178585 (Разработка и реализация программы управления универсамом), страница 3

Характеризуя окружение объекта недвижимости, особое внимание следует уделить близлежащей застройке. Для универсама «Заря» - это частный сектор. В зоне доступности автомобильного и общественного транспорта расположены многоэтажные дома, которые за счет плотности застройки резко повышают объем предполагаемых клиентов универсама. Так как наиболее важной для комфортного проживания людей является развитая сеть продуктовых магазинов, то объект недвижимости располагает значительной клиентской базой.

Для универсального продовольственного магазина немаловажным фактором является то, что исследуемая часть города испытывает недостаток продовольственных магазинов. Крупные торговые центры, имеющие якорными арендаторами супермаркеты с широким выбором продовольственных товаров, расположены на достаточном удалении от универсама «Заря», который в свою очередь имеет достаточно обширный ассортимент предлагаемой продукции. На данный момент можно говорить об отсутствии конкуренции.

1.3 Определение возможностей по наилучшему использованию универсама

Здание универсального продовольственного магазина построено в 2002 г. с хорошим качеством. Из этого можно сделать вывод о малом физическом износе отдельных элементов и конструкций здания, о малых затратах на проведение ремонтов и осмотров здания.

Универсам имеет выгодное местоположение на пересечении улиц Терешковой и Орской. Расположенный в Центральном районе города Оренбурга продовольственный магазин охватывает значительную часть населения. Это положительное качество объекта недвижимости напрямую влияет на стоимость арендной платы в магазине.

Универсам «Заря» на сегодняшний момент имеет возможность сдавать 76 % от общей площади помещений. Здание имеет в общей сложности три входа, что определяет удобство разгрузки товаров, а также выявляет перспективу использования части помещений на первом этаже как производственных и складских, а на втором – как офисных. Разнообразное назначение площадей помогает сделать работу арендаторов в данном универсаме наиболее комфортной.

На обоих этажах площадь сдается, в том числе и в качестве торговой. Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. Стоимость аренды 1 м² торговой площади найдена по результатам анализа рынка магазинов сопоставимого класса.

Клиентская база универсама состоит их двух потоков: людей, живущих в окружающем жилом массиве, состоящим преимущественно из частных домов (пешеходная доступность для частного сектора равна 2 минутам) и людей, возвращающихся после работы на личном транспорте из центра города. Удачное расположение на главной магистрали позволяет говорить о перспективе охвата большей территории, за счет интенсивного движения автомобильного транспорта.

Часть людского потока будет попадать на торговые площади универсама возвращаясь или будучи в центре города, т.е. этот поток не будет населять близлежащий район. Поэтому о существовании исследуемого объекта недвижимости они могут узнать по наружной рекламе, навигации, а также из рекламы в СМИ. Исходя из этого, особое внимание стоит уделить уличным баннерами, растяжкам, которые более дешевы в изготовлении, но не уступают рекламе по телевидению и радио в эффективности. Организация продвижения универсама, в частности работа с наружной рекламой, будет рассмотрена более подробно.

Важным аспектом, привлекающим к универсаму внимание, является профессионально выполненная система освещения в ночное время, а также дизайн фасадов. Этот аспект резко повышает привлекательность объекта недвижимости в глазах потенциальных покупателей. В исследуемом объекте недвижимости фасады не являются современными, привлекающими внимание. Этот негативный аспект устраняется путем косметических текущих ремонтов, а также грамотного технического менеджмента в последующем времени.

Здание универмага имеет еще один недостаток – плохо развитые вертикальные коммуникации. Лестницы в здании две, но только одна используется для подъема посетителей. Решить проблему удобства ориентации и перемещения в торговом зале могут средства навигации, оптимально расположенные на обоих этажах.

Для экономически эффективной работы объекта недвижимости следует сформировать, опираясь на нормативные требования, штат сотрудников. Он включает в себя директора, бухгалтера, юриста, отделы по маркетингу, менеджменту, а также отдел по техническому обеспечению здания и службу безопасности. Оптимально подобранный штат сотрудников обуславливает соответствующий показатель рентабельности объекта недвижимости в настоящем времени, обеспечивает требуемое собственником техническое состояние здание, что экономит денежные средства в будущем.

Одним из основных показателей удобства торговых центров и магазинов для покупателей является наличие парковки и организация транспортного движения вокруг здания. Универсам «Заря» имеет достаточно парковочных мест, а также хорошую систему въездов на территорию. Также стоит отметить благоустройство этой территории, что увеличивает привлекательность универсама для посетителей.

Важный критерий оценки для здания, которое ежедневно посещает большое количество людей, это уровень охраны. В исследуемом объекте недвижимости служба безопасности состоит из 6 человек, работающих по сменам. Одновременно в здании магазина находится 2 сотрудников охраны.

В целом можно сказать, что универсам «Заря» - высокодоходный объект недвижимости, что объясняется удачным расположением в городе, хорошей планировкой и малым сроком эксплуатации.

2. Управление универсамом «Заря»

2.1 Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией универсама

Разработка требований к персоналу заключается в формировании представлений о качественных характеристиках персонала (способностях, мотивациях, квалификации) и осуществляется на основе штатного расписания, текущего и перспективного анализа требований к должностям и рабочим местам.

Качественную и количественную потребность в персонале рассчитывают в единстве и взаимосвязи.

Качественная потребность, т. е. потребность по категориям, профессиям, специальностям, уровню квалификационных требований к персоналу, рассчитывается на основе:

- профессионально-квалификационного деления работ, зафиксированных в производственно-технологической документации на рабочий процесс;

- требований к должностям и рабочим местам, закрепленным в должностных и рабочих инструкциях, описаниях рабочих мест;

- штатного расписания организации и ее подразделений, где фиксируется состав должностей и рабочих мест;

- документации, регламентирующей различные организационно-управленческие процессы с выделением требований по профессионально-квалификационному составу исполнителей.

Качественная потребность в специалистах и руководителях может быть определена путем последовательной разработки следующих организационных документов:

- система целей как основа организационной структуры управления;

- общая организационная структура, а также организационные структуры подразделений;

- штатное расписание;

- должностные инструкции и описания рабочих мест.

В универсаме «Заря» формируем штат по управлению и содержанию объекта недвижимости. Структура штата представлена в Приложении Д. В штат сотрудников входят директор, бухгалтер, юрист, отдел маркетинга и менеджмента (2 чел.), отдел технического обеспечения (5 чел.) и служба безопасности (6 чел.). Ежедневно работают 11 человек, всего штат включает 17 человек.

Формируем фонд оплаты труда в соответствии с принятой структурой персонала.

Таблица 2.1 Фонд оплаты труда

Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств.

Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Организация проведения осмотров и обследований осуществляется следующим образом:

- общие плановые осмотры, а также внеочередные - проводятся собственником или уполномоченным лицом, представителем местного самоуправления.

- частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся рабочими-специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт по договорам.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям, которые имеют физический износ свыше 60%.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или по договору с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ.

Организация по обслуживанию должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.

Результаты осенних осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий; журналах, паспортах, актах.