178585 (Разработка и реализация программы управления универсамом), страница 2

Определяем полную восстановительную стоимость:

(1)

где ПВС₀₉ – полная восстановительная стоимость на 2009 год,

С_1м³ - восстановительная стоимость одного кубического метра здания, определяемая согласно /1/ и равная 25,4 руб;

k_кл – поправочный коэффициент на климатический район, который для города Оренбурга равен k_кл = 1,03;

k_69-84 – коэффициент изменения цен в периоде с 1969 по 1984 год, который согласно /2/ для Оренбургской области равен k_69-84 = 1,02;

U_69-84 – индекс цен периода с 1969 по 1984 год, который согласно /3/ для торговой недвижимости равен = 1,18;

k_84-91 – изменения цен в периоде с 1984 по 1991 год, который согласно /4/ для Оренбургской области равен k_69-84 = 1,02;

U_84-91 - индекс цен периода с 1984 по 1991 год, который согласно /5/ равен = 1,56;

U_91-09 - индекс цен периода с 1991 по 2009 год, который согласно /6/ равен = 74,864.

По формуле (1) получаем:

Определяем остаточную восстановительную стоимость:

(2)

где ОВС – остаточная восстановительная стоимость, руб;

И_физ – общий физический износ здания, равный согласно таблице 1.2 И_физ =5,97 %.

По формуле (2) получаем:

Определяем рыночную стоимость универсама:

Таблица 1.3 – Состояние объекта

Здание универсама «Заря» имеет благоустроенную, озелененную территорию, с расположенной на ней парковкой на 30 автомашин. Её площадь равна 1173,83 м². Характеристики земельного участка приведены в таблице 1.3.

Таблица 1.4 – Особенности земельного участка

Для торговой недвижимости одними из важнейших характеристик для потребителей являются удобство подъездных путей и организация стоянки в непосредственной близости от входных групп в здание. Объект управления в этом смысле имеет ряд сильных сторон: расположение на главной магистрали (улице Терешковой) дает стабильный поток потенциальных покупателей; удобная и главное достаточная по количеству (одно место на 40-50 м² общей площади) парковка делает универсам наиболее привлекательным для широкого круга (от людей, для которых универсам позиционируется как ближайший магазин от дома, потому что вблизи здания есть частный сектор; до людей, возвращающихся после работы на личном транспорте из центра города).

Площадь универсама, сдаваемая в аренду, равна 1065 м², что составляет 76 % от общей площади. На первом этаже в аренду сдается торговый зал (площадь 316,4 м²), производственные помещения (площадь 97,2 м²) и склад (площадь 29,8 м²). Возможность сдачи площади не только в качестве торговой, обусловлено наличием отдельных входов в здание. На первом этаже не сдается площадь 52,9 м² (она используется как помещение общего пользования, а также вспомогательное помещение для обслуживающего персонала).

На втором этаже сдаются в аренду торговый зал (площадь 575,5 м²) и офисное помещение (площадь 46,1 м²), которое имеет отдельный вход. Не сдается на втором этаже помещение общего пользования (площадь 37,4 м²).

1.2 Характеристика окружения универмага «Заря»

Исследуемый объект недвижимости – универсам «Заря» - расположен в Центральном районе, который можно охарактеризовать как наиболее развитую часть города. Центральный район имеет наибольший потенциал развития территории, так как с дальнейшим расширением города транспортные, людские, информационные потоки в этой части будут только увеличиваться и совершенствоваться. На сегодняшний момент район объединяет наибольшую часть населения, поэтому расположение здесь объекта торговли экономически целесообразно.

Район сосредотачивает в себе несколько главных транспортных артерий, на одной из которых (ул. Терешковой) расположен исследуемый объект. Улица Терешковой охватывает большую часть людского потока в масштабах всего города, поэтому можно сделать вывод об очень удачном расположении объекта недвижимости. Характеристика окружения объекта приведена в таблице 1.5.

Таблица 1.5 – Состояние экономической среды

Анализируя данные таблицы можно сказать, что окружение объекта благоприятно для развития и функционирования исследуемого универсама, так как район города в перспективе обладает наибольшими возможностями.

Население исследуемой части города имеет средний возраст 38 лет. Численность и возрастной состав населения (на 1 января 2009 г.) представлен на диаграмме (Прил. Б). Миграция населения выражена в графике (Прил. В). Платежеспособность в данном районе города относительно высокая. Определяющим фактором в этом являются высокие арендные ставки для жилой недвижимости, а также одна из наиболее высоких стоимость 1 м² при покупке жилья (Прил. Г). Общее экономическое положение жителей района выше, чем в среднем по городу, что благоприятно для развития торговли.