5904-1 (625520), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Пример. Более подробно остановимся на сберегательной программе банка «Тфахот» под названием «Бонус ледира». Эта программа является программой премиальных сбережений. «Бонус ледира» обеспечивает некоторую прибыль и помогает собрать средства на финансирование покупки квартиры или строительства частного дома для имеющих льготы Министерства строительства Израиля. В рамках этой программы имеется возможность клиенту определить период ее действия, от трех до десяти лет, впрочем, срок может быть и увеличен согласно указаниям Министерства финансов. Взносы, вкладываемые в эту программу, определяются клиентом в соответствии с его желаниями и возможностями, деньги вкладываются ежемесячно. Но в дополнение к ежемесячным взносам на специальный счет есть возможность добавочных непостоянных вкладов в течение первых трех лет. То есть, кроме обычного ежемесячного взноса в первые три года можно положить на данный счет любую сумму в любой момент времени. По прошествии первых трех лет участия в программе можно воспользоваться рядом льгот, предоставляемых для покупки жилья, и снимать сбережения со счета для той же цели. Предлагаемый набор специальных льгот сводится примерно к следующему списку:

дополнительная ссуда с льготным (уменьшенным) процентом;

премиальный процент роста;

возможность прикрепления денег к курсу доллара США.

Сберегаемые на специальном счету суммы прикреплены к индексу потребительских цен и приносят постоянный процент. Премии, выплачиваемые банком на сбережения по данной программе, полностью освобождены от налогов. Можно ежемесячно вносить в кассу и сберегать сумму от 100 до 2000 шекелей — в соответствии с желаниями и возможностями, с прикреплением к индексу цен и увеличивать ее согласно ежемесячному приросту индекса потребительских цен. В течение первых трех лет участия в программе клиент также имеет право на дополнительные непостоянные взносы в сумме до 20 000 шекелей в год, правда, эта сумма может быть изменена в соответствии с экономическим положением в стране на сегодняшний день. Сберегаемые суммы и процент, выплачиваемый на них, полностью прикреплены к индексу потребительских цен. Годовая ставка процента равна 2.25%. Для льготных категорий процент может быть увеличен до двух с половиной процентов. Банк может увеличить или уменьшить эту ставку только для новых вкладов раз в полгода в соответствии с условиями на финансовом рынке. Если по истечении первых трех лет клиент снимает со счета свои сбережения с целью покупки квартиры, строительства частного дома, изменения или ремонта жилья, он сможет воспользоваться целым рядом премиальных условий:

жилищные ссуды. Уже по истечении 3 лет сбережения клиент или один из членов его семьи сможет получить ссуду на покупку квартиры, строительство частного дома, изменение или ремонт имеющегося жилья на выгодных условиях в размере до 200 процентов от суммы сбережений, включая премии и наросшие проценты по вкладу;

возможность прикрепления к строительному индексу. В случае, если расчет размера сбережений согласно прикреплению к строительному индексу (строительный индекс — это уровень роста цен за товары и услуги на строительном рынке в определенный период времени) окажется на десять процентов больше, чем расчет размера сбережений согласно прикреплению к индексу потребительских цен, клиент получит безвозвратную сумму, равную разнице сверх этих десяти процентов и до следующих десяти процентов.

4. Опыт Латинской Америки.

Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и раде других стран. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками-участниками проекта. Мировой банк для создания фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долл. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка, гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков. Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка. Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков-участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки-участники эмитируют номинированные к курсу доллара США, облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для: кредитования инвестиционных проектов (в области как производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Отличительными особенностями жилищного рынка в Латинской Америке являются:

незначительные частные инвестиции в жилищный сектор;

незначительные суммы кредита, лишь в немногих странах сумма кредита превышает 30% стоимости квартиры;

концентрация ипотечного кредитования на семьях с доходом выше среднего;

ограниченная доступность ипотечного кредитования для семей с небольшим доходом, невозможность предоставления ими гарантий и документального подтверждения доходов (часто получаемых перманентно).

В странах Латинской Америки существует три вида ипотечных кредитных продуктов:

кредиты, выдаваемые в долларах США;

кредиты с плавающими кредитными ставками, привязанными к конкретному местному индексу;

кредит в национальной валюте с фиксированной ставкой (этот вид кредита из-за высоких колебаний на финансовых рынках и связанного с этим повышенного риска инфляции сейчас практически не используется).

