5904-1 (625520), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

В реализации Проекта удобного жилья участвуют:

Руководящая группа Госсовета КНР по жилищной реформе, которая координирует все действия и вырабатывает всекитайские нормативы;

Госплан КНР, который ответственен за ежегодный план инвестиций и определение масштабов Проекта;

Минстрой КНР, ответственный за строительство в рамках Проекта;

Народный Банк Китая, который вырабатывает годовые планы кредитования и следит за исполнением схемы кредитования;

Финансовое Бюро и другие банки, как, например, Стройбанк Китая, ответственные за контроль использования выделяемых средств в городах.

Жилищные инвестиции распределяются между центральным и местными властями в соотношении 40:60. Если местные органы власти хотят получить заём от центральной власти, они должны предоставить землю для проекта и выделить 50% наличности, необходимой для Проекта, до получения займа. Пятилетний план для Пекина на 1996—2000 гг. в рамках Проекта предусматривает строительство 500 тыс. кв. м удобного жилья на сумму 750 млн. юаней, из которых 300 млн. юаней выделяется Стройбанком Китая, а 450 млн. юаней — правительством Пекина. Помимо этого, каждый работник госпредприятий, постоянно проживающий в Пекине, имеет право на получение ипотечного займа в размере не более 60% цены жилья со сроком возврата 10 лет.

Государство поставило ограничения перед Проектом с точки зрения цены жилья, которая базируется на стоимости строительства и состоит из стоимости приобретения земельного участка и переселения с него, изысканий, проектирования и накладных расходов, строительства и создания инфраструктуры в жилом районе; 1-3% прибыли; процентов на заём; налогов. Местные власти ответственны за выделение земельных участков для проекта и создание инфраструктуры, в том числе таких некоммерческих объектов, как зелёные насаждения и благоустройство территории. Заказ на строительство передаётся подрядчикам напрямую или выставляется на торги. При этом 70% сданного жилья передаётся правительству Пекина по стоимости строительства, а 30% остаются у подрядчика для реализации на рынке жилья. Подрядчикам гарантируется 15% прибыли на объектах проекта, и для обеспечения этой гарантии им могут выделяться субсидии в форме бесплатного предоставления земельного участка, доплат на работу в существующей застройке и т. п.

Семья может приобрести жильё через своё предприятие по стоимости строительства или по более низкой субсидированной стандартной цене. Освобождаемое новосёлами жилье предоставляется другим очередникам. В 1995 г. и в предшествующие годы новое жильё в Пекине предоставлялось семьям, имевшим 3 кв. м жилой площади на человека или менее. На 1996-2000 гг. этот критерий повышен до 4 кв. м.

Правительство Пекина в 1995 г. приняло «Положение о принципах продажи общественного жилья работникам», где цена 1 кв. м жилья, условно равная себестоимости, устанавливалась для центра и окраин города на уровне 161,1 долл., стандартная цена — от 104,8 до 151,4 долл. Для пригородов цены устанавливались местными властями. Для конкретного примера 180-квартирного дома цена 1 кв. м, условно равная себестоимости, была принята равной 140,4 долл., стандартная цена — от 84,3 до 96,4 долл. Дополнительно предоставлялась скидка в 5%, если один из супругов являлся преподавателем, и 10% — если оба. Себестоимость строительства квартиры площадью 40 кв. м (без инфраструктуры объекта) составляла 4819,3 долл. или 120,5 долл. за 1 кв. м. При продаже квартиры по цене 140, 4 долл. за 1 кв. м подрядчик получал прибыль в размере 16,5%.

Проблемы, связанные с Проектом удобного жилья, возникают по двум причинам: вследствие социалистической системы распределения жилья и из-за недостаточной доступности для населения цен на жилище. Социалистическая система распределения жилья исходит из ранжирования как предприятий (по их значению), так и нуждающихся в жилье (по их занимаемой должности и стажу). В результате наименее важные государственные предприятия, имеющие большое число нуждающихся в жилье, не попадают в число бенефициариев Проекта. Таким образом, критерий предоставления жилья по сниженной цене тем, у кого на члена семьи приходится менее 4 кв. м жилой площади, не срабатывает для таких предприятий. Кроме того, нуждающийся работник, занимающий невысокую должность, не может получить новое жильё по Проекту, и будет довольствоваться в лучшем случае вселением в жильё, освобождаемое работником более высокого ранга.

