177903 (596226), страница 6

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 6)

- разработку стратегии и тактики оптимального использования складских мощностей;

- максимальное использование вместимости склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;

- наличие полноценной автоматизированной системы управления складом.

Надо сказать, что большая часть используемых складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой площади, по европейским понятиям не приспособленные для организации современных складских комплексов. Такое положение связано с тем, что в 1990-е годы под товарные склады использовались помещения неработающих цехов заводов и фабрик, плодоовощных баз и т. п., стоимость аренды которых в целом была невысокой. Несколько более «цивилизованными» были бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, где имелись какие-либо погрузочно-разгрузочные механизмы. Неотапливаемые помещения использовали для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного «секонд-хенда». Владельцы небольших торговых точек предпочитали хранить товар и вовсе в обычных гаражах. И в настоящее время, даже в Москве и Московской области, примерно только 18% складов отвечают международным требованиям при том, что спрос на них значительно - в 6...7 раз - превышает предложение. Заметим, что, по оценкам специалистов, строительство современного логистического центра окупается за 4...6 лет. Не более 15% - это менее респектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают. Остальные (классы С и D) предназначены для менее требовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены и крыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Кроме того, типичный недостаток отечественных складов – размеры площадей. У нас наиболее популярными являются складские помещения площадью до 1000 м² и высотой не более 6 м, тогда как на Западе высота складских зданий достигает 20...40 м.

В настоящее время все большее развитие получает тенденция, когда потребители складских услуг готовы все больше платить за уровень профессионального обслуживания складских помещений с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования. Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза. Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитых странах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольно дорогая, а в нашей стране - на сокращение затрат на оборудование и его эксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительных рабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местом в организации работ является слабое оснащение складского комплекса современным технологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизации складских работ и учета. Только небольшое количество складских компаний адаптировалось к современным потребностям рынка складских услуг, причем в основном это зарубежные фирмы. Большинство российских фирм, сдающих помещения в аренду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляя своим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.

В заключение отметим, что тенденция роста спроса на современные качественные склады в последние годы предполагает наличие:

- полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;

- современной техники и технологии обработки грузов;

- многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся площади;

- достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;

- совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;

- страхования груза за счет логистического оператора;

- системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;

- коммуникаций и связи.

Очевидно, что основными недостатками в развитии складов в России, которые приводят к необоснованным потерям при хранении товаров и ухудшению его качества, низкой скорости обработки, отсутствию должного учета и анализа процесса обработки товаров, неоправданному увеличению сроков и ошибкам в сопроводительных документах, являются отсутствие комплекса необходимых услуг, плохо организованный учет и контроль за движением товаров, устаревшая техника и технология ведения работ.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости г. Астрахани и Астраханского региона в целом, свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м² недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли, малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальных покупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимости одними из самых надежных вложений средств.

Рынок земельных участков

На момент оценки рынок земельных участков, расположенных как в городской черте, так и за ее пределами, недостаточно активен, доля предложений к продаже земельных участков в общем предложении на рынке недвижимости составляет не более 3 5%.

Сегмент участков для индивидуального жилищного строительства является наиболее развитым на рынке земли, что обусловлено в первую очередь существованием права частной собственности граждан на такие земельные участки.

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может определяться на базе восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Заменяющая стоимость - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2) Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3) Определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4) Определить предпринимательский доход (прибыль застройщика);

5) Определить величину накопленного износа;

6) Определить остаточную стоимость объекта оценки;

7) К полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного метода:

С_затр=С_зу+С_нс-И_з (1)

где: С_затр - стоимость объекта оценки, найденная затратным методом;

С_зу - стоимость земельного участка;

С_нс - стоимость нового строительства;

И_з - износ - количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости восстановления;

С_нс = ПИ+КИ (2)

где: ПИ = С_смет - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, то есть та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда КИ — косвенные издержки - те издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену.

В состав КИ обычно включают:

- стоимость разработки проекта и авторского надзора

- стоимость согласования проекта и экспертизы

- оплата услуг консультантов

- затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям

- издержки, связанные с правом использования земли во время строительства (аренда и налоги)

- издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, заключением договора подряда

- издержки, связанные с выводом объекта на проектную мощность и т.д.

ПП - прибыль предпринимателя (застройщика)- компенсация за отвлечение средств инвестора в течение срока осуществления строительства.

С_мет=С_смр+С_об+П_з (3)

C_смр - стоимость строительно-монтажных работ

С_об - стоимость оборудования, отнесенного к недвижимости

П_з - прочие (неучтенные) затраты

С_смр = ПЗ + HP + ПН (4)

где: ПЗ - прямые затраты

HP - накладные расходы

ПН- плановые накладные, сметная прибыль или прибыль подрядчика

ПЗ = С_зп + С_мат + С_эмм (5)

где: С_зп - заработная плата строительных рабочих и машинистов

С_мат - стоимость строительных материалов

С_эмм - стоимость эксплуатации машин и механизмов

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Учитывая тот факт, что в настоящее время в городе Астрахани практически отсутствует частная собственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- сравнительный подход;

- доходный подход;

- затратный подход.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» в рамках сравнительного подхода используются:

- метод сравнения продаж,

- метод выделения,

- метод распределения,

на доходном подходе основаны:

- метод капитализации земельной ренты,

- метод остатка,

- метод предполагаемого использования.

При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;

- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

- расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.

Определение ставки капитализации (R)

- Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

Характеристики

Список файлов ВКР