С точки зрения последующей секьюритизации ипотек на внешнем рынке кредиты, номинированные в долларах, выглядят предпочтительней кредитов, индексируемых по местным индексам. Кроме того, необходимы определенные инструменты, например своп, позволяющие компенсировать резкую девальвацию или рост инфляции. Так, в Мексике в целях повышения доступности кредитов и возможности последующей секьюритизации, недавно стал использоваться кредитный продукт в национальной валюте с индексацией по росту инфляции. В некоторых латиноамериканских странах в результате проведенных реформ сформировалась достаточно развитая система долгосрочных сбережений, представленная частными пенсионными фондами и компаниями страхования жизни (Чили и ряд других).

Специалистами отмечается, что для успешного развития первичного рынка ипотек в странах Латинской Америки в рамках жилищной политики должна быть активная роль государства, направленная на развитие рынка и механизмов частного инвестирования в ипотечный рынок, мобилизацию сбережений и создание новых инструментов для долгосрочного инвестирования, совершенствования процедур выдачи кредитов.

Особенностью финансового рынка стран Латинской Америки является его высокая зависимость от конъюнктуры на мировом рынке капиталов. В этих условиях снижение зависимости ипотечного финансирования от внешнего рынка возможно при условии развития механизмов трансформации внутренних сбережений в инвестиции.

Реформы, проводимые в области регулирования рынка капиталов и приватизации, и повышения конкуренции на рынке банковских услуг в Аргентине, Мексике, Боливии, Чили, Перу, Уругвае и ряде других стран, были нацелены на развитие ипотечного кредитования, стимулирования внутренних сбережений, развитие негосударственных пенсионных фондов.

Среди последних тенденций процесса развития системы ипотечного кредитования в Латинской Америке стоит отметить рост помимо традиционных краткосрочных сбережений, финансирующих долгосрочные кредитные сделки (так, в Бразилии основными ипотечными кредиторами являются сберегательные банки и ассоциации), рост числа новых инструментов — облигаций, обеспечивающих привлечение долгосрочных ресурсов с рынка. Это дало новый толчок рынку, в результате чего сократились издержки у участников рынка за счет экономии на масштабах, повысилась управляемость рисками (кредитным и риском ликвидности) за счет включения в систему инвесторов в ипотечные бумаги.

В некоторых странах Латинской Америки существует двухуровневая банковская система, позволяющая аккумулировать средства для выпуска ипотечных кредитов с поддержкой государства. Двухуровневая модель позволяет постепенно развивать вторичный рынок закладных. Государственная политика в данной области заключается в развитии прямого субсидирования процентных ставок. В Бразилии была создана система жилищного финансирования, основанная на обязательном вложении части привлеченных по депозитам средств в ипотечное кредитование. Кредиты в рамках этой системы выдаются на срок до 20 лет (на практике — на 10—12 лет), начальная процентная ставка составляет 12% годовых, далее индексируется по росту стоимости привлечения депозитов. ЬТУ (коэффициент отношения суммы кредита к стоимости покупаемой недвижимости) составляет 90%, максимальная сумма кредита — 52000 долл. Так же необходимо застраховать жизнь заемщика и риски нанесения ущерба залоговой недвижимости.

Некоторые страны Латинской Америки уделяют значительное внимание развитию вторичного рынка закладных (Аргентина, Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Мексика и Тринидад и Тобаго). Многие участники рынка в этих странах помнят провал многих сберегательных и кредитных институтов в США, которые делали заимствования на краткосрочной основе, но выдавали долгосрочные ссуды. По мнению многих местных экспертов, страны Латинской Америки вполне способны «сжать историю» и в течение нескольких лет создать то, на что США потребовались десятилетия — высоколиквидный вторичный рынок закладных, который позволяет большому числу семейств с низкими доходами обзавестись собственными домами. Среди проблем, препятствующих реальному развитию секьюритизации ипотечных активов, следует отметить: правовые и институциональные ограничения; запутанные и сложные процедуры; недостаток опыта (лишь три страны: Аргентина; Чили и Колумбия — имеют опыт секьюритизации на сумму 850 млн. долл.); отсутствие национальных стандартов выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, что делает формирование пулов ипотек для секьюритизации дорогим и растянутым во времени; незначительная кредитная история по ипотечным кредитам; резкое сокращение возможности привлечения ресурсов в условиях финансового кризиса; незначительные объемы ипотечных кредитов; отсутствие стандартизованной документации; недостаточность отчетов по кредитной истории клиентов, получавших ссуды; нестабильность макроэкономических условий и отсутствие критической массы закладных, особенно в небольших странах. Тем не менее, следующие предпосылки позволяют делать вывод о потенциально большой возможности успешного развития ипотечного кредитования:

большой спрос на ипотечные кредиты в условиях неудовлетворенного спроса на жилье;

успешное развитие первичного ипотечного рынка в некоторых странах;

развитие рынка капитала вследствие проведенных реформ;

потенциальная привлекательность ипотечных бумаг для иностранных инвесторов.

