ОБЩАЯ ХАРАКТЕр. ИЗЪЯТИЯ ЗЕМ. УЧАСТКОВ_obrabotan (1227351), страница 7
Текст из файла (страница 7)
В качестве вывода можно сказать, что отсутствие в федеральном законодательстве специальных норм о порядке подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков говорит о том, что такие решения должны готовиться и приниматься в соответствии с общим порядком, установленным актами о конкретных органах власти, определяющими порядок их деятельности и принятия ими решений42.
-
Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд
Решение об изъятии путем выкупа земельного участка у собственника может быть принято в исключительных случаях, которые перечислены в ст. 49 ЗК РФ.Земельный участок изымается у его собственника путем выкупа. Порядок выкупа земельного участка в случае его изъятия по названным основаниям устанавливается гражданским законодательством РФ.
Условия изъятия земельного участка, в том числе выкупная цена и сроки, определяются соглашением с собственником, а при его недостижении – в судебном порядке. Как правило, назначается судебная экспертиза по определению выкупной цены, в процессе проведения которой эксперты руководствуются методическими рекомендациями по оценке, а также правилами возмещения убытков.
Соглашение включает обязательство органа, принявшего решение об изъятии, уплатить собственнику выкупную цену за земельный участок либо предоставить ему взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (ст. 281 ГК РФ). Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1997 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» ( в ред. От 5 января 2010 г.). Статьей 8 названного Закона установлено, что при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд проведение оценки является обязательным43. Под рыночной стоимостью земельного участка и возведенных на нем строений, понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
В выкупную цену включаются также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода ( п. 2 ст. 281 ГК РФ). В случае несогласия собственника земельного участка с решением о его изъятии либо недостижения с ним соглашения о выкупной цене, органы принявшие решение об изъятии земельного участка, могут предъявить иск о его выкупе в арбитражный суд (ст. 282 ГК РФ).
В то же время нередко для государственных и муниципальных нужд необходимо использовать земельные участки, которые находятся в публичной собственности и обремененные правами третьих лиц, постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения.
Согласно ст. 283 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении или пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьей 279 ГК РФ.
Исходя, из данной статьи, о том, что изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется именно путем выкупа, можно предполагать, что в этом вопросе гражданское законодательство не может и не должно предполагать ничего другого.
Изъятие в смысле гражданско-правовых последствий является прекращением права собственности, которые перечислены в ст. 279 ГК РФ, и которая гласит, что принудительное изъятие по общему правилу не допускается. В ч. 2 ст. 235 ГК РФ приведен, закрытый перечень исключений из этого правила, его можно разделить на 2 группы44. Первая - о принудительном выкупе имущества у собственника, а вторая - о прямом изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственника с выплатой компенсаций или нет. Разница между этими двумя группами заключается в том, имеется ли договор или нет. Так как изъятие осуществляется по договору купли-продажи, а его заключение чаще всего обеспечивается силой государственного принуждения, базирующегося не вступившим в силу судебном решении. Указание на необходимость в данном случае судебного акта подразумевает решение вопроса о понуждении к заключению договора. Исходя из выше сказанного, можно сделать вывод, что суд может как удовлетворить требование о понуждении к заключению договора, так и отказать в нем. Таким образом, какая – либо динамика развития такой формы института изъятия отсутствует и сложно сейчас что – то говрить о ее будущем появлении.
В качестве обоснования упрощения порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд чаще всего приводят примеры связанные со злоупотреблением правом собственниками земельных участков, заключавшиеся в существенном завышении выкупной стоимости. Проблемой является то, что если решать такие вопросы в судебном порядке может возникнуть срыв сроков строительства, и в данном случае возникает вопрос, какие можно предпринять меры, чтобы избежать злоупотреблений.
Призывы сделать проще процедуру изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в качестве способа борьбы со злоупотреблениями – явление того же порядка. Необходимо дать точное определение юридическому понятию государственных и муниципальных нужд, чтобы выделить лишь те случаи, которые требуют специального регулирования и избежать неправомерного отношения на те случаи, когда интересы не должны финансироваться из государственного и муниципального бюджета. Также определить процессуальные и материально-правовые правила и гарантии применения процедуры изъятия, чтобы заинтересованные лица, у которых изымают земельный участок для государственных и муниципальных нужд, мог получить возмещение всех потерь и убытков, причиненных изъятием.
