177903 (596226), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

7. Рынок недвижимости отличает высокая степень государственного регулирования.

Рынок недвижимости представляет собой систему экономических отношений, характеризующуюся цикличностью развития, при помощи которой осуществляется передача прав собственности.

Динамика изменения циклов развития рынка недвижимости приведена ниже:

Рисунок 1.3. Динамика изменения циклов развития рынка недвижимости

Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен. Количество непроданных объектов увеличивается, новое строительство сокращается до минимума или прекращается совсем, кредиторы неохотно финансируют операции с недвижимым имуществом, цены снижаются.

Цикл поглощения характеризуется увеличением спроса на недвижимость. Рынок начинает поглощать непроданные объекты, увеличивается арендная плата, у кредиторов появляется интерес к недвижимости, цены начинают расти.

Цикл нового строительства имеет место при росте спроса и ограниченности предложения, т.е. когда существующих объектов не хватает для удовлетворения потребностей рынка.

Цикл насыщения характеризуется снижением объемов продажи. В итоге возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей, уровень занятости снижается, новое строительство постепенно сворачивается, цены начинают снижаться.

Основные группы факторов, объективно влияющих на стоимость объектов недвижимости, на структуру спроса и предложения, представлены далее на рисунке 1.4.

Рис. 1.4. Основные группы факторов, объективно влияющих на стоимость объектов недвижимости, на структуру спроса и предложения

Рынок недвижимости может быть сегментирован по местоположению, по типам прав на объекты, функциональному назначению и другим параметрам.

При классификации объектов недвижимости по функциональному назначению выделяют следующие сегменты рынка:

- земельные участки;

- жилая недвижимость;

- нежилая недвижимость.

Нежилая недвижимость включает в себя доходную недвижимость, т.е. объекты, которые могут приносить доход в виде арендной платы (торговая, офисная, промышленная и складская недвижимость, а также многофункциональные объекты).

Определение сегмента рынка выявляет круг объектов недвижимости, имеющих общих потенциальных покупателей и продавцов, которые, в свою очередь, посредством реализации своих интересов определяют ценообразующие факторы для конкретного сегмента.

Анализ астраханского рынка недвижимости

На протяжении всего периода существования современного мирового рынка недвижимости и девелоперского бизнеса наблюдается устойчивая связь между политической обстановкой и инвестиционной активностью на рынке. Относительная политическая и экономическая стабильность в стране, в последнее время, способствуют развитию деловой активности и как следствие развитию рынка недвижимости.

В своем движении от централизованной к свободной, рыночной экономики рынок недвижимости в Астраханской области проделал значительный путь. Он совпадает с общим движением экономической реформы в стране. На данном этапе развития рынка отмечается превышение предложения над спросом.

Развитие рынка недвижимого имущества особенно заметно в г. Астрахани. Так, в центральной части города планируется поэтапная реконструкция старых кварталов, предусматривающая сохранение исторических зданий и так называемой фоновой застройки, представляющей архитектурную ценность. Комплексная реконструкция сохраняемых зданий предусматривает ремонт и реставрацию фасадов и полное внутреннее обновление зданий с возможным изменением их назначения, переселением жильцов в благоустроенные квартиры, замену инженерных коммуникаций, комплексное благоустройство прилегающих территорий. Уже разработано несколько инвестиционных проектов на здания центральной части города с организацией в них торговых комплексов, гостиниц, офисов. Новая застройка со сносом ветхих зданий в центральной части города планируется только на выборочных площадках и ограничивается по этажности с целью сохранения восприятия комплекса Астраханского кремля и других архитектурных доминант исторического центра. Для всех без исключения зданий, размещаемых в центральной части города, обязательным требованием является индивидуальное проектирование, с коллегиальным рассмотрением проектов на заседаниях Градостроительного Совета при управлении Главгорархитектуры. В ближайшие годы будет построен конгресс-центр на базе начатого много лет назад здания речного вокзала на набережной р. Волги. В этом современном многофункциональном комплексе предусмотрены службы речного вокзала, гостиничные номера, фешенебельный ресторан, офисные помещения, культурно-развлекательный блок помещений и многое другое. Как неотъемлемая часть этого комплекса, получит новую жизнь парк 17-й пристани, и расположенный рядом с ним Молодежный проспект.

Построен крупный торговый комплекс по ул. Бакинской, в котором размещены многопрофильные торговые и офисные помещения.

В массовом жилищном строительстве сохранится современное направление строить жилые дома с различными типами квартир, от обычных до крупногабаритных, с улучшенной планировкой, рассчитанных на любой вкус и достаток. Уже нет возврата к типовому тиражированию многоэтажек, каждый жилой дом не похож на другой, и все они максимально учитывают особенности астраханского климата с его жарким летом и весенними ветрами. Градостроители больше не планируют «расползания» новых микрорайонов по окраинам города, как это было раньше. Проводимая мэрией и управлением Главгорархитектуры современная градостроительная политика ставит в равные условия инвесторов, занимающихся жилищным строительством, поскольку строительные площадки в городе выделяются после предварительного заключения договоров об обязательных нормативных отчислениях жилой площади от всех вновь строящихся жилых домов, размер которых зависит от условий строительных площадок. В ближайшие годы продолжится застройка районов Бабаевского, Эллинга, микрорайонов «Никитинский бугор» № 1 и № 2, «Приволжский затон», по ул.С.Перовской, ул. Куликова и других по ул. Яблочкова - Зеленая, за железнодорожным вокзалом, и по ул. Кирова - Н.Островского.