Центральные власти и правительство Пекина предпринимают меры по переходу от старой к рыночно-ориентированной системе распределения жилья, что должно уменьшить нагрузку на госбюджет. Однако при этом остаются актуальными две главные проблемы:

социалистический характер распределения жилья не изменился, предприятия по-прежнему играют ключевую роль как в создании, так и в распределении жилого фонда, они по-прежнему выбирают, кому предоставить льготное жильё;

группы населения со средними и низкими доходами не в состоянии купить жильё, цены на которое не сопоставимы с доходами. Кроме того, низкая квартплата не стимулирует покупку жилья.

Для создания адекватной жилищной системы ещё многое предстоит сделать, включая предоставление возможности покупки жилья и тем, кто работает в менее преуспевающих предприятиях.

Жилищная реформа в Шанхае в 90-х годах.

В 1991 г. правительство Шанхая приняло план жилищной реформы, в котором можно выделить пять основных аспектов:

учреждение системы обязательного жилищного страхования — Фонда жилищных сбережений, что, безусловно, является важнейшим компонентом Шанхайской реформы;

увеличение квартплаты и выпуск жилищных купонов в качестве альтернативы повышению квартплаты;

требование к новоселам общественного жилья вносить значительный вклад в Шанхайский центр управления жилищным страхованием по норме от 20 до 80 юаней за 1 кв. м. Этот обязательный взнос возвращается жильцу через 5 лет с увеличением на 3,6%;

установление скидок при приобретении жилья. Плата за новое жильё (первый взнос) была определена порядка 250 юаней за 1 кв. м, что составляет 1/3 от стоимости строительства. Предоставляется также 20%-ная скидка к полной стоимости жилья, при этом ежегодные выплаты производятся в течение 10—15 лет. Приобретённое жильё может быть передано по наследству или продано только спустя 5 лет после покупки;

учреждение Шанхайского жилищного комитета, ответственного за подачу предложений по дальнейшему развитию реформы, включая разработку планов жилищного строительства, содействие росту фондов жилищных сбережений и контроль за их деятельностью, разработку политики по распределению и содержанию жилья.

Многие города КНР стали следовать Шанхайскому плану. В 1993 г. правительство Шанхая начало в отдельных районах, а в 1994 г. развернуло повсеместно продажу общественного жилья. К такому решению подталкивало: наличие желающих купить жилье; наличие средств у желающих; перспектива перехода обязанностей по содержанию жилья к собственникам жилищ. Было продано 620 тысяч общественных жилищ общей площадью 31,17 млн. кв. м, и к концу 1994 г. доля жилья в индивидуальной собственности в Шанхае составила 51,5%. С 1991 по 1995 г. квартплата возросла вдвое. В 1996 г. она достигла 0,75 юаня за 1 кв. м, что составляет рост на 50% по отношению к 1995 году.

На 1996—2000 гг. правительство Шанхая запланировало увеличить жилую площадь в городе до 10 кв. м на человека и снести 3,65 млн. кв. м опасного ветхого жилья. В этих целях правительству города необходимо инвестировать 150 млрд. юаней и выделить 50 млн. кв. м земельных участков. В городе имеется 75 тысяч семей, где на одного человека приходится менее 4 кв. м жилой площади. Запланировано уменьшить этот показатель до 20 тысяч посредством предоставления доступного жилья.

