ОБЩАЯ ХАРАКТЕр. ИЗЪЯТИЯ ЗЕМ. УЧАСТКОВ_obrabotan (1227351), страница 3
Текст из файла (страница 3)
П݀ра݀во му݀н݀и݀ц݀и݀па݀л݀ь݀но݀й и݀л݀и госу݀да݀рст݀ве݀н݀но݀й собст݀ве݀н݀ност݀и мо݀жет та݀к݀же во݀з݀н݀и݀к݀нут݀ь и на бесхо݀з݀я݀йст݀ве݀н݀н݀ы݀й зе݀ме݀л݀ь݀н݀ы݀й участо݀к на ос݀но݀ва݀н݀и݀и ре݀ше݀н݀и݀я су݀да. Со݀г݀лас݀но ч. 3 ст. 25 ЗК РФ, в Росс݀и݀и не мо݀жет во݀з݀н݀и݀к݀нут݀ь п݀ра݀во собст݀ве݀н݀ност݀и на зе݀ме݀л݀ь݀н݀ые участ݀к݀и, п݀ра݀во собст݀ве݀н݀ност݀и на кото݀р݀ые б݀ы݀ло п݀ре݀к݀ра݀ще݀но на ос݀но݀ва݀н݀и݀и п݀р݀и݀н݀ято݀го в 1917 г. Де݀к݀рета о зе݀м݀ле, пос݀ко݀л݀ь݀ку на݀ц݀ио݀на݀л݀и݀з݀и݀ро݀ва݀н݀н݀ые в этот пе݀р݀ио݀д зе݀м݀л݀и не по݀д݀ле݀жат во݀з݀в݀рату п݀ре݀ж݀н݀и݀м собст݀ве݀н݀н݀и݀ка݀м и их нас݀ле݀д݀н݀и݀ка݀м11. В с݀луча݀ях п݀ре݀дус݀мот݀ре݀н݀н݀ых за݀ко݀но݀м, зе݀ме݀л݀ь݀н݀ы݀й участо݀к мо݀жет б݀ыт݀ь и݀з݀ъ݀ят у л݀и݀ца, об݀ла݀даю݀ще݀го и݀м на п݀ра݀ве посто݀я݀н݀но݀го (бесс݀роч݀но݀го) по݀л݀ь݀зо݀ва݀н݀и݀я, по݀ж݀и݀з݀не݀н݀но݀го (݀нас݀ле݀дуе݀мо݀го) в݀ла݀де݀н݀и݀я, а݀ре݀н݀д݀ы и и݀но݀м п݀ра݀ве.
В качестве вывода можно сказать, что на сегодняшний день земля, является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки, вследствии ее специфики, а также несовершенства нормативно-правовой базы и недостаточного развития земельного рынка в стране.
1.3. Институт изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд
Земельные участки постоянно находятся в одном и том же месте и обладают индивидуальными признаками, а также земля является незаменимой12.
Российское законодательство при регулировании земельного оборота руководствуется такими принципами, как:
- принцип публичности;
- принцип специальности;
- принцип формальности;
- принцип приоритета охраны земли;
- принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека;
- принцип разграничения действий норм гражданского и норм земельного законодательства.
Все перечисленные принципы закреплены в законодательных актах, регламентирующих земельные отношения. Но поскольку земельные отношения в настоящее время приобретают в России все большее распространение, то и нормативная база, регулирующая данный институт, находится в процессе постоянного изменения и расширения.
Нормы, регулирующие земельные отношения, установлены Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также нормами Жилищного кодекса РФ, Лесного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, и т.д.
Стоит заметить, что земельное законодательство, в частности нормы об изъятии земельных участков, не всегда успевает за градостроительным, которое в свою очередь, стремительно развивается и достаточно подробно регламентирует допустимую деятельность на земельных участках. В качестве примера, можно привести то, что законодательно не урегулирована ситуация, когда вследствие внесения изменений в градостроительную документацию, лицо, которое ранее использовало земельный участок на законно, лишается права заниматься на участке деятельностью, связанную со строительством и реконструкцией. Как правило, все пробелы неизбежно восполняются судебной практикой.