Уже сейчас по удельному весу вновь строящегося жилья на душу населения Астрахань лидирует среди других городов России, и будет строиться еще больше благодаря ожидаемой государственной поддержке, запланированной на реализацию Программы ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда.

Огромный вклад в обновление облика города вносят предприниматели, силами которых построены десятки современных торгово-остановочных комплексов, магазинов, автозаправочных станций, предприятий обслуживания. Выкупая квартиры первых этажей старых зданий, предприниматели превращают их в оборудованные магазины, приводят в порядок фасады и укладывают тротуарную плитку на тротуарах. На смену киоскам и павильонам, установленным в городе на первых шагах развития предпринимательской деятельности, приходят современные минимаркеты и торговые центры. Впереди большая работа по реализации уже разработанных специалистами управления Главгорархитектуры инвестиционных проектов на реконструкцию всех сегодняшних городских рынков и строительство новых, которые будут представлять многофункциональные торговые комплексы с прекрасными условиями для продавцов и покупателей, с организацией нормальных подъездов и мест парковки автотранспорта.

Увеличение темпов экономического роста, расширение коммерческих структур и рост их количества обуславливают увеличение спроса на коммерческую недвижимость или нежилые помещения. Основные составляющие структуры сдаваемых в аренду или реализуемых нежилых помещений - это офисные помещения, торговые помещения, складские и производственные помещения. На рынке недвижимости сложилась следующая структура спроса и предложения: наибольшим спросом пользуются торговые помещения или магазины. Наибольшим спросом на рынке пользуются небольшие помещения, расположенные в черте города. Продажа крупных объектов нежилой недвижимости явления не частое. Наблюдая за публикациями в средствах массовой информации можно видеть, что объявления о продаже одних и тех же объектов достаточно регулярно появляются в течение 4-6 месяцев.

Собственники объектов нежилой недвижимости большей частью предпочитают сдавать недвижимость в аренду, поэтому основная часть предлагаемой к продаже нежилой недвижимости располагается в отдаленных районах города и требует значительных капиталовложений для их дооснащения и ремонта. Несмотря на то, что нежилые помещения, пользуются достаточно устойчивым спросом, вполне очевидно, что на рынке существует множество невостребованных площадей.

Цены на нежилые помещения (в пересчете за 1 м²) зависят в первую очередь от следующих основных факторов:

- назначения нежилого помещения;

- месторасположения;

- технического состояния;

- площади.

Кроме того, на стоимость нежилых помещений влияют и такие факторы, как наличие телефонных линий, количество мест на автостоянке, наличие охраны и пр. К стоимостным факторам относятся условия заключения договора (прямая аренда, субаренда, договор о совместной деятельности).

В настоящее время рынок недвижимости в Астраханском регионе функционирует в цикле нового строительства.

Проведенный нами анализ арендных ставок и стоимости 1 м² площади офисных зданий, объектов торговли, производственных помещений по состоянию на дату оценки на вторичном рынке недвижимости г. Астрахани свидетельствует о значительности разброса значений.

Вид объекта недвижимости	Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)	Стоимость 1 м2 (руб)	Максимальное значение (руб.)		Минимальное значение (руб)			Среднее значение
			Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)	Стоимость 1 м2 (руб)	Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)	Стоимость 1 м2 (руб)	Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)		Стоимость 1 м2 (руб)
Офисное помещение в целом	400-1000	30000-80000	1000	80000	400	30000	700		55000
Офисное помещение удаленное от центра до 5 км	350-600	25000-60000	600	60000	350	25000	475		42500
Офисное помещение удаленное от центра от 5 км	300-500	20000-50000	500	50000	300	20000	400		35000
Торговое центр	800-3500	50000-100000	3500	100000	800	50000	2150		75000
Торговое помещение удаленное от центра от 5 км	600-1500	35000-65000	1500	65000	600	35000	1050		50000
Складские помещения	50-250	5000-25000	250	25000	50	5000	150		15000
Производственное помещение	50-150	5000-20000	150	20000	50	5000	100		12500

Рынок офисных помещений

В отличие от рынка жилья, который время от времени захлестывают периоды ажиотажа, рынок офисной недвижимости достаточно стабилен в своем развитии.

Спрос на офисные помещения держится на высоком уровне уже длительное время. Объем предложения так же увеличивается, но о насыщении рынка в настоящий момент говорить не приходится.

Рост количества предприятий в Астрахани увеличивает потребности бизнеса в свободных площадях. Улучшение благосостояния отдельных фирм позволяет предъявлять более высокие требования к качеству офисных помещений. Статус «Южных ворот России» привлекает в Астрахань все новые компании из других регионов. Именно эти процессы придают импульс развитию рынка недвижимости и привлекают в эту сферу дополнительные средства из смежных областей.

Характеристики

Список файлов ВКР