5904-1 (625520), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

«Фонды жилищных сбережений» — это новое слово в жилищной политике. Предполагается, что в них будет отчисляться по 5% фонда зарплаты как работниками, так и работодателями.

По мере продвижения экономической реформы быстро росло число семей с высокими доходами и нарастал разрыв между уровнем жизни богатых и бедных, что побудило государство в 90-х годах объявить, что отныне жильё не будет бесплатным, а для преуспевающих семей оно не будет больше субсидироваться. Это заставило богатые семьи искать жильё на рынке, а для групп населения со средними и низкими доходами стало больше строиться доступного жилья. Большее распространение получило предоставление общественного жилья, при этом субсидии выделялись в форме снижения цен на жилье. Дополнительные скидки предоставлялись особым группам населения, таким, как учителя и пенсионеры. Отдельные предприятия также предлагали скидку уходящим на пенсию своим работникам, проработавшим на этих предприятиях долгие годы.

Глубокие изменения в жилищной политике страны представляется интересным проследить на примерах двух крупнейших городов Китая — Пекина и Шанхая. Эти города явились первопроходцами в жилищной реформе страны. «Проект удобного жилья» был начат в Пекине в 1993 г., и затем он был распространён на всю страну в период 1996—2000 гг. Фонды жилищных сбережений были внедрены в Шанхае в 1991 г. и внесли весомый вклад в привлечение финансовых ресурсов в дело создания и распределения жилья. Эти фонды позволяют решить задачу коммерциализации жилья в Китае.

Жилищная реформа в Китае после 1979 года.

Основой жилищной реформы в 1980 г. стало разделение ответственности за жилищный сектор между государством, предприятиями и населением. Реформа была начата с продажи общественного жилья, повышения квартплаты и привлечения частного сектора к жилищному строительству. Различные группы реформаторов отдавали предпочтение либо продаже общественного жилья, либо повышению квартплаты. Государство предоставляло местным органам власти выбирать самостоятельно свой путь. Однако 80-е годы не дали существенных результатов в проведении жилищной реформы.

История жилищного строительства в Китае после 1979 г. насчитывает несколько этапов.

В 1979—1986 гг., в период принятия принципов «социалистической рыночной экономики», некоторые элементы рыночных отношений были внедрены в жилищный сектор. Предприятиям было разрешено инвестирование собственных средств в жилищное строительство для своих работников, что обеспечило приток финансов в эту сферу. До экономической реформы предприятия должны были всю прибыль перечислять государству. Теперь же у них появилась возможность создавать фонды социальной поддержки работников, 20% которых они могли выделять на строительство жилищ. В 1979-1981 гг. в Сиане и Наннине началась продажа общественного жилья. Государство выделило средства некоторым городам на жилищное строительство. Жильё продавалось по цене 14,5—18,1 долл. США за 1 кв. м. Низкая квартплата и низкий уровень заработной платы приводил к тому, что большинство семей не проявило интереса к этой программе. За три года было продано очень мало жилья.

В 1982—1985 гг. ещё одна программа была реализована в городах Чанчжоу, Женьжоу, Силин и Шаши. Суть ее состояла в продаже нового и существующего жилья по ценам, уменьшенным за счёт субсидий. Государство и предприятия оплачивали по 1/3 стоимости жилья каждый, тогда как оставшуюся треть должна была заплатить семья. Права собственности на жильё делились поровну между предприятием и семьей. Эта программа была поддержана большинством семей, и в 1984—1985 к ней присоединились 160 городов и 300 уездных центров. В 1984 г. в 4-х вышеназванных городах было продано 2140 жилищ площадью 114,5 тыс. кв. м, в 1985 г. — 200 тыс. жилищ площадью 10,9 млн. кв. м. В некоторых городах вновь построенное жильё сдавалось в аренду за плату в 0,12 долл. за 1 кв. м. Недостатком этой системы была слишком большая нагрузка на местные органы власти и предприятия. Государство теряло 602-723 долл. на каждом жилище. Программа не интересовала уже имеющих государственное жильё, так как квартплата продолжала оставаться очень низкой. В результате в 1985 г. программа была свёрнута, и правительство страны стало искать баланс между ценами покупки и аренды жилья.

В 1986 г. в Госсовете КНР было создано Управление по жилищной реформе, задачей которого стала подготовка следующей фазы реформы.

В 1986—1987 гг. главной целью реформы стало создание рынка жилья, при котором государство и предприятия были бы освобождены от функций прямого распределения жилья. Как и раньше, основными направлениями усилий были объявлены повышение уровня квартплаты и содействие продаже общественного жилья.