Возможность для принятия специальных нормативных правовых актов, которые предусматривали бы исключения из общих правил изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, установлена подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ. В качестве примера, можно привести реализацию указанной правовой нормы в принятии Федерального от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и о проведении ХХII зимних Олимпийских игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. От 30 июля 2010 г.) 13
Советом по кодификации ранее рассматривались специальные законы, касающиеся изъятия земель, например, Олимпийский закон, Закон о Новой Москве. Принятие специальных законов, характерно для современного этапа развития законодательства, так как они регулируют отношения в пределах определенной территории. Советом Федерации было утверждено постановление об изменении с 1 июля 2012 г. границ между субъектами Российской Федкрации – Москвой и Московской областью. Большая часть в Новой Москве находится в частной собственности и для ведения нового строительства необходимо изъятие большинства из них, включая расположенную на них недвижимость.
Пример изъятия земельных участков для строительства олимпийского Сочи показал, что процедура изъятия стала сложной в связи с пролбелами в законодательстве и закончалась длятельными судебными разбирательствами. В связи с этим, 19 апреля 2013 г. вступил в силу Федеральный закон РФ № 43-ФЗ « Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ – городу федерального значения Москве территоий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Данный закон призван регулировать отношения возникающие в соответствии с присоединением к городу Москве новых территорий.
Соответствуют ли эти законы Конституции РФ. В ст. 71 Конституции РФ перечислены ограничения для субъектов Российской Федерации издавать акты гражданского законодательства, регулирующие правовые основы единого рынка. Причина развития специального законодательства заключается в доминировании исполнительной власти, а также в сфере законотворчества. В стремлении максимально эффективно решить задачи, касающиеся Олимпиады 2014 в Сочи, Саммита АТЭС, проведения чемпионата мира по футболу и т.д., здесь играет роль принятие специальных норм в виде федеральных законов.
В данном вопросе, явно видима потребность в унификации законодательства об изъятии земель, которая проводилась бы исходя из тех положений, которые находятся в сфере единообразного понимания и применения таких категорий, как: основания и процедура принятия решения об изъятии, компетенция органа, принявшего это решение, обнародование принятого решения, проверка законности, гарантии сохранения и защиты прав граждан и юридических лиц участвующих в принятом решении об изъятии.
Самая наиболее важная из перечисленных гарантий могла бы использоваться в установлении законом презумпции, которая в дальнейшем попрепятствовала бы изъятию. При регулировании земельных отношений законодательство, действующее в РФ, устанавливает единый для каждого обязанного или заинтересованного лица (собственника, землепользователя, землевладельца, арендатора).
В настоящее время изъятие земельного участка путем выкупа для государственных и муниципальных нужд регулируется нормами Земельного, Гражданского кодексов РФ и другими нормативно - правовыми актами. При этом в регламентации отношений, связанных с изъятием земельных участков, имеется несогласованность. В данный момент существует коллизия норм ГК РФ и ЗК РФ в части возможности изъятия земельного участка у арендатора для государственных и муниципальных нужд. Установление полного запрета изъятия у арендатора земельного участка для государственных и муниципальных нужд может привести к созданию для арендатора больших правовых гарантий, что для частного собственника едва приемлемо. Произвольное одностороннее расторжение договора аренды публичным собственником земельного участкаставит под сомнение права и законные интересы арендатора земельного участка.
Системное толкование норм ГК и ЗК позволяет сделать вывод о наличии правовой коллизии, например, п. 2 ст. 279 ГК РФ, не наделяет органы местного самоуправления правом изымать земельные участки, в ряде случаев регистрирующие органы на основании ст. 279 ГК РФ отказывают в государственной регистрации принятых муниципальными органами решений об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В подобных ситуациях органы местного самоуправления вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Например, Федеральный арбитражный суд Московского округа, рассматривая касационную жалобу ГУ ФРС МО на решение Арбитражного суда Московской облости, которым отказ ГУ ФРС МО в государственной регистрации решения органа местного самоуправления был признан незаконным, указал, что на основании ст. 3, 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в облости земельных отношений относится изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд. Указанная особенность правового регулирования, а также то, что при выкупе участка затрагиваются весьма значимые для общества, так и для частного лица интересы, обусловливает сложность применения арбитражными судами законодательства о выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Следует признать, что из-за сложности процесса правотворчества несоответствия между правовыми нормами существуют в любых системах права.
Поиск разумного баланса частных и публичных интересов заключается в необходимости связать изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд с содержаниеам документов территориального планирования Российцской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Данная необохимость прямо предусмотрена ч. 4 ст. 9 ГрадК РФ, согласно которой не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Проведение научного поиска новых основ взаимодействия норм различной отраслевой принавдлежности позволит уменьшить коллизионность ГК РФ и иных федеральных законов, стабилизирует правоприменительную практику. Коллизионность норм ГК РФ И ЗК РФ предполагает различные решения вопроса о возможности изъятия земельного участка у арендатора для государственных и муниципальных нужд.
Сложность данного вопроса обусловлена наличием в действующем законодательстве положений о том, что гражданское законодательство находится в исключительном ведении РФ, а земельное законодательство в совместном ведении РФ и субъектов РФ (п. 2 ст. 3 ГК РФ, п. 1 ст. 2 ЗК РФ).
Согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу14. В то же время ГК РФ допускает возможность и необходимость установления наряду с общими так же и специальных законов. Пункт 1 ст. 2 ЗК РФ определяет, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу 15.
В результате приоритета одного кодифицированного закона над другим возникает двусмысленное толкование в вопросах регулирования земельных отношений, в том числе связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Требуется более четкое разграничение сфер применения земельного и гражданского законодательства. Гражданский кодекс регулирует общие нормы гражданского оборота и является более общим актом, чем Земельный кодекс. Однако, необходимо учитывать, что земельные отношения всегда остаются таковыми независимо от того, прибегаем ли мы для их регулирования к нормам гражданского, налогового, административного, трудового или других отраслей права. Необходимо соблюдать приоритет принципов земельного права, когда речь идет о регулировании земельных отношений.
Что касается субъектов, у которых изымается земельный участок, то ЗК РФ в отличие от ГК РФ расширяет круг лиц, у которых может быть изъят земельный участок путем выкупа для государственных и муниципальных нужд. Так, статья 279 ГК РФ предусматривает изъятие только у собственников.
ГК РФ и ЗК РФ существенным условием изъятия (выкупа) земельных участков признают его выкупную цену. Однако порядок определения выкупной цены устанавливается только гражданским законодательством. Согласно ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка16. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Анализируя соотношение гражданского, земельного и иных отраслей российского законодательства, можно отметить, что с одной стороны ЗК РФ дополняет, конкретизирует ГК РФ, а с другой стороны - ограничивает действие норм гражданского законодательства в области регулирования земельных правоотношений. Поскольку все нормативные акты, регулирующие земельные отношения, которые действуют на территории Российской Федерации, были приняты в различное время, а также являются актами различного уровня, то нередко правовые нормы, в них содержащиеся, вступают в противоречие друг с другом.
В качетсве вывода можно сказать, что таким образом, несмотря на существующие нормы и правила, регулирующие правоотношения изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, количество проблем связанных с практикой их «согласованного» применения, лишь возрастает.
-
УСЛОВИЯ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
2.1. Государственные и муниципальные нужды, как условие изъятия земельного участка
Первоначальным основанием выкупа земельного участка согласно ст. 279 ГК РФ является наличие государственных нужд. Однако действующее законодательство РФ для данного случая не содержит легального определения «государственных и муниципальных нужд».
Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 94 – ФЗ устанавливает, что государственные и муниципальные нужды – это обеспечиваемые за счет средств местных бюджетов и внебюджетных источников финансирования в соответствии с расходными обязательствами и муниципальных образований, необходимых для решения вопросов местного значения и осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, установленные ст. 49 ЗК РФ, не претерпели значительных изменений. Основным нововведением согласно Федеральному Закону от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российский Федерации и отдельные законодательные акты Российский Федерации», который вступил в силу с 01.04.2015, стало то, что основанием для изъятия теперь может являться как строительство новых, так и реконструкция объектов государственного значения17. Таких, как, например, автомобильные дороги регионального значения.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