Государство во многих странах Латинской Америки проводит активную политику, направленную на стимулирование развития ипотечного кредитования. Так, в Бразилии и ряде других стран созданы специальные государственные институты по развитию первичного и вторичного ипотечного рынка. Среди форм государственной поддержки большой популярностью пользуется субсидирование процентной ставки. В частности, субсидирование является одним из наиболее распространенных механизмов помощи семьям с небольшими доходами при получении ипотечного кредита.

5. Опыт африканских стран.

Жилищная проблема в странах африканского континента является одной из острейших. В этих условиях крайне важно было выбрать наиболее эффективную систему жилищного финансирования. Опыт развития системы ипотечного кредитования в Африке достаточно разнообразен. Многие африканские страны — бывшие колонии Англии при построении национальных систем жилищного финансирования взяли за основу аналог английских строительных обществ (Зимбабве, Замбия, Кения, Намибия и др.). Например, в Замбии три строительных общества обеспечивают все жилищное финансирование в стране. В Кении существует несколько строительных обществ, наиболее крупным из которых является Восточно-африканское строительное общество с капиталом 12 млн. долл. Другими финансовыми институтами в Кении, регулируемыми Законом о банках, является Ссудосберегательная компания Кении, имеющая лицензию на выдачу ипотечных кредитов, и Компания жилищного финансирования Кении с капиталом 8 млн. долл. В Малайе за 35 лет независимости был создан только один институт кредитования — Новое строительное общество, которое в условиях небольшой страны, где только 10% населения живет в городах, смогло мобилизовать ресурсы и выдать ипотечные кредиты на сумму 20 млн. долл. Заемщиками становились семьи с доходом выше среднего.

В некоторых африканских странах в целях стимулирования развития ипотечного кредитования были созданы специальные организации под контролем государства. Так, в Нигерии, помимо частной Взаимосберегательной и ссудной компании (подразделения Объединенного банка Нигерии) существует Федеральный ипотечный банк, на 60% принадлежащий правительству и на 40% — Центральному банку страны. Задачами этого банка являются предоставление долгосрочных кредитов и аккумулирование средств на рынке (сегодня в виде депозитов и сберегательных счетов). Кроме того, Федеральный ипотечный банк наделен функциями регулирования и контроля на рынке ипотечного Кредитования, в том числе лицензирования ипотечных операций, развития вторичного рынка закладных путем гарантирования ипотечных ценных бумаг первичных кредиторов. С 1989 г. в стране появилось более 200 первичных ипотечных кредиторов. В Гане крупнейшим ипотечным кредитором является Компания жилищного финансирования (КЖФ), лицензированная как небанковская организация и имеющая общий портфель в объеме 3500 кредитов на сумму 38 млн. долл. (на июль 1999 г.). В Мавритании доминирующее положение на рынке занимает созданная в 1963 г. Мавританская жилищная компания. Основным учредителем компании является правительство страны.

Основными формами финансирования ипотечного кредитования в странах африканского континента являются следующие (табл. 1).

Таблица 1. Формы мобилизации капитал в развивающихся странах Источник: [Жилье]

В большинстве стран африканского континента, где ставка привлечения по сбережениям невысока, а большая часть денежного предложения находится вне банков, высоким потенциалом в области привлечения ресурсов на кредитование является развитие различных схем обязательных сбережений (Нигерия, Мавритания), в первую очередь, для людей, занятых в официальном секторе.

В Мавритании жилищная компания использует бюджетные кредиты для ипотечного кредитования. Дополнительно компания занимает у коммерческих банков. До этого компания выпускала депозитные сертификаты и запустила схему жилищных сбережений, вкладчики которой имели приоритетное право на субсидируемые государством ипотечные кредиты. Для его получения человек должен копить определенный период времени. В Нигерии финансирование жилищного кредитования осуществляется через Национальный жилищный фонд Нигерии, ресурсы которого состоят из отчислений в размере 2,5% с каждого дохода свыше 3000 нигерийских наир, 10% отчислений коммерческих банков по кредитам и авансам, от 20 до 40% отчислений страховых компаний, финансовой помощи федерального правительства

Характеристики

Список файлов курсовой работы