ОБЩАЯ ХАРАКТЕр. ИЗЪЯТИЯ ЗЕМ. УЧАСТКОВ_obrabotan (1227351), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Изъятие земельных участков в целях строительства объектов государственного значения допускается, если такие объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планирования территории. Принятие решения об изъятии земли в иных целях должно быть соответствующим образом обосновано (ст. 56.3 ЗК РФ, здесь и далее – в ред. От 01.04.2015). Стоит надеяться, что разработанный механизм изъятия земель будет справедливым для обеих сторон этого процесса и не обернется в настоящий грабеж одних и метод обогащения других.
Изъятие земельного участка в зависимости от целей осуществляется по решению федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов, а также органов местного самоуправления. Одно из нововведений – возможность принятия решения об изъятии земли по ходатайству организации, направленному в соответствующие государственный орган исполнительной власти ( орган местного самоуправления). Перечень организаций, имеющих право на обращение с таким ходатайством, должен быть установлен Правительством РФ. Однако уже самим ЗК РФ такое право для субъектов естественных монополий, если земельный участок им необходим для размещения объектов федерального или регионального значения, обеспечивающих их деятельность ( например, дороги, линии электропередачи), а также для недропользователей (ст. 56.4 ЗК РФ) 18.
В основе изъятия земельного участка также лежит критерий «социальной потребности», «общественной необходимости», «общественных интересов». Так, если взять на примере зарубежный опыт, можно увидеть следующую тенденцию: в Испании изъятие земельного участка возможно, только если того требуют «общественная целесообразность или социальные интересы», в Швеции – «важные общественные интересы», в Италии – «общие интересы», в Португалии – «общественные интересы», Германии – «лишь в целях «общего блага», в США – «в общественно - полезных целях» 19.
В качетве примера, можно взять вопрос о « Новой Москве», с присоединенными территориями необходимимы для размещения объектов федерального и регионального значения, а также для обеспечения государственных задач развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Внутренние территориальные резервы Москвы практически исчерпаны, а так как Москва является столицей России и ей необходимо развиваться.
Вопрос об определении понятия «государственные и муниципальные нужды» и его соотношение с понятием «общественный интерес» широко обсуждается в российской юридический литературе.
Так, по мнению Н.П. Кабытова, под государственными и муниципальными нуждами следует понимать потребность соответствующего публично – правового образования в использовании данного участка в соответствии с его законодательно установленными функциями.
Р.Г. Аракельян, исследуя вопросы резервирования и изъятия земельных участков пришел к выводу, что «государственные и муниципальные нужды» представляют собой задачи органов государственной власти и местного самоуправления, предусмотренные Конституцией РФ, Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. № 2 – ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» и Законом РФ от 6 июля 1991 г. № 1550 – 1 «Об основах местного самоуправления в Российской Федерации». В свою очередь, к муниципальным нуждам он относит вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, отнесенные федеральными законами к самостоятельному ведению населения и органов местного самоуправления.
В.А. Евстегнеев приходит к выводу, что «государственные и муниципальные нужды» представляют собой публичные нужды, удовлетворение которых идет на пользу либо всего населения страны, либо жителей муниципального образования или региона. При этом указанные нужды могут включать в себя не только публичные потребности, но и частно -хозяйственные интересы органов как обычных собственников. И если в первом случае они направлены на удовлетворение потребительских потребностей граждан, таких как, например, прокладка новой автодороги, то во втором случае целью земельной операции становятся денежные интересы соответствующего административно-территориального образования(в качестве примера можно привести строительство кмнотеатра для последующей сдачи его в аренду).
Под государственными, а также муниципальными нуждами Е.А. Конюх подразумевает определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями20.
Было бы целесообразно вернуться к понятию «государственных и муниципальных нужд», поскольку они не всегда совпадают с действительными потребностями общества, как – общественные нужды. Земельным кодексом установлены такие цели использования участков, как строительство дорог, разработка месторождений полезных ископаемых.
