178585 (Разработка и реализация программы управления универсамом), страница 6

3.2 Рекламная политика

Проекты, уже запущенные и находящиеся в активной стадии реализации, являются сегодня зоной повышенных рисков, как с точки зрения понижения покупательской активности, так и с позиций снижения цен. Эффективность продаж и продвижения объекта в этой ситуации становятся наиболее важными аспектами реализации объектов. При этом маркетинг проекта преследует цели максимальной эффективности при минимальных издержках. Разработке рекомендаций, связанных с повышением эффективности маркетинга объекта недвижимости строится из следующих этапов:

1) Аудит объекта, изучение его параметров и характеристик.

2) Анализ существующей эффективности продвижения (бренднейминг, позиционирование, каналы коммуникаций, бюджеты и интенсивность кампаний).

3)Анализ существующей эффективности продаж (финансово-юридические схемы, ценообразование, интенсивность продаж и график, организация продаж и кадры).

4) Анализ ситуации в сегменте рынка и конкурентной среды объекта.

5) SWOT-анализ.

6) Выводы по существующей эффективности маркетинга объекта.

7) Разработка рекомендаций по продвижению объекта.

- брендинг,

- позиционирование,

- рекламная концепция и рекламные материалы,

- стратегия продвижение и каналы коммуникаций,- описание кампании по видам коммуникаций,

- определение бюджетов и интенсивности кампании.

8) Разработка рекомендаций по продажам объекта.

- стратегия продаж,

- организация продаж (офис продаж, call-центр, профессиональные презентации объекта, рекомендации по кадрам, участники продаж и взаимодействие с ними),

- ценообразование,

- интенсивность продаж и прогноз графика продаж,

- определение бюджетов.

9) Маркетинговый и финансовый анализ эффективности рекомендованных мероприятий.

Следует отметить, что в офисных и торговых объектах работа над поддержанием имиджа брэнда и интереса к нему не заканчивается на протяжении всего их жизненного цикла. Важно спланировать историю проекта и определить, какая «подпитка» и на каком этапе ему может понадобиться. Для продвижения проекта проводятся всевозможные акции, направленные на стимулирование продаж и формирование лояльности посетителей. Для офисных объектов актуально проведение конференций, мероприятий различного характера и т.д.

Специалисты также отмечают растущую роль Интернет-технологий и ресурсов для продвижения объектов коммерческой недвижимости. Собственные вэб-сайты компании-девелопера и отдельных проектов помогают эффективно решить многие вопросы, связанные с подачей информации.

Реклама на щитах размещается сроком на один месяц, это стандартное время проведения кампании, также существуют и пакетные размещения, когда предлагается разместить рекламу на щитах 3х6, уже собранных в конкретную адресную программу. В таких случаях срок рекламной кампании может сократиться до двух недель. Щиты 3х6 довольно часто выступают в роли указателей, для таких целей обычно конструкция арендуется на длительный срок, который иногда составляет несколько лет. В таких случаях постер размещается на щите, установленном недалеко от места, на которое ссылается реклама. Выполняя информационную роль, щит-указатель не теряет и своей рекламной функции.

Имидж-реклама (мероприятия "Public relations") – это комплекс мероприятий, направленных на создание имиджа, престижа и позитивного отношения широких слоев общественности к организациям-рекламодателям. К мероприятиям подобного рода относятся:

- презентации;

- пресс-конференции;

- финансирование общественно полезных мероприятий и спонсорство;

- выставки и некоторые специализированные ярмарки.

Мероприятия подобного рода являются постоянной, планируемой рекламной деятельностью, основанной на маркетинговых исследованиях. Рекламные фирмы рекомендуют своим заказчикам проводить мероприятия PR, когда рекламодатель планирует выйти на рынок с новым товаром; когда нужно создать должные взаимоотношения с рабочими и служащими сотрудничающих фирм и организаций; когда существует опасность враждебных действий конкурентов, и рекламодатель нуждается в широком информировании общественности о своей надежности; когда возникают кризисные ситуации (массовые претензии к качеству продукции, ухудшение отношений с различными группами общественности и т.д.).

Расходы на рекламу и продвижение объекта недвижимости планируем в размере 0,5 % от эффективного валового дохода (в расчете затрат ими пренебрегаем).

4. Финансово-экономический раздел

4.1 Работа с арендаторами

Основными задачами по работе управляющего с арендаторами являются их привлечение и удержание.

Правила поведения управляющего с потенциальными арендаторами:

- Разговаривать с клиентом нужно дружелюбно, требуется проявлять осведомленность и пытаться установить контакт;

- Изначально стоит сообщить потенциальным арендаторам об особенностях и преимуществах объекта недвижимости;

- Необходимо выяснить потребности, пожелания и финансовые возможно клиента;

- Можно прибегнуть к временным скидкам;

- Если клиент готов арендовать помещение, необходимо заключить договор аренды, предварительно оговорив все его условия.

Рекомендации, направленные на продолжительное сотрудничество сторон:

- Работа по сохранению клиентов должна начаться с первого же контакта;

- Арендаторы должны быть удовлетворены отношением управляющего и персонала, качественным обслуживанием и разумной арендной платой;

- Самый важный и естественный способ удержания клиентов - вежливое обслуживание, идущее навстречу их пожеланиям;

- Быстрая реакция на заявки по техническому обслуживанию

- Достаточная квалификация персонал;

- Поддержание благоустроенной территории, чистоты мест общего пользования, обеспечение безопасной среды.

