5904-1 (625520), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Согласно статистическим данным 1995 г., средний годовой доход на одного жителя города составил 6620 юаней, низкий уровень доходов определён равным 4608 юаней (в месяц соответственно 552 и 384 юаня). Эти показатели слишком далеки от потребного уровня доходов в среднем в 3500 юаней в месяц, необходимых для приобретения квартир в приведенных выше примерах двух микрорайонов. Согласно тем же статистическим данным 1995 г., средний суммарный размер жилищных сбережений, составлявший 1965 юаней в 1990 г., возрос до 4467 юаней в 1993 г., до 7514 юаней в 1994 г. и в 1995 г. достиг 10728 юаней на каждого жителя Шанхая. Предположим, что семья из двух молодожёнов-учителей захотела приобрести квартиру площадью 66 кв. м (минимальный размер в микрорайоне Сан Лин Юан) по цене 2060 юаней за 1 кв. м или 135,96 тыс. юаней за квартиру в целом. Как учителя, они имеют право на скидку в 10%, остаётся 122,36 тыс. юаней. Первый взнос в размере 30% составляет 36,71, тыс. юаней, из которых у них, при средних накоплениях в Фонде, уже есть 2X10728 юаней, и через 2 года, при сохранении темпа роста сбережений, будет достаточно для первого взноса. Остается выплатить 85,65 тыс. юаней, что при месячных взносах по 122,73 юаня за заём в 10 тыс. юаней составит 1051 юань в месяц. При среднегодовом доходе шанхайской семьи 6620 юаней (то есть около 550 юаней в месяц) такие выплаты явно нереальны, а ведь речь шла именно о микрорайоне недорогого жилья.
Таким образом, квартиры могут получить в основном те, кто работает на преуспевающих предприятиях, заботящихся о своих работниках, а это опять означает распределение жилья по ранжиру, как это видится работодателю. То есть фактически по-прежнему сохраняется социалистическая система распределения жилья.
Более того, квартплата тех, кто занимает общественные жилища, по-прежнему составляет лишь 0,66% расходов в бюджете средней шанхайской семьи (данные 1995 г.), что, конечно, не стимулирует желания приобрести жильё в собственность.
Продвижение жилищной реформы сдерживается нечёткостью жилищного законодательства в отношении использования средств Фонда жилищных сбережений. При оценки заявок претендентов на займы из Фонда возникает вопрос: кому отдавать предпочтение? Если тем, у кого больше взнос, то выгодами от участия в обязательном Фонде будут пользоваться более состоятельные слои населения, а не те, кто имеет средние и низкие доходы.
3. Ипотека в Израиле.
В Израиле существует три вида ипотечных ссуд:
машканта - это ипотечная ссуда с целевым назначением для покупки или строительства жилья. В этом случае залогом для банка является сама квартира или дом. Условия машканты непостоянны и меняются с течением времени. Обычно ссуда прикреплена к индексу роста потребительских цен и выдается под определенные проценты. Возвращается ипотечная ссуда ежемесячными платежами в течение длительного срока. Как правило, в качестве дополнительной гарантии, банки требуют подписи нескольких человек-гарантов, которые гарантируют то, что ссуда будет возвращена полностью и вовремя. В том случае, если взявший ссуду не выплачивает ее своевременно, банк имеет право взыскать сумму, оставшуюся невыплаченной с гарантов и (или) реализовать залог, то есть продать квартиру или дом. До момента окончания выплат за ипотечную ссуду, взявший ее не имеет права, за исключением особо оговоренных случаев перевода машканты, передать свои права на квартиру или дом другому лицу, то есть, покупатель такой квартиры, а также получивший ее в подарок или по наследству не могут оформить ее на свое имя без особого согласия банка. Банк имеет право по своему усмотрению разрешать так называемый перевод машканты на другую квартиру или дом при продаже старого жилья и покупке нового. В этом случае банк, как ссудодатель, требует записать в качестве залога на его имя новую квартиру или дом. Вся эта процедура производится в соответствии с установленными банком правилами, о которых пойдет речь ниже;
местная помощь в ряде районов страны. Целью местной помощи является поддержка жилищного строительства в определенных районах, за счет большей доступности жилья покупателю. Местная ссуда в таких случаях выдается тем, кто оформляет государственную ипотечную ссуду на покупку жилья в этом районе. Иногда часть местной ссуды является условным подарком, связанным с необходимым условием проживания в данном районе страны. Получение и возврат этой ссуды достаточно похожи на получение и возврат основной машканты.
обычные банковские ссуды, не поддерживаемые государством, в целях покупки или строительства квартиры или дома. Эти ссуды выдаются исключительно по усмотрению и на условиях ипотечных банков Израиля.
В прошлом различия между всеми этими видами ссуд были довольно значительны, но с течением времени они становятся все меньше и меньше. На сегодняшний день все ссуды обязательным образом привязаны к индексу роста потребительских цен. Кроме того, на каждую ссуду существует свой банковский процент.
Какие ссуды выдаются в конкретном случае, зависит не только от желаний к возможностей клиента, но и от района и типа квартиры, которую он собирается купить. Например, на квартиры, покупаемые «под ключ», выдается только основная государственная ипотечная ссуда — машканта. На такие квартиры ни местная помощь, ни дополнительные ссуды не выдаются. На квартиры вторичного рынка местная помощь выдается в очень редких случаях, например, в районе Иерусалима — на покупку только в Маале-Адумим (поселение городского типа за зеленой чертой).
То есть любой гражданин, не имевший своего собственного жилья в Израиле на 1-е июня 1971 года, может получить в ипотечном банке определенную помощь в виде машканты на покупку или строительство квартиры (дома). Разным группам населения при различных условиях (состав семьи, возраст, район проживания) предоставляется государственная помощь в различных размерах.
При желании объединиться в покупке квартиры граждане, имеющие право на государственную ипотечную ссуду и являющиеся близкими родственниками (братьями, сестрами, детьми или родителями), имеют право объединить две или три машканты на покупку или строительство одной квартиры или дома. При объединении вторая и третья машканты выдаются не в полном размере (смотри соответствующую таблицу). В том случае, когда документы, подтверждающие близкое родство, утеряны, можно декларативно подтвердить этот факт у нотариуса. Заверенный им документ является действительным для получения государственной помощи на жилье.
Правила объединения распространяются только на машканты, и не затрагивают местную помощь и дополнительные ссуды банка. После объединения машканты разделить уже невозможно, то есть заемщики как бы обязаны прожить тем же составом семьи до момента выплаты всех ссуд. По крайней мере, официально. Если кто-то из взявших ссуду не проживает в квартире, это влечет за собой необходимость немедленной выплаты всех ссуд (по решению суда). Все объединившие свои машканты считаются решившими свою жилищную проблему и теряют права на дальнейшую государственную помощь при покупке квартиры.
При объединении машкант и покупке квартиры или дома на объединенную ссуду купленная недвижимость, с точки зрения закона, принадлежит всем, взявшим машканту следующим образом:
при объединении машкант-одиночек все они считаются имеющими равные доли регистрации прав на владение недвижимостью;
семья и двое одиночек — семья, в независимости от состава, имеет 50% владения, каждый из одиночек — по 25%;
семья и одиночка — семья имеет 75%, а одиночка — 25% владения недвижимостью.
Машканта.
Как правило, государственная ипотечная ссуда состоит из суммы, выдаваемой сроком на двадцать восемь лет под 4% годовых. Сумма основной льготной ссуды для одиночек, включая пенсионеров-одиночек, полностью прикреплена к индексу роста потребительских цен, а сумма основной льготной ссуды для всех остальных категорий прикреплена к индексу только на 80%. С остальных 20% машканты индекс роста цен не выплачивается. Сам процент на основные льготные ссуды прикреплен к индексу роста потребительских цен полностью. Сроки возврата машканты устанавливаются твердо Министерством строительства, но могут быть изменены по особой просьбе покупателя, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения сроков.
Кроме основной льготной ссуды в машканту входит сумма условной дотации (она же условный подарок). Эта часть машканты называется «маанак мутне». При соблюдении условий ссуды, то есть проживании в квартире на протяжении пятнадцати лет, эта сумма превращается в безусловный подарок и списывается со счета полностью.
В течение каждого года из этих 15 лет списывается одна пятнадцатая часть этой суммы. Все эти условия сохраняются при переводе машканты с одного жилья на другое, в случае продажи первой квартиры и покупки следующей. В противном случае должник обязан будет возвратить оставшуюся сумму с полным прикреплением к индексу роста потребительских цен плюс два процента годовых.
Неполная государственная ипотечная ссуда, которую получает семья при объединении машкант, содержит подарочную часть, состоящую из условной дотации и условной ссуды. Условная ссуда во многом похожа на условную дотацию, но остаток условной ссуды, еще не превратившийся в подарок, выплачивается с привязкой к индексу роста потребительских цен только на 80% и с начислением 4 процентов годовых.
Государственная ипотечная ссуда и ее дополнения, то есть местные ссуды, регулируются единым законом на всей территории Израиля, который является обязательным для исполнения любым ипотечным банком Израиля. Таким образом, суммы, сроки, выплаты и проценты машкант и местных ссуд одинаковы во всех банках. Разница между ипотечными банками может заключаться только:
в наличии и условиях частных банковских ссуд;
в количестве требуемых гарантов;
в качестве обслуживания.
Дополнительные и местные ссуды.
Местная помощь состоит из двух частей — местной ссуды и местной дотации. В некоторых населенных пунктах дотация отсутствует полностью и выдается только местная ссуда. При объединении машкант на одну единицу жилья можно получить только одну сумму местной помощи, вне зависимости от количества семей и удостоверений личности, на которые оформляются машканты.
Местная помощь выдается тем же самым банком и в тот же самый момент, когда и основная государственная ипотечная ссуда (машканта). Размер этой помощи зависит от расположения населенного пункта, в котором покупается квартира или строится жилье, и, в отличие от машканты, не зависит от состава семьи. На квартиры, покупаемые «под ключ», местная помощь не оказывается ни в каких случаях.
Часть дополнительной местной помощи, называемая местной ссудой, дается на срок до 20 лет (срок можно уменьшить по особой просьбе, обращенной к Министерству строительства) с прикреплением к индексу роста потребительских цен и под четыре с половиной процента годовых.
Условия, на которых предоставляется местная дотация, приравнены к условиям, на которых выдается условная дотация в составе государственной ссуды. Это значит, что местная дотация также превратится в подарок постепенно в течение 15 лет, каждый год уменьшаясь на одну пятнадцатую часть. Общая сумма всех дотаций, получаемых в виде государственной помощи, не может превышать 50% стоимости приобретаемого недвижимого имущества.
В случае продажи квартиры и приобретении другого жилья местную помощь можно перевести на новую квартиру или дом в соответствии с правилами, действующими на момент перевода. В случае, если на район, в котором находится новое жилье, местная помощь выдается меньшего размера или меньшей является ее подарочная часть, разница возвращается банку клиентом немедленно при переводе машканты.
Но даже при оптимальном сочетании государственной ипотечной ссуды и государственной местной помощи набранной суммы все равно не хватит на покупку сколько-нибудь приличного жилья. Для решения этого вопроса существуют еще два вида частных ссуд — получаемые в банках и вне их.
Отличия частных банковских ссуд от получаемых в других местах заключаются в следующем:
залогом для частной банковской ссуды является все та же покупаемая квартира;
сумма всех банковских ссуд, государственных и частных, в большинстве случаев не может превышать 95 процентов от стоимости покупаемой квартиры;
частные банковские ссуды на покупку квартиры выдаются целевым направлением.
Вместе с тем, эти ссуды являются самыми обычными ссудами, оформляемыми банком на его условиях и по его желанию. То есть, такая ссуда может быть выдана в том случае, если банк решит, что заемщик в достаточной мере кредитоспособен, чтобы, учитывая выплаты по машканте и местной ссуде, он еще мог бы выплачивать и эту дополнительную ссуду. Из этих же соображений устанавливается и размер ссуды, которую может согласиться выдать ипотечный или обычный банк.
Условия выдачи таких ссуд сильно разнятся как между собой, так и между условиями выдачи государственных ипотечных ссуд — основной и местной. Так, например, частная ссуда может быть по своему желанию и учитывая просьбу заемщика выдана на сроки от четырех до сорока лет, процент роста (рибит) может составлять от 3,25 до 6,75 процентов, если у заемщика нет местной ссуды, и до 20 процентов в год, если есть. Гарантии на такие ссуды могут быть совершенно произвольными и определяться только банком по своему усмотрению. Ссуда может быть привязана к курсу доллара США или нет. Как правило, все частные ссуды банков всегда привязаны к индексу роста потребительских цен.
Банк может выдавать на льготных условиях без предоставления дополнительных гарантов до 10 процентов стоимости квартиры, в том случае, если общая сумма ссуд не превышает 95 процентов от стоимости квартиры.Ссуда выше 10 процентов от стоимости квартиры может быть выдана банком со всеми полными привязками и под годовой процент, определяемый банком в момент выдачи ссуды. Поскольку при выдаче дополнительной ссуды из собственных средств ответственность банка за данное действие сильно увеличивается, то, соответственно, условия этих ссуд сильно зависят от того, как банк воспринимает заемщика в качестве клиента и от внутренних правил самого банка.
Сберегательные программы банков.
Различные банки предлагают разного рода сберегательные программы, связанные с настоящей или планируемой в будущем покупкой квартиры. Целью этих программ является сбережение на специальном счету определенной суммы денег до момента оплаты покупки, в дополнение к которому предлагается набор льгот, связанных либо с выплатой машканты, либо с условиями получения дополнительных ссуд на покупку квартиры или строительство частного дома. Разумеется, что для участия в такого рода программе должны быть полагающиеся по закону льготы при приобретении жилья для новых репатриантов, молодых пар или других. В каждом банке существует целый набор таких сберегательных программ с довольно гибкими условиями. В банке «Аданим» существует программа под условным названием «Квартира Вашему ребенку». Суть ее сводится к тому, что по указанию клиента банк «Аданим» переводит на свой специальный счет определенную сумму денег со своего текущего счета ежемесячно. Это может быть и сто шекелей, и тысяча, по желанию клиента. К моменту совершеннолетия ребенка, на имя которого открыта эта программа, на специальном счету скапливается определенная сумма денег, которую можно либо снять при уплате за квартиру, либо использовать при возвращении денег за ипотечную ссуду. Для этого счета банк предлагает выгодные проценты, то есть, деньги не просто лежат на счету, но еще и есть определенный, заранее установленный прирост. В любой момент по желанию клиента можно прекратить программу, сняв все деньги вместе с полагающимися процентами. По завершении программы предлагается ряд льгот, связанных с ипотечной ссудой, например, пониженный процент возврата, или с дополнительными ссудами на покупку жилья. Спектр возможностей достаточно широк.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