Упор делается на строительстве недорогого и удобного жилья. В 1995 г. под эгидой Шанхайского планового комитета создано Бюро по жилищному строительству в округах и районах города с двумя Центрами по строительству недорогого жилья и удобного жилья в каждом бюро. Первый отвечает за то, чтобы цена жилья не превышала себестоимости строительства (с 15%-ной прибылью). Центр по строительству удобного жилья ответственен за предоставление жилищ семьям, где на одного человека приходится менее 4 кв. м жилой площади. Цена удобного жилья также базируется на себестоимости строительства, но эта цена ещё и субсидируется государством.

Шанхай в 1995 г. имел территорию в 6219 кв. км и население примерно 13 млн. человек, ежегодный прирост в 1991—1995 гг. составлял 0,28%. При этом жилая площадь на одного горожанина выросла за этот же период с 6,7 до 8 кв. м. Динамика капиталовложений в жилищное строительство и ввода жилья очень характерна: 2,6 млрд. юаней и 4,2 млн. кв. м в 1990 г., 6,7 млрд. и 6,2 млн. в 1993 г., 28,9 млрд. и 8,7 млн. в 1994 г. и 40,8 млрд. юаней и 12,7 млн. кв. м в 1995 г.

В 1996 г., то есть через 5 лет после начала внедрения этой системы, было выпущено Постановление городской Народной ассамблеи «О Фонде жилищных сбережений в Шанхае». Целью системы является формирование финансовых средств для создания и распределения жилого фонда. Система жилищного страхования — обязательная, жилищные сбережения принадлежат работающим и могут быть использованы для приобретения жилья, самостоятельного строительства или реконструкции жилищ. С помощью этой системы осуществляется переход к рыночным отношениям в жилищном секторе, где будут преобладать собственники жилья. Согласно этой системе, все работающие — постоянные жители Шанхая должны вносить в Фонд жилищных сбережений 5% своей зарплаты, а работодатели — 5% фонда зарплаты предприятия. Процент отчислений будет корректироваться по мере продвижения реформы.

Управление Фондом и использование средств Фонда в строительстве разделено в целях недопущения коррупции и несправедливости. В 1991 г. был учреждён Шанхайский жилищный комитет, ответственный за систему жилищного страхования. Комитет является также консультантом по жилищной политике. Управление Фондом жилищных сбережений осуществляется его Руководящим Центром, подчинённым Шанхайскому жилищному комитету. В обязанности Руководящего центра входит:

организация сбора и реализации средств Фонда;

формирование бюджета Фонда;

анализ заявок на выдачу средств из фонда и предоставление средств;

контроль за вкладами и возвратами сумм по займам;

пополнение и сохранение денежных средств фонда;

планирование нормативов поступлений от работодателей и работников, а также процентных ставок по займам;

ведение учета средств фонда;

принятие мер к нарушителям Постановления о Фонде.

Центр финансируется на принципах независимости и самодостаточности, он работает как обычная частная компания. Он может вложить средства Фонда в финансовый сектор рынка для получения прибыли, хотя эта сторона деятельности Центра подвергалась критике со стороны депутатов Народной ассамблеи, призывающих избегать неоправданного риска.

Стройбанк Китая имеет соглашение с Центром о предоставлении последнему нормального банковского обслуживания по хранению вкладов, выдаче займов, учреждению счетов и приему платежей по займам. При этом Стройбанк не имеет полномочий участвовать в принятии решений по расходованию средств Фонда.

Шанхайским жилищным комитетом учреждён Наблюдательный Совет, который контролирует деятельность Руководящего Центра Фонда жилищных сбережений. Финансовое бюро при правительстве Шанхая ответственно за учреждение органов Фонда, вырабатывает правила проведения финансовых операций в жилищном секторе и проверяет ход реализации займов, выделяемых Фондом и Стройбанком.

Деньги из Фонда могут быть получены работником в следующих случаях:

приобретение жилья, строительство или реконструкция собственного жилища;

выход на пенсию;

потеря трудоспособности или прекращение занятости;

отъезд из города или эмиграция.