В ходе работы с арендаторами нужно:

- предоставить арендаторам списки телефонов всех служб по техническим вопросам для прямого общения с ними арендаторов в случае необходимости;

- осуществлять координацию платежей (работа с бухгалтерией по выставлению счетов-фактур, контроль оплат).

- управлять торговой активностью арендаторов.

- осуществлять контроль выполнения арендаторами «Правил внутреннего распорядка ТЦ».

Очень важно в работе с арендаторами тщательно проработать договор аренды. При этом необходимо стараться прописывать и условия по активности арендатора.

4.2 Анализ расходов и доходов

В структуру расходов вносим затраты на оплату коммунальных услуг (таблицы 4.1), фонд оплаты труда, затраты на рекламу, амортизационные отчисления и налоги. В структуру доходов вносим доход, приносимый сдачей в аренду площадей.

Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. Стоимость аренды 1 м² торговой площади найдена по результатам анализа рынка магазинов сопоставимого класса.

Таблица 4.1 – Затраты универсама на оплаты коммунальных услуг

Опираясь на штатное расписание (Прил. Д) определяем затраты на выплату заработной платы (таблица 4.2).

Таблица 4.2 – Затраты универсама на выплату заработной платы

Налог на имущество рассчитаем как 2 % от восстановительной стоимости. Он составит 406,52 тыс. руб.

Налог на землю определяем как 0,5 % от кадастровой стоимости участка, равной 124,3 тыс. руб.

Таблица 4.3 – Налоги

Амортизацию рассчитаем с учетом того, что через 30 лет будет выполнен капитальный ремонт. Ежегодные амортизационные отчисления составят 620,6 тыс. руб.

Затраты на рекламу равны 0,5 % от эффективного валового дохода, т.е. 54,5 тыс.руб.

Общая сумма затрат в год составляет 5080,58 тыс. руб.

Доход объекта недвижимости рассчитываем на основе арендных ставок, полученных при анализе сегмента рынка, и экспликации помещений (таблица 4.4).

Таблица 4.4 – Доход от сдачи в аренду площадей универсама

4.3 Определение финансовых показателей деятельности универсама

Валовой эффективный доход представляет собой общую сумму дохода объекта недвижимости от сдачи площадей в аренду на протяжении определенного периода, полученного в денежной форме. (коэффициент загрузки принимаем равным 0,85)

ЭВД = 6406,8 тыс. руб *0,85 = 5445,78 тыс.руб/год

Чистый операционный доход представляет собой разницу между суммой валового (общего) операционного дохода и суммой затрат, который несет объект недвижимости за тот же промежуток времени.

ЧОД = ВЭД – Затраты = 5445,78 – 5080,58= 365,2 тыс. руб/год

Рентабельность – это доходность объекта недвижимости, т.е. отношение доходной части бюджета за год к расходам, которые несет объект недвижимости.

Рентабельность = 365,3/5080,58* 100% = 8,3 %

Анализируя показатели экономической эффективности, можно сказать, что в условиях экономического кризиса универсам «Заря» является доходным объектом с коэффициентов рентабельности 8,3 %.

Заключение

Данный курсовой проект рассматривал управление недвижимостью на примере универсама «Заря», расположенного на пересечении улиц Терешковой и Орской. В ходе выполнения работы был проведен анализ рынка недвижимости города. На этом основании были выявлены тенденции изменения цен на жилую и коммерческую недвижимость. Для исследуемого универсама выявлены положительные и отрицательные стороны объекта, а также определены пути решения имеющихся проблем.

Управление универсамом объединило технический менеджмент, в частности формирование штата сотрудников из 17 человек и плана мероприятий по технической эксплуатации, и разработку программы продвижения и повышения привлекательности объекта за счет рекламы и средств навигации.

Графическая часть проекта представляет собой поэтажные планы с выделением площадей, которые сдаются в аренду; графики изменения арендных ставок для разных типов недвижимости (торговая площадь первого и второго этажа, офисное, складское и производственное помещения). Средняя стоимость аренды 1 м² торговой площади на первом этаже составляет 478,75 руб/мес. Для остальных типов недвижимости по отношению к этой ставке введены поправочные коэффициенты. Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. У курсовом проекте данырасчет фактических затрат и доходов в табличной форме, а также расчет экономических показателей эффективности.

Фактические затраты равны 5080,58 тыс. руб/год

Эффективный валовой доход (ЭВД) равен 5445,78тыс.руб/год

Чистый операционный доход (ЧОД) равен 365,2 тыс. руб/год

Рентабельность = 365,3/5080,58* 100% = 8,3 %

Приложение А

Численность и возрастной состав женщин и мужчин на 1 января 2009 года

Приложение Б

Международная миграция населения (человек)

Приложение В

Структура штата по управлению и содержанию универсама

Приложение Г

Диаграмма удельных весов для пяти факторов оценки

Приложение Д

Диаграмма удельных весов конструктивных элементов