Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 11)

Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. №436-IV (далее - ХК).

Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. №2768-111 (далее - ЗК).

Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. №435-IV (далее - ГК).

Закон Украины «Об аренде зем­ли» от 06.10.98 г. №161-XIV( далее — Закон об аренде земли).

Постановление КМУот25.12.98 г. №2073 «Об утверждении Порядка го­сударственной регистрации догово­ров аренды земли» (далее — Порядок №2073).

Постановление КМУ от 24.01.2000 г. № 119 «Об утверждении Порядка реги­страции договоров аренды земельной доли (пая)» (далее — Порядок №119).

Постановление КМУ от11.10.2002 г. № 1531 «Об экспертной денежной оцен­ке земельных участков».

Приказ Государственного комите­та Украины по земельным ресурсам от 04.05.99 г. №43 «Об утверждении Ин­струкции о порядке составления, вы­дачи, регистрации и хранения государ­ственных актов на право собственнос­ти на земельный участок и право по­стоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли» (далее — Инструкция №43).

Приказ Государственного комите­та Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 г. №5 «Об утверждении фор­мы Типового договора аренды земель­ной доли (пая)».

Общие положения об аренде земли

В соответствии с главой 15 ЗК, право пользования земельным участ­ком может быть реализовано в форме постоянного пользования земельным участком или аренды.

В постоянное пользование пред­оставляются земельные участки, на­ходящиеся в государственной или ком­мунальной собственности, и только предприятиям, учреждениям и орга­низациям, относящимся к государственной или коммунальной собствен­ности, при этом срок пользования не ограничивается (ч. 1 ст. 92 ЗК).

Что касается аренды, то, согласно ч. 1 ст. 93 ЗК, право аренды земельно­го участка — это основанное на дого­воре срочное платное владение и поль­зование земельным участком, необ­ходимым арендатору для осуществле­ния предпринимательской и прочей деятельности. Аренда земельного участка может быть краткосрочной — не больше 5 лет и долгосрочной — не больше 50 лет. В этом разделе рассмо­трим именно право аренды земельно­го участка, а не право постоянного пользования (их следует различать).

Арендаторами земельных участков могут быть граждане и юридические лица Украины, иностранцы и лица без гражданства, иностранные юри­дические лица, международные объе­динения и организации, а также ино­странные государства.

Арендодателями земельных участ­ков являются граждане и юридичес­кие лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица (ч. 1 ст. 4 Закона об аренде земли). Следова­тельно, физические и юридические лица, которым земля предоставлена в пользование (ст. 92,123 ЗК), не мо­гут быть арендодателями. Что каса­ется земель государственной и ком­мунальной собственности, то до раз­граничения, в соответствии с законом, этих земель арендодателями земель­ных участков в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, являются соответствующие сельские, поселко­вые, городские советы, а за предела­ми населенных пунктов — соответ­ствующие органы исполнительной власти в рамках полномочий, опреде­ленных Земельным кодексом Укра­ины (п. 1 Заключительных положе­ний Закона об аренде земли).

Объектами аренды являются зе­мельные участки, находящиеся в соб­ственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государ­ственной собственности. Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находя­щимися на ней, или без них.

Следует учесть, что земельный участок, обремененный залогом, мо­жет передаваться в аренду только при согласии залогодержателя (ч. 4 ст. 6 Закона об аренде земли). Договор аренды земельного участка, обреме­ненного залогом, без согласия зало­годержателя признается недействи­тельным согласно ст. 210 ЗК.

Земельные участки не могут быть объектами лизинга (п. 2 ст. 3 Закона Украины «О финансовом лизинге», ст. 807 ГК).

Договор аренды земли: содержание, заключение, регистрация, расторжение

Право на аренду земельного участ­ка возникает после заключения дого­вора аренды и его государственной ре­гистрации (ч. 2 ст. 125 3К). Договор аренды земли — это договор, по кото­рому арендодатель обязан за плату пе­редать арендатору земельный участок во владение и пользование на опред­еленный срок, а арендатор обязан ис­пользовать земельный участок в соо­тветствии с условиями договора и тре­бованиями земельного законодатель­ства (ст. 13 Закона об аренде земли).

Существенные условия договора аренды земли, а также документы, являющиеся неотъемлемой частью та­кого договора, определены в ст. 15 Закона об аренде земли. Следует иметь в виду, что, согласно ч. 2 ст. 15 упомянутого Закона, отсутствие в до­говоре аренды земли хотя бы одного из существенных условий, а также нарушение требований статей 4 — 6, И, 17,19 этого закона является осно­ванием для признания договора не­действительным.

Статьи 24 и 25 Закона об аренде земли содержат перечень прав и обязан­ностей арендодателя и арендатора.