Проблемой в данном вопросе является то, что довольно часто подобные виды деятельности осуществляются не государственными, а коммерческими организациями. Таким образом, вряд ли данные случаи правомерно подпадают под «государственные нужды».
В сложившейся ситуации особое значение приобретает перечень исключительных случаев, при которых возможно изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, закрепленный в ст. 49 Земельного кодекса РФ. Исключительность случаев изъятия земель по рассматриваемому основанию обусловлена необходимостью сохранения стабильности земельных отношений, прав на землю, соблюдения законных интересов правообладателей.
В соответствии с ч. 1 этой статьи исключительными являются случаи, когда только на намеченных для изъятия земельных участках, при отсутствии иных возможных вариантов, необходимо размещение объектов: федеральных и региональных энергетических систем, использования атомной энергии; обороны и безопасности; федерального и регионального транспорта , путей сообщения, информатики и связи, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ, линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий; объектов электро -, газо -, тепло -, и водо – снабжения муниципального значения; автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения в границах и вне границ населенных пунктов21.
Условием размещения данных объектов является отсутствие других вариантов возможного размещения. Как обосновано отмечает А.В. Бабанов, условием изъятия участка для государственных и муниципальных нужд является соответствие конкретной потребности (нужды) программе социально-экономического развития территории, иным нормативным актам (генеральным плана, схемам зонирования территорий, иной градостроительной и землеустроительной документации) ст. 9 Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, перечень случаев возможного изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд не является исчерпывающим, так как в него могут вноситься дополнительные основания путем принятия федеральных либо региональных законов. В связи с этим особую значимость приобретает законодательное регламентирование понятия «государственные и муниципальные нужды».
Проанализировав действующее законодательство, а также существующие в юридической литературе суждения, можно сделать вывод, что под государственными и муниципальными нуждами, следует понимать объективно возникшую необходимость Российской Федерации, субъекта РФ либо муниципального образования в использовании объекта с целью обеспечения социально значимых интересов и потребностей общества в целом, в связи с исполнением объектов государственного и муниципального значения и иными обстоятельствами, закрепленными действующим законодательством.
2.2. Предварительное и равноценное возмещение земельного участка и убытков
Одним из актуальных проблем, является вопрос о равноценном возмещении при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. И݀з݀ъ݀ят݀ие зе݀ме݀л݀ь – п݀ро݀цесс все݀г݀да бо݀ле݀з݀не݀н݀н݀ы݀й. И г݀ла݀в݀на݀я п݀р݀ич݀и݀на это݀го и݀з݀вест݀на все݀м – и в݀ласт݀я݀м, и собст݀ве݀н݀н݀и݀ка݀м участ݀ко݀в, кото݀р݀ые о݀ка݀за݀л݀ис݀ь в по݀доб݀но݀й с݀итуа݀ц݀и݀и. Это нес݀п݀ра݀ве݀д݀л݀и݀ва݀я це݀на, п݀ре݀д݀ла݀гае݀ма݀я и݀м в݀ласт݀я݀м п݀р݀и в݀ы݀ку݀пе зе݀ме݀л݀ь݀но݀го а݀кт݀и݀ва.
О݀пасе݀н݀и݀я собст݀ве݀н݀н݀и݀ко݀в остат݀ьс݀я бе݀з п݀р݀и݀на݀д݀ле݀жа݀щ݀их участ݀ко݀в, по݀луч݀и݀в за н݀их мизерную ко݀м݀пе݀нса݀ц݀ию, небе݀зос݀но݀вате݀л݀ь݀н݀ы, ве݀д݀ь м݀но݀г݀ие «то݀ва݀р݀и݀щ݀и по бе݀де» в Соч݀и у݀же пе݀ре݀ж݀и݀в݀ш݀ие у݀да݀р݀ную во݀л݀ну, у кото݀р݀ых б݀ы݀л݀и и݀з݀ъ݀ят݀ы зе݀м݀л݀и и до݀ма, та݀к и не с݀мо݀г݀л݀и доб݀ит݀ьс݀я реального во݀з݀ме݀ще݀н݀и݀я за с݀во݀и поте݀р݀и22.