Борьба со злоупотреблениями проходит в открытом судебном процессе: в гражданском и судебном. В первом случае, если злоупотребление не переходит границ установленного правового режима, во втором случае, если же злоупотребления имеют признаки уголовно-наказуемого деяния.
В сумму у подлежащих выплате субъекту права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должна входить не рыночная стоимость земельного участка принадлежащего га праве собственности публично-правовому образованию, а оценке соответствующим образом стоимость ограниченного вещного права – права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования.
На практике бывают случаи, когда подлежащий изъятию земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а орган государственной власти при принятии соответствующего решения об изъятии зачастую забывает включить в решение положение об изъятии участка у арендатора, принимая решение лишь об изъятии недвижимого имущества на этом участке. Такое решение не соответствует закону и подлежит отмене.
Таким образом, изъятие земельного участка допускается только в том случае, если объективно невозможно разместить какой-либо объект, не изымая при этом земли, которые находятся в пользовании, владении, аренде или собственности граждан и юридических лиц. Правовой гарантией выполнения требований данной правовой нормы являются положения пункта 2 статьи 31 ЗК РФ, к которой предусмотрено, что орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка путем определения вариантов размещения объекта45. Стоит не забывать и про случаи необходимости изъятия земельных участков могут быть прямо предусмотрены в федеральных законах или в законах субъектов Федерации, когда необходимо изъять земли, находящиеся в собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.
Делая вывод, необходимо заметить, что определение рыночной стоимости земли всегда является трудоемким и сложным процессом, темболее когда речь идет идет о социальном напряжении в обществе, связанным с изъятием и когда необходима абсолютная доказательственность оценки, проблема решения именно этой задачи поставлена перед российскими учеными.
3.3. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в судебном порядке
Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Порядок изъятия земель по судебному решению, как показывает анализ ст. 282 ГК РФ применяется, если согласия органов публичной власти с собственником земельного участка не удалось достичь.
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене.
Механизм принудительного прекращения права собственности земельным участком при изъятии его для государственных и муниципальных нужд используется публично-правовыми образованиями. Также накоплена определенная судебная практика, в том числе данная проблема отражена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (п. 28) и в определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2006 года № 575-О.
Неоднократно осуществлялись попытки внесения изменений в ст. 49 ЗК РФ, которые касались вопросов, связанных с основанием изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Поиск законотворческих решений по изъятию земельных участков не ограничивается только уровнем федерального законодательства. Перечень оснований изъятия в определенных случаях расширяется и законами субъектов РФ.
Принимая решение об изъятии земельного участка, орган государственной власти или местного самоуправления действует как субъект публичного права, изъятие производится в интересах публичного образования и обусловлено публичными нуждами.
Уполномоченный на изъятие земельного участка орган обязан для правомерности изъятия соблюдать установленные в законодательстве условия, направленные на защиту интересов физических и юридических лиц, чьи права на земельные участки подлежат прекращению.
Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка. До вступления в силу нового порядка изъятия этот срок исчислялся одним годом, это сохранилось только до 1 апреля 2015 года. На это важное обстоятельство обратили особое внимание те собственники, у которых строения на участке не были зарегистрированы официально.
Проблемой явилось то, что 3-х месяцев на то, чтобы успеть оформить свою недвижимость по закону не хватило, а за самостоятельно возведенную недвижимость никакого возмещения не полагается. Новым законом также конкретизированы и объекты, не подлежащие учету при установлении размера возмещения. Так правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешенному использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключен после получения уведомления об изъятии земли (п. 8 ст. 56.8 РФ).
В судебной практике рассмотрения споров по изъятию земельных участков довольно часто встречаются случаи, когда наряду с изъятием для государственных или муниципальных нужд, требуется принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости46. Решением данной проблемы должно быть то, чтобы разработанный механизм изъятия был также справедлив для обеих сторон это процесса.
Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится, регулируется ст. 239 ГК РФ. Требование об изъятии имущества не будет подлежать удовлетворению, если не докажется, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на расположенное на нем недвижимое имущество.
Одним из наиболее распространенных вариантов принудительного прекращения прав на землю добросовестного землепользователя (владельца, собственника) является изъятие земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд, то есть действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности граждан и юридических лиц, которое не вызванно совершением последними противоправных деяний, осуществляемые в исключительных случаях для удовлетворения публичных интересов47.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