Так, арендодатель обязан:

— передать в пользование земель­ный участок в состоянии, соответству­ющем условиям договора аренды;

— при передаче земельного участ­ка в аренду обеспечивать, согласно закону, реализацию прав третьих лиц относительно арендованного земель­ного участка;

- не совершать действий, кото­рые бы препятствовали арендатору пользоваться арендованным земель­ным участком;

- возместить арендатору капи­тальные расходы, связанные с улуч­шением состояния объекта аренды, проводившимся арендатором по со­гласию арендодателя;

- предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках зе­мельного участка, которые в процес­се его использования могут стать при­чиной экологически опасных послед­ствий для окружающей среды или привести к ухудшению состояния са­мого объекта аренды.

Арендатор земельного участка об­язан:

- приступить к использованию земельного участка в сроки, установ­ленные договором аренды земли, за­регистрированным в установленном законом порядке;

- выполнять установленные относительно объекта аренды огра­ничения (обременения) в объеме, предусмотренном законом или до­говором аренды земли;

- соблюдать режим использова­ния земель природно-заповедного и прочего природоохранного назначе­ния, оздоровительного, рекреацион­ного и историко-культурного назна­чения;

- в пятидневный срок после го­сударственной регистрации договора аренды земельного участка государ­ственной или коммунальной соб­ственности предоставить копию до­говора соответствующему органу го­сударственной налоговой службы.

Соответствующим образом дока­занное невыполнение стороной в до­говоре хотя бы одной из этих обязан­ностей является, согласно ч. 1 ст. 32 Закона об аренде земли, основанием тля расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию вто­рой стороны. Следует учитывать, что невыполнение арендодателем обязан­ности по предоставлению в пользова­ние земельного участка в состоянии, отвечающем условиям договора арен­ды (п. 1 ч. 2 ст. 24 Закона об аренде земли), может быть основанием для расторжения договора только в слу­чае, если арендодатель не оговорил недостатки земельного участка при заключении договора (ч. 3 ст. 36 За­кона об аренде земли).

Статьей 33 этого Закона установ­лено преимущественное право аренда­тора, соответствующим образом вы­полнявшего обязанности согласно условиям договора, на возобновление договора после окончания срока, на который он был заключен. Таким об­разом, - если после окончания срока действия договора аренды арендода­тель передал земельный участок в арен­ду другому лицу, арендатор по пред­ыдущему договору имеет право обра­титься в суд с заявлением о принужде­нии арендодателя продлить действие этого договора на новый срок и о при­знании договора с новым арендатором недействительным. Однако если от­сутствуют доказательства заключения договора аренды земельного участка с другим лицом, и наоборот, установле­но намерение арендодателя использо­вать этот участок для собственных нужд, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения соответ­ствующего требования (письмо ВАСУ от 14.01.99г. №01-8/10 «О Законе Укра­ины «Об аренде земли»).

Для получения земельного участ­ка в аренду из земель государственной или коммунальной собственности необ­ходимо подать в соответствующий орган исполнительной власти или ор­ган местного самоуправления по мес­ту расположения земельного участка заявление (ходатайство) (ст. 16 Зако­на об аренде земли). В случае посту­пления двух или больше заявлений (ходатайств) на аренду одного и того же земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, соответствующие ор­ганы исполнительной власти или ор­ганы местного самоуправления про­водят аукцион или конкурс относитель­но приобретения права аренды зе­мельного участка, если законом не установлен иной порядок. Передача в аренду земельных участков, находя­щихся в государственной или комму­нальной собственности, осуществляется на основании решения соответ­ствующего органа исполнительной власти или органа местного самоу­правления путем заключения догово­ра аренды земельного участка.

Передача в аренду земельных участков, находящихся в собствен­ности граждан и юридических лиц, осуществляется на основании сво­бодного волеизъявления по договору аренды между владельцем земельно­го участка и арендатором. Как Закон об аренде земли (ст. 20), так и ХК (ст. 290) нуждаются в госу­дарственной регистрации договора аренды земли. А вот относительно но­тариальной формы имеются разногла­сия. В соответствии со ст. 14 Закона об аренде земли, договор аренды зем­ли заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально по же­ланию одной из сторон, а, согласно ХК, нотариальная форма договора об­язательна (ст. 290). Поэтому в сфере хозяйственных отношений, т. е. в отношениях между субъектами хозяй­ствования, в этом вопросе нужно со­блюдать требования ХК.

Согласно ч. 1 ст. 220 ГК, при не­соблюдении сторонами требования Закона о нотариальном удостовере­нии договора такой договор является ничтожным. Ничтожный правочин недействителен с момента его совер­шения (ч. 1 ст. 236 ГК), и суд не тре­бует признания такого правочина не­действительным (ч. 2 ст. 215 ГК).

За нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка должна уплачиваться государственная пошлина в размере и по ставке, уста­новленным пп. «у» п. 3 ст. 3 Декрета КМУ от21.01.93 г. №7-93 «О государ­ственной пошлине», определяющим ставку государственной пошлины в размере 0,01% денежной оценки зе­мельного участка, устанавливаемой по методике, утвержденной КМУ. При отсутствии денежной оценки земель - 1% суммы договора, но не меньше одного не облагаемого налогом ми­нимума доходов граждан. Согласно ст. 201 ЗК, в зависимости от назначе­ния и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной. При осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков используется экспертная де­нежная оценка. Поэтому при опред­елении размера государственной по­шлины за нотариальное удостоверение договоров аренды (субаренды) земель­ных участков учитывается экспертная денежная оценка земельных участков, определяемая по Методике эксперт­ной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановле­нием КМУ от 11.10.2002г. №1531.

