотношение между уровнями спроса и предложения служит основанием для анализа тенденций изменения ожидаемого уровня арендной платы:

• если предложение превышает спрос (S_s > S_d), то можно ожидать, что со временем ставки арендной платы будут снижаться;

• при равенстве спроса и предложения (S_s = S_d) уровень арендной платы будет оставаться неизменным;

• в случае превышения спроса над предложением (S_s < S_d) уровень арендной платы будет повышаться.

Однако при прогнозировании изменения ставок кроме данных о текущих величинах спроса и предложения необходимо учитывать инфляционные ожидания, а также ожидания ввода в эксплуатацию новых доходных объектов и вывода из арендного оборота части ныне арендуемых объектов. Если рынок находится в состоянии равновесия (S_s = S_d), то арендная плата будет расти примерно с тем же темпом, с каким растет стоимость потребительской корзины. Если предложение превышает спрос (S_s > S_d), арендная плата будет расти с темпом, меньшим темпа инфляции. Изменения в предложении ΔS_s определяются площадью S_sN планируемых к вводу в эксплуатацию новых объектов за вычетом площади S_sD помещений зданий, подлежащих сносу и (или) выводу из оборота вследствие переоборудования и перепрофилирования.

Изменения в спросе ΔS_d определяются изменениями спроса на продукт деятельности потенциальных арендаторов и определяются величинами:

• площади S_de помещений, занятых арендаторами, впервые появившимися на рынке,

• площади S_da помещений, дополнительно занимаемых нынешними арендаторами,

• за вычетом площади S_dq помещений, планируемых к высвобождению от арендаторов.

Полезной характеристикой состояния рынка аренды является показатель емкости S_mc этого рынка, определяемый увеличением или уменьшением площади фактически занятых помещений за рассматриваемый период времени (площадь помещений, занятых за год): S_mc= S_f0+ S_N- S_q-S_f1

Здесь использованы обозначения: