ОБЩАЯ ХАРАКТЕр. ИЗЪЯТИЯ ЗЕМ. УЧАСТКОВ_obrabotan (1227351), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Отсутствие нормативного, процессуально точного механизма поиска путей решения, на данный момент является пробелом с финансовой, юридической и организационнойм стороны, если учесть количество собственников земельных участков и недвижимости присоединенной территории. Необходима доработка указанных вопросов реализация проектов расширения территорий для изъятия чаще всего приводит к непредсказуемым общественно-политическим последствиям и не покрываемым доходными источниками бюджетным расходам.
При изъятии земельного участка у собственника, иных правообладателей в размер возмещения, помимо рыночной стоимости (рыночной стоимости иных прав на земельный участок), также включаются убытки, в том числе в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды), а также упущенная выгода. При определении ценности земельного участка особое внимание будет уделяться его виду разрешенного использования27.
Если с определением рыночной стоимости земельного участка при изъятии у собственников все более – менее ясно, то для определения рыночной стоимости иных прав на землю в ЗК РФ введен специальный расчет.
В случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка не установленный законом предельный (максимальный) срок, а если он не установлен – на 49 лет. В случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным или организации, имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка.
В случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров. Также с согласия правообладателя, у которого изымается земельный участок, ему может быть предоставлен иной земельный участок или иное недвижимое имущество или право на него, с зачетом его стоимости в размер возмещения (п. 3 ст. 281 ГК РФ) 28.
Поправками конкретизированы и объекты, не подлежащие учету при установлении размера возмещения. Например, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение, возведенное на земельном участке, не соответствующее его разрешенному использованию, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключен после получения уведомления об изъятии земли (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).
Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс или иное здание, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма. Прекращение прав граждан и юридических лиц на земельные участки и водные объекты, необходимые для ведения работ, связанных с госнуждами, будет внесено в кадастровый реестровый учет.
Новый закон устанавливает единые, общефедеральные, правила разрешения таких случаев и выплаты компенсаций. Предполагается, что положение закона позволит исключить ранее активную коррупционную составляющую процесса изъятия. В соответствии с п. 4 ст. 57 ЗК РФ при определении размера возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков сумма компенсации должна определяться с учетом стоимости их имущества.
Ранее действовавшие Временные методические рекомендации по расчету размера убытков предусматривали, что размер реального ущерба, причиненного землепользователям изъятием незастроенных земельных участков, определяется как стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна.
Специальные законы предусматривают особые правила изъятия земельных участков в целях строительства, например, олимпийских объектов в Сочи и объектов форума «Азиатско-тихоокеанского экономического сотрудничеств» во Владивостоке. При проведении рыночной оценки изымаемого участка право постоянного(бессрочного)пользования юридического лица подлежит рыночной оценке как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок 49 лет, право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения граждан оценивается как право собственности29.
Бывают случаи, когда размер выкупной цены изымаемого жилого помещения равен стоимости предоставляемого жилого помещения. Как правило, изымаемое жилое помещение располагается в домах ветхого и аварийного жилищного фонда, а следовательно, его рыночная стоимость существенно ниже стоимости предоставляемого жилого помещения, которым располагают органы местного самоуправления муниципальных образований.
Предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения на основании договора найма нарушает его конституционные права, так как фактически он лишается собственности. Предоставление собственнику изымаемого жилого помещения другого жилого помещения не на праве собственности не отвечает условиям равноценного возмещения в случае принудительного отчуждения имущества для государственных и муниципальных нужд30. Отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Подобрать абсолютно равноценные участки объективно невозможно. Решение данной проблемы может быть расширение толкования указанной нормы, допустив возможность предоставления неравноценного участка с доплатой разницы.
Исходя из общих принципов гражданского законодательства, а также презумпции добросовестности о чем гласит ст. 10 ГК РФ, во всех случаях, изымающее земельный участок публичное образование должно доказать что создание на участке новой недвижимости не отвечает требованиям разумности.
Еще одним путем решения данной проблемы, было бы целесообразно разработать и утвердить в рамках систематизации и совершенствования законодательства, единый методологический подход к определению размера возмещения, которое подлежит выплате собственникам изымаемых участков для государственных и муниципальных нужд, который состоял бы из статей найчных исследователей юристов и заключенный в информационно – аналитический портал.