Что касается государственной ре­гистрации договора аренды земли, то эта процедура осуществляется в со­ответствии с Порядком №2073, хотя в ближайшее время по этому вопро­су должен быть принят закон (ч. 2 ст. 20 Закона об аренде земли).

Государственная регистрация до­говоров аренды земли осуществляет­ся структурными подразделениями Центра государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины (п. 3.2 Инструкции №43).

Для государственной регистрации договоров аренды юридическое или физическое лицо (заявитель) подает лично или отправляет по почте в со­ответствующий государственный ор­ган земельных ресурсов следующие документы (п. 5 Порядка):

- заявление о государственной регистрации договора аренды (к заяв­лению прилагают: акт перенесения границ земельного участка, предостав­ляемого в аренду, на местность — в случае неопределения их в натуре; про­ект отведения земельного участка — в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения);

- договор аренды (в трех экземп­лярах);

- план (схему) земельного участ­ка, предоставляемого в аренду (в трех экземплярах);

- решение органа исполнитель­ной власти или органа местного са­моуправления о предоставлении в аренду земельного участка, находя­щегося в государственной или ком­мунальной собственности;

- результаты конкурса или аук­циона — в случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурсных началах;

- копию государственного акта на право собственности на землю, находящуюся в собственности физи­ческих или юридических лиц.

Государственный орган земельных ресурсов в 20-дневный срок проверя­ет поданные документы на со­ответствие действующему законода­тельству и по результатам проверки готовит заключение о государствен­ной регистрации, или обоснованное заключение об отказе в такой реги­страции и передает регистрационное дело соответственно исполнительно­му комитету сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Се­вастопольской городским государ­ственным администрациям по месту расположения земельного участка для удостоверения факта государственной регистрации или отказа в такой реги­страции. Факт государственной реги­страции удостоверяется в 10-дневный срок гербовой печатью и подписью председателя соответствующего со­вета, Киевской, Севастопольской го­родской государственной администра­ции или уполномоченного ими долж­ностного лица. Печать и подпись ста­вятся на всех экземплярах договора аренды (субаренды). После удостове­рения факта государственной реги­страции договор аренды регистриру­ется в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли, которая ведется государственным ор­ганом земельных ресурсов.

При расположении земельного участка, предоставляемого в аренду, на территории нескольких админи­стративно-территориальных единиц договор аренды заключается отдель­но на каждую часть земельного участ­ка, расположенную на территории соответствующей административно-территориальной единицы (п. 1.9 Ин­струкции №43).

Договор аренды земли вступает в силу после его государственной реги­страции (ст. 18 Закона об аренде зем­ли). До момента получения документа, подтверждающего право на зе­мельный участок, и до государствен­ной регистрации такого документа приступать к использованию земель­ного участка не разрешается, о чем прямо указано в п. 3 ст. 125 ЗК.

В соответствии со ст. 14 Закона об аренде земли, типовая форма договора аренды земли должна утверждаться Ка­бинетом Министров Украины. Типовая форма договора, применявшаяся раньше (утверждена постановлением КМУ от 17.03.93 г. №197), не соответствует но­вой редакции Закона об аренде земли.

Арендатор имеет право на возме­щение убытков, понесенных им вслед­ствие невыполнения арендодателем условий, определенных договором арен­ды. Убытками считаются фактические потери, понесенные арендатором в свя­зи с невыполнением или ненадлежащим выполнением условий договора арен­додателем, а также расходы, которые арендатор осуществил или должен осу­ществить для восстановления своего нарушенного права, и доходы, которые он мог бы реально получить в случае надлежащего выполнения арендодате­лем условий договора. Размер факти­ческих расходов арендатора определя­ется на основании документально под­твержденных данных. В случае действий арендатора, не предусмотренныхдого-вором аренды, приведших к изменению состояния земельного участка, арендо­датель не имеет права на возмещение убытков. В случае осуществления арен­датором по письменному согласию арендодателя улучшения арендованно­го земельного участка за свой счет арен­додатель обязан компенсировать расходы на его улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендодатель имеет право на воз­мещение убытков в случае ухудшения арендатором полезных свойств арен­дованного земельного участка.

При решении вопросов, связан­ных с возмещением убытков арендо­дателям земли и арендаторам, следует руководствоваться статьями 28,29 За­кона, а также Постановлением Каби­нета Министров Украины от 19.04.93 г. №284 «О порядке определения и возмещения убытков владельцам зем­ли и землепользователям».

Раздел 4. Учет арендных операций ВАТ «Большевик»

По условиям числового примера ВАТ «Большевик» выступает в договорах арен­ды одновременно в двух лицах, являясь:

- арендодателем по отношению:

Характеристики

Список файлов реферата