В 1988 г. в Пекине была проведена первая конференция по жилищной реформе, на которой была подтверждена задача создания рынка жилья. Перед местными органами власти была поставлена цель - упорядочить уровень квартплаты в государственном жилье, устранить неравенство и стимулировать покупку жилья населением.

В Пекине была начата пилотная программа, включающая в себя распределение арендного жилья и приобретение жилищ населением. Были отобраны 10 предприятий для реализации продаж общественных жилищ нуждающимся в жилье семьям постоянных рабочих и служащих. Наниматели государственного жилья были ограничены в праве приобретения занимаемых ими квартир. При покупке квартир нуждающимся делалась скидка от стоимости жилья в размере 20% плюс 0,5% за каждый год трудового стажа на предприятии. Семья становилась собственником жилья, но передать или продать его она могла не ранее, чем через 5 лет после приобретения, причём преимущественное право покупки принадлежит предприятию. Все предприятия и учреждения поощрялись к созданию жилищных кооперативов, члены которых могли делать жилищные сбережения или получать жилищные займы. Преимущество в получении таких займов предоставлялось нуждающимся и бездомным семьям, а также имеющим средние и низкие доходы. Предприятия могли направлять доходы от продажи общественного жилья на дотирование жилищного строительства. Государство помогало жилищному строительству посредством предоставления земельных участков и снижения процентных ставок по займам. В то же время продажа квартир на рынке жилья состоятельным семьям проводилась без субсидирования под административным контролем жилищных бюро. Рыночная цена жилья составляла 1700 юаней за 1 кв. м (1 долл. = 8,3 юаня). В 1987 г. вследствие «перегрева» экономики и ускорения инфляции государство заморозило большинство строительных проектов и перешло к жёсткой монетаристской политике. В 1987—1989 гг. в Пекине было продано 7665 квартир площадью 495 тыс. кв. м, в том числе 1681 вновь построенных (102 тыс. кв. м). Фактическая выручка оказалась меньше расчетной, но, тем не менее, впервые рыночная продажа жилья заняла осязаемое место в системе его распределения.

В 1991 г. в Шанхае была начата реализация комплексного плана реформы. Её важнейшей частью стало учреждение Фондов жилищных сбережений, в которые должны отчисляться по 5% фонда зарплаты, как предприятиями, так и их работниками. План реформы привлёк всеобщее внимание, и центральные власти потребовали, чтобы другие города внедрили у себя подобные мероприятия.

В 1994 г. Госсовет принял «Решение об углублении жилищной реформы». В нём упор был сделан на сокращение дефицита жилья и на улучшении жилищных условий для наиболее нуждающихся. Субсидирование жилья предлагалось по двум направлениям: жилищные пособия для групп населения со средними и низкими доходами и жилье с удобствами для групп с высокими доходами. Намечалась реструктуризация сектора жилищного финансирования на базе триединого инвестирования государством, предприятиями и населением. Таким образом, осуществлялся переход от системы предоставления бесплатного жилья к рыночным отношениям в жилищном секторе.

В 1995 г. Руководящая группа Госсовета по жилищной реформе провела в Шанхае конференцию с целью проанализировать опыт прошедших лет в разных городах для ускорения реформирования в период до 2000 г. Шанхайский опыт учреждения Фондов жилищных сбережений, перестраивающий систему финансирования жилищного строительства, был признан примером для всей страны. В 1995 году 35 городов приступили к учреждению у себя таких фондов. Государство поставило своей целью повышение квартплаты с 0,3 юаня за 1 кв. м до 0,6—1,2 юаня с тем, чтобы квартплата составляла порядка 5% годового дохода семьи. Продажа общественного жилья была объявлена важнейшей задачей в целях реинвестирования полученной выручки в жилищное строительство.

В 1959 г. 59 городов были отобраны для эксперимента «Национальный проект удобного жилья». В связи с этим Народный Банк КНР выпустил «Временные указания по индивидуальному ипотечному жилищному кредитованию и предоставлению займов Народным Банком КНР для Национального проекта удобного жилья», что повысило результативность Проекта.

В результате прошедших почти 20 лет реформирования государственные жилища, сдаваемые в наем, перестали доминировать в жилищном секторе. Утвердилась жилищная система с двумя направлениями: рынок и распределение. Через рынок реализуется жильё с удобствами как иностранным, так и местным жителям, последние получают жильё либо по рыночной цене (зажиточные группы населения), либо по себестоимости (менее зажиточные), либо по сниженной цене (группы со средними и низкими доходами). В распределении жилья в результате жилищной реформы состоялся переход от предоставления жилья государством в аренду к системе перевода жилищ в собственность либо путём выкупа жителями своих жилищ по сниженной цене (ниже себестоимости), либо посредством продажи благоустроенного, но недорогого жилья семьям со средними и низкими доходами, имеющим менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи, по фиксированной цене, которая также ниже себестоимости, но близка к ней.

Начиная с 1979 года, реформаторы Китая считали, что жилищный сектор может сыграть роль локомотива, который будет стимулировать экономический рост. Жильё более не рассматривалось как форма непроизводственного потребления.

Жилищная реформа в Пекине в 9-ой пятилетке (1995-2000 гг.).

Ключевым компонентом жилищной политики в 9-й пятилетке стал «Национальный проект удобного жилья», согласно которому новые жилища должны иметь спальни, общую комнату, кухню, туалет, кладовую и балкон. Дома в 7 этажей и выше должны иметь лифт. В 9-м пятилетнем плане были приняты следующие жилищные стандарты (табл. 2).

Предусматривалось, что помещение, где будет располагаться стиральная машина, должно иметь сливную трубу в туалет или кухню. Больше не предусматривалось строительства жилья без кухни и туалета. Согласно статистическим данным, нехватка жилья в Пекине значительно превышает плановые намётки проекта.

Неудовлетворённая потребность в жилье в Пекине возникает по многим причинам, при этом 80% её приходится на работающих в местных органах власти, государственных предприятиях, иностранных фирмах, остальные 20% — на работающих на совместных предприятиях. Кроме того, в столице постоянно пребывает около 1 млн. приезжих, что также усложняет ситуацию с жильём.

Население Пекина с 1990 по 1995 гг. увеличилось незначительно, с 10,3 до 10,7 млн. чел. Из числа жителей в 1995 г. работающих — 6,5 млн. чел., в том числе в госпредприятиях — 3,5 млн. чел. Из числа работающих в госпредприятиях 31% заинтересованных в приобретении жилья. При средней численности семьи 3,4 чел. и площади квартиры 60 кв. м необходимо построить только для этой категории 65 млн. кв. м жилья.

В 1995 г. было построено 7,6 млн. кв. м общей площади жилищ, в том числе 600 тыс. кв. м по Проекту удобного жилья. Новосёлами по этому проекту стали 11 тысяч семей, имевших менее 4 кв. м жилой площади на человека. Средний размер квартиры — 54,5 кв. м.

Таблица 2. Жилищные стандарты в Китае. Источник: [Жилье]

Две трети вводимого жилья приходятся на 6—8 этажные дома, 11% _ на 2-5-этажные, остальное — на 9-этажные и более высокие здания. По расчётам Минстроя КНР, исходя из нормы 9,5 кв. м жилой площади на человека, в Пекине потребуется выделить 35 млн. кв. м земельных участков, в том числе 9 млн. кв. м для Проекта удобного жилья.

В 1995 г. Руководящая группа Госсовета КНР по жилищной реформе опубликовала план инвестиций в Проект удобного жилья, который должен реализовываться в 1996—2000 гг. в 59 городах страны. Всего должно быть построено 14,28 млн. кв. м удобного жилья на общую сумму 12,55 млрд. юаней, из которых 5,02 млрд. юаней будет вложено центральными властями через Стройбанк и Тор1банк Китая, а 7,53 млрд. юаней должны профинансировать местные органы власти. В шести самых крупных городах Китая (Няньчжин, Шанхай, Пекин, Харбин, Гуанчжоу и Нанчжин) будет построено 2,65 млн. кв. м такого жилья на сумму 3,1 млрд. юаней, в том числе 1,24 млрд. юаней будет вложено центральными властями и 1,86 млрд. юаней профинансируют местные органы власти.

В плане 1996 года при целевой норме 9,5 кв. м жилой площади на человека минимальная полезная площадь квартиры принята 55 кв. м и установлено, что квартиры с двумя спальнями (то есть трёхкомнатные) должны составлять 60% от общего их числа. Обращает на себя внимание, что минимальный размер квартиры завышен по сравнению с показателями 9-го пятилетнего плана.

При том, что в целом Проект ориентирован на работающих на крупных и средних госпредприятиях, имеющих жилье менее 4 кв. м на члена семьи и располагающих средними и низкими доходами, предпочтение при прочих равных условиях дается работникам, уходящим на пенсию, а также преподавателям.

Характеристики

Список файлов курсовой работы