177903 (596226)
Текст из файла
НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ИНСТИТУТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ
Кафедра «Оценочная деятельность и антикризисное управление
Работа допущена к защите:
_________________________
зав. кафедрой
к.э.н, проф. Тазихина Т.В.
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ (ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА
на тему: ОЦЕНКА БАЗЫ ОТДЫХА С ЦЕЛЬЮ ПРОДАЖИ
Слушатель группы
профессиональной
переподготовки №
Макаров В.А.
Научный руководитель:
к.э.н., доц. Епифанова Н.Ш.
АСТРАХАНЬ
2008
Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЯ, ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Анализ нормативно-правовой базы
1.2. Основные подходы и принципы оценки недвижимости
1.3. Основные этапы процесса оценки недвижимости
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ БАЗЫ ОТДЫХА
2.1. Характеристика объекта оценки
2.2. Оценка базы отдыха затратным подходом
2.3 Оценка базы отдыха сравнительным подходом
2.4. Оценка базы отдыха доходным подходом
2.5. Согласование результатов о рыночной стоимости недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Становлению системы оценки прежде всего способствовало развитие землеустроительства и картографии. Важную роль сыграло издание по заказу Петра I первого комплекта карт, а затем – первого атласа Российской империи. Новый импульс эволюции института оценки собственности дало появление банковской системы. В частности, большое влияние на укрепление этого института оказало учреждение Дворянского банка, а затем Крестьянского банка, которые кредитовали под залог земли.
В XVIII веке в России начали появляться оценочные службы, а также учебные заведения для подготовки кадров. Возникновение школы оценки было обусловлено необходимостью создания фискального кадастра – описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения. Появилась землемерная школа, которая позже была преобразована в Константиновский межевой институт. Специалисты этой школы проводили работы по генеральному и специальному межеванию земель, результаты которых заносились в поземельные книги.
Вторым и, пожалуй, главным направлением развития института профессиональной оценки в России являлась деятельность государства по созданию фискальной системы в области земельно-имущественного налогообложения. Эту функцию претворяли в жизнь податные инспекторы, при этом обязанности сборщика налогов и оценщика, как правило, совмещались.
После отмены в 1861 году крепостного права все виды и направления оценки, а также ее нормативно-правовая база значительно усовершенствовались. В этот период создаются инструкции по оценке и налогообложению недвижимости, сохранившие значение и в наши дни. Вышедшее в 1870 году «Городовое положение» предоставляло полномочия по проведению оценки городским органам самоуправления. Учет недвижимого имущества осуществляли городские и земские управы. Для определения ценности земли применяли установленную цену выкупа ее крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, осуществлявшие, в том числе, и оценку.
В 1893 году вышел первый в России закон об оценке (переоценке) всех видов недвижимого имущества, а также «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами». Эти документы возлагали задачу оценки на региональные и местные органы власти. Они и сегодня во многом могут служить образцом для проведения оценки различных видов собственности.
В годы революции и Гражданской войны оценочные работы были свернуты, поскольку коммунистическая эпоха отрицала понятие частной собственности и проповедовала собственность коллективную. Профессия оценщика на протяжении 70 лет фактически отсутствовала.
Однако за последние десятилетия картина российской действительности изменилась до неузнаваемости. С началом процесса перехода экономики страны на рыночные принципы появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости. Появился средний класс, Росстат фиксирует постоянное увеличение доходов населения. Рост общего благосостояния и бурное развитие банковской системы способствуют тому, что все большее количество граждан получают возможность приобретать квартиры, дома, земельные участки, автомобили, яхты, ценные бумаги и т. д.
В новейшей истории России возвращение института оценки состоялось в середине 90-х годов XX века. Официально Министерство труда и социального обеспечения зарегистрировало профессию оценщика (эксперт по оценке) в 1996 году. В 1998 году был принят Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности», который определил правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.
Сегодня с людьми этой профессии человек сталкивается чаще всего в случае приобретения недвижимости. Оценка ее профессионалами, обладающими предоставленным им законом правом вычислять стоимость квартиры или дома, – одна из важнейших частей сделки купли-продажи недвижимости. Но мало кто знает, что сама профессия зародилась в России очень давно – несколько веков назад
Сегодня оценка развивается уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление экономической науки. Необходимость в ней возникает при любых сделках, затрагивающих право собственности на имущество, будь то купля-продажа, сдача в аренду или раздел имущества, судебные и имущественные споры, страхование имущества, оптимизация его налогообложения, составление брачных контрактов или вступление в наследство. Даже привлечение банковского кредита, например ипотечного, не обходится без проведения оценки собственности.
Так что профессия оценщика становится все более востребованной, потому что вопрос «Сколько это стоит?» рано или поздно задает практически каждый обладатель того или иного имущества: дачи, квартиры, земельного участка, автомобиля или пакета акций Газпрома.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЯ, ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Анализ нормативно-правовой базы
Законы
03.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости
02.10.2007 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
31.07.2007 Федеральный закон российской федерации от 24 июля 2007 г. N 220-ФЗ "О внесении изменений в федеральный закон "Об акционерных обществах" и отдельные законодательные акты российской федерации"
17.07.2007 Федеральный закон о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации по вопросам оценочной деятельности. От 13 июля 2007 года 129-ФЗ
04.12.2006 Федеральный Закон о внесении изменений в статью 18 Федерального Закона "О лицензировании отдельных видов деятельности"
29.07.2006 Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
27.07.2006 Федеральный закон о внесении изменений в федеральный закон "Об акционерных обществах" и некоторые другие законодательные акты российской федерации. От 05 января 2006года № 7-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
27.07.2006 Федеральный Закон о внесении изменений в Федеральный Закон "Об акционерных обществах"
20.07.2006 Федеральный закон от 31 декабря 2005 г. N 201-ФЗ "О внесении изменений в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов)
08.04.2004 Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом
25.10.2001 Земельный Кодекс Российской Федерации
24.11.1999 Федеральный Закон "О Государственном земельном кадастре"
29.07.1998 Федеральный Закон "Об оценочной деятельности"
26.12.1995 Федеральный Закон "Об акционерных обществах"
29.05.1992 Закон о залоге
Подзаконные акты
09.04.2008 Постановление правительства Российской Федерации от 3 апреля 2008 г. N 234
28.02.2008 Постановление Правительства Москвы от 31.11.2004 № 838-ПП с последующими изменениями и дополнениями
22.02.2008 Положение о составе разделов Проектной документации и требованиях к их содержанию
16.02.2008 Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №80. Об утверждении Положения о лицензировании аудиторской деятельности
08.11.2007 Постановление Правительства Российской Федерации от 08.11.2007 №765. О признании утратившими силу некоторых решений правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности
03.07.2007 Постановление Правительства Российской Федерации от 03.07.2007 №423
20.12.2006 Постановление Правительства Российской Федерации от 20.12.2006 №782. Вопросы организации реализации федерального имущества
20.07.2006 О лицензировании оценочной деятельности
19.07.2006 Постановление от 14 февраля 2006г. №87
27.11.2004 Постановление Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 №691. Положение о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом
27.08.2004 Постановление Правительства от 27 августа 2004г. №443. Положение о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации
14.10.2003 Постановление Правительства Москвы от 14.10.2003 №861 с последующими изменениями и дополнениями. Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы
11.11.2002 Постановление Правительства Российской Федерации "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков"
19.04.2002 Постановление Правительства Российской Федерации "О реализации арестованного имущества"
28.08.2001 Постановление Правительства Москвы от 28.08.2001 № 778-ПП. Об утверждении положения об установлении в особом порядке арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности Москвы
06.07.2001 Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении стандартов оценки"
08.04.2000 Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316. Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель
25.08.1999 Постановление Правительства Российской Федерации "О Государственной кадастровой оценки земель"
20.08.1999 Постановление Правительства Российской Федерации "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации"
Акты министерств и ведомств
04.04.2008 Акты во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 10.08.2007 г. №505 "О порядке принятия федеральными органами исполнительной властви решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций
04.03.2008 Приказ ФСФР России от 08.02.2007 №07-13. Об утверждении положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов
09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №184
09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №185
09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №186
09.10.2007 Приказ Росимущества от 09.10.2007 №187
02.10.2007 Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих
20.07.2007 ФСО №3: Требования к отчету об оценке
20.07.2007 ФСО №1: Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
20.07.2007 ФСО №2: Цель оценки и виды стоимости
27.06.2007 Совместное распоряжение Росимущества и РФФИ от 27.06.2007 №2378-р 120
02.03.2007 Приказ Минэкономразвития от «02» марта 2007 г. № 69 «Об утверждении положения о порядке ведения реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, составе сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков, порядке предоставле
29.09.2006 Приказ Минэкономразвития России от 29 сентября 2006г. № 303 «Об утверждении Положения о порядке проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, требованиях и порядке выбора саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющей проведение экспертизы»
23.06.2005 Приказ Минэкономразвития России от 23 июня 2005г. № 138 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов»
14.05.2005 Приказ Минэкономразвития России от 14 мая 2005г. № 99 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда»
1.2 Основные подходы и принципы оценки недвижимости
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.1):
1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа: принцип наиболее эффективного использования.
Рис. 1.1. Принципы оценки недвижимости
Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме — заповедники, лечебно-оздоровительные зоны — или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.
Характеристики
Тип файла документ
Документы такого типа открываются такими программами, как Microsoft Office Word на компьютерах Windows, Apple Pages на компьютерах Mac, Open Office - бесплатная альтернатива на различных платформах, в том числе Linux. Наиболее простым и современным решением будут Google документы, так как открываются онлайн без скачивания прямо в браузере на любой платформе. Существуют российские качественные аналоги, например от Яндекса.
Будьте внимательны на мобильных устройствах, так как там используются упрощённый функционал даже в официальном приложении от Microsoft, поэтому для просмотра скачивайте PDF-версию. А если нужно редактировать файл, то используйте оригинальный файл.
Файлы такого типа обычно разбиты на страницы, а текст может быть форматированным (жирный, курсив, выбор шрифта, таблицы и т.п.), а также в него можно добавлять изображения. Формат идеально подходит для рефератов, докладов и РПЗ курсовых проектов, которые необходимо распечатать. Кстати перед печатью также сохраняйте файл в PDF, так как принтер может начудить со шрифтами.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