Преимущественное право на получение средств предоставляется для приобретения жилья, самостоятельного индивидуального строительства или реконструкции собственного жилища. Предприятиям выделяются займы для строительства доступного жилья. Остаток средств может быть использован для покупки закладных. Центр может назначать финансовые учреждения для осуществления инвестиций.

Стройбанк Китая ответственен за ипотечное кредитование, связанное с системой Фонда жилищных сбережений. Заявку может подать работник, участвующий в системе Фонда. Претендент должен иметь вклад не менее 10 тысяч юаней на своем счету жилищных сбережений в течении как минимум одного последнего года. Успешный претендент может получить заём в размере максимум пятикратного своего взноса с возвратом в течение 5—15 лет.

В Шанхае расположено 30 тысяч предприятий с 4,54 миллионами работающих, участвующих в системе Фонда жилищных сбережений, что составляет 98% всех работающих. В октябре 1996 г. сумма накоплений в Фонде жилищных сбережений составила 10,3 млрд. юаней. Жилищные займы получили 36,6 тысяч семей, общая сумма этих займов составила 1,3 млрд. юаней. К этому времени было продано 647 тысяч единиц общественного жилья, или 52%. В 1995—1996 г. система помогла 27 тысячам семей, имеющим менее 4 кв. м жилой площади на человека, решить жилищную проблему. Но ещё 47 тысяч нуждающихся семей ждут такой помощи. Доля жилищных затрат в бюджете семьи поднялась с 3,35% в 1990 г. до 6,22% в 1995 г. Ход реализации жилищной реформы в Шанхае заслуживает положительной оценки, жилищные условия многих семей улучшаются.

Одним из примеров жилищного проекта в Шанхае является микрорайон Парк Ю Кьяо в новом жилищном районе Пудонг. Этот микрорайон был заложен Минстроем КНР в качестве экспериментального в 1995 г. Парк занимает площадь 108 га, общая площадь зданий 1,5 млн. кв. м. Первая очередь строительства включала 47 корпусов 4—6-этажных жилых домов (120 тыс. кв. м), вторая очередь — 9 корпусов 9—12-этажных домов (35 тыс. кв. м), ввод в действие которых намечен на середину 1998 г. В микрорайоне строится инфраструктура, включающая банки, больницы, школы, дошкольные детские учреждения, театры и т. п., что позволяет удовлетворить основные нужды жильцов. Благоустройство новых жилищ и окружающей территории выполнено по повышенным стандартам, В каждой квартире имеется кухня и санузел.

Цена жилищ колеблется между 2400 и 2800 юаней за 1 кв. м. Трёхкомнатная квартира площадью 86 кв. м при средней цене 2600 юаней за 1 кв. м будет стоить 223,6 тыс. юаней. Первоначальный взнос в 30% составит 67,08 тыс. юаней, останется выплатить 156,52 тыс. юаней. При годовой процентной ставке по займу 10,35% и сроке возврата займа 15 лет, выплаты равными долями в течение 15 лет с суммы 10 тыс. юаней составят 122,73 юаня в месяц, а с суммы 156,52 тыс. юаней — 1921 юань в месяц (по нашим расчётам, ежемесячные платежи равными долями с займа в 10000 юаней в сумме 122,73 юаня соответствуют условию начала выплат по займу через 12 месяцев после его получения, при этом в первые «льготные» 12 месяцев нарастают проценты, месячная величина которых, рассчитанная по формуле сложных процентов, составляет 0,8421% — прим. перев. Месячный доход семьи должен быть порядка 4 тыс. юаней, в этом случае жилищные выплаты составят 50% от семейного бюджета.

Две основные цели жилищной реформы в Шанхае: предоставить больше доступного жилья населению со средними и низкими доходами и решить жилищную проблему для имеющих менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи. Правительство Шанхая должно вложить 150 млрд. юаней, чтобы построить 50 млн. кв. м жилья. Две главные проблемы возникают при проведении жилищной реформы: недостаточная доступность жилищ и нечёткое законодательство, регулирующее использование жилищных сбережений.

Характеристики

Список файлов курсовой работы