С 01.04.2015 г. вступил в силу новый порядок изъятия земельных участков и другого недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд. Им определены основания, содержания и процедуры принятия решений и заключения соглашений об изъятии таких объектов. Право на возмещение за изымаемый земельный участок теперь закреплено не только за собственниками, но и за иными правообладателями государственных и муниципальных земель.
В ст. 35 Конституции РФ определено, что принудительное отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения23.
Если брать в учет специфику института убытков в российском гражданском праве, можно увидеться, что проблематичным является определение отдельных элементов выкупной цены, в частности обоснование наличия убытков и их размера.
Ст. 281 ГК РФ регулирует вопросы о расчетах между частным собственником изымаемого земельного участка и публично-правовым образованием, осуществляющим его изъятие путем выкупа24.
В настоящее время проблемным является соотношение кадастровой и устанавливаемой для целей изъятия рыночной стоимости участка. Закон об оценочной деятельности (ст. 2), ЗК РФ (ст. 65, 66) разделили понятия кадастровой и рыночной стоимости. В соответствии со ст. 66 ЗК РФ, когда устанавливается рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость определяется равной его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка – это основа для расчета земельного налога ( ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ) и являются базой для расчета арендной платы. Главный интерес предпринимателей заключается именно в исчислении кадастровой стоимости, что дает возможность сократить до минимума собственные расходы, а при изъятии земельных участков их интерес виден в высокой рыночной оценке того же участка.
Закрепление правила об определении стоимости участка при изъятии его для государственных и муниципальных нужд в размере его кадастровой стоимости, могло бы обеспечить такой баланс интересов, как частный и публичный при расчете платежей в бюджет при уплате налогов, при компенсации рыночной стоимости имущества из бюджета, как при изъятии.
Законодательство об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд в данный момент активно развивается, а правоприменители и законодатели ищут оптимальный способ обеспечения баланса при изъятии публичных и частных интересов. Ст. 57 п. 1 ЗК РФ предусматривает основания возмещения убытков и устанавливает круг лиц, имеющих право на возмещение убытков (п.2). Одним из оснований возмещения убытков является изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд25.
Согласно Федеральному закону от 31.12.2014 № 499 – ФЗ «О внесении в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 01.04.2015 г. поправками в ГК и ЗК предусмотрено, что возмещение за изымаемые земельные участки полагается как собственникам, так и правообладателям, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользовании, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (ст. 279 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ) 26 (см. приложение 1).
Делая оценку, оценщик, всегда руководствуется Законом «Об оценочной деятельности в РФ», федеральными стандартами оценки, которые ругламентируют общие подходы и требования, проведения оценки, методологию, обязательное использование трех подходов: доходного, сравнительного, затратного. Какой метод оценки каждого подхода необходим, оценщик выбирает самостоятельно, исходя из условия принципа наиболее эффективного для использования данного земельного участка. Исходя из выбранного принципа, оценщик, анализируя наиболее эффективное использованиен оцениваемого земельного участка, должен определить соотвентственно рыночную стоимость нескольких альтернативных, законодательно разрешенных видов использования. Конечным размером стоимости изымаемого земельного участка, должна быть максимальная стоимость, в соотвествии с одним из рассмотренных в анализе вариантов.
При проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, подпадающего под изъятие для государственных и муниципальных нужд, оценщик, возпользовавшись данными государственного кадастра недвижимости, должен установить его единственный разрешенный вид использования. В случае отсутствия документа о соотвествующем виде, ценностъ земельного участка измениться дважды: в момент обнародования градостроительных перспектив развития определенной территории и во время принятия решения об изъятии конкретного земельного участка.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