Обеспечить условие равноценного возмещения возможно путем заключения договора мены с собственником изымаемого жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставившим ему жилое помещение взамен изымаемого (см. приложение 1).
Проблемой является то, что на практике при заключении данного договора возникают препятствия, например, спор о возможности заключения договора мены при переселении граждан из ветхого и аварийного жилья с признанием обмениваемых жилых помещений равноценными, так как квартиры в аварийных домах могут не иметь потребительской ценности и какой-либо рыночной стоимости, тем более сопоставимой со стоимостью предоставляемого им взамен жилья. Как следует из федеральных актов , данный вопрос должен осуществляться не за счет средств граждан, а за счет бюджетов и специальных внебюджетных источников.
Разрешить данный спор может законопроект №447587-5 «О внесении изменений в статью 32 Жилищного кодекса РФ, предусматривающие, что в случае, если собственник согласен с предоставлением ему другого жилого помещения взамен изымаемого, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решений об изъятии жилого помещения, заключает с собственником изымаемого жилого помещения договор мены.
В качестве вывода, можно сказать, что понимание рыночной стоимости, как в России так и в зарубежной практике, например, Международных стандартах оценки, едино, тем не менее, использование тез или иных методов оценки рыночной стоимости в России остается в центре научных дискуссий, что связано с неразвитостью рыночных отношений.
2.3. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков
Гарантии прав перечисленных субъектов предусмотрены Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ. Гарантией от необоснованного изъятия земельного участка является определение в законодательстве тех исключительных случаев, когда изъятие земельного участка производится для государственных или муниципальных нужд.
В связи с принятием и введением в действие Жилищного кодекса РФ актуальным в современном периоде является вопрос о законодательных гарантиях обеспечения жилищных и зхемельных прав собственника жилого помещения в случае необходимости изъятия земельного участка, на которм оно находится для государственных и муниципальных нужд.
В ранее действовавшем ЖК РСФСР названные отношения регулировались нормами ст. 137 – 139, в соответствии с которыми в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам и членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставлялись по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам по их выбору либо выплачивалась стоимость сносимых домов, стороений и устройств, либо предоставлялось право использовать материалы от разборки этих домов по своему усмотрению. Жилые дома могли быть перенесены и восстановлены на новом месте либо сооружены на новом месте новые жилае дома, которые передавались людям в собственность, но в данном случае возмещение стоимости сносимых жилых домов, стороений и устройств не производилось.
Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ к их числу относятся случаи, связанные с выполнением международных обязательств Российской Федерации, а также с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов: 1) объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения; 2) объектов использования атомной энергии; 3) объектов обороны и безопасности; 4) объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; 5) объектов, обеспечивающих космическую деятельность; 6) объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ; 7) линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий; 8) объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; 9) автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов; 10) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях31.
Законами субъектов РФ могут устанавливаться и иные основания, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.
В 2014 году Совет по кодификации гражданского законодательства при Президенте Р. Ф. рассматривал новый законопроект № 304493-5 « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд», подготовленного Комитетом Государственной Думы по земельным отношениям и строительству к рассмотрению во втором чтении минэкономразвития, который внес очередные поправки в существующий уже на тот момент порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Законопроект восполнил пробелы и установил более простой и четкий порядок изъятия для публичных нужд, также повысил уровень и качество гарантий лицам, чьи права подлежат прекращению в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Проблема связанная, с принятием данного законопроекта, заключалась в том, что Совет по кодификации дал ровно противоположную оценку новому законопроекту.
Один из комитетов Государственной Думы также дал оценил проект с отрицательной стороны, обосновав это тем, что проект направлен на пересмотр общих положений ГК РФ о праве собственности на землю и что в нем имеется неприемлемая сторона, рассмотрения возможности изъятия земель как обычного, нормального явления, что несовместимо с провозглашенным в ст. 35 Конституции РФ принципом защиты частной собственности.
Изъятие земельных участков, влекущее за собой принудительное прекращение права собственности и являющееся мерой экстраординарной, должно носить исключительный характер с предоставлением собственнику юридических гарантий, как по целям, так и по процедуре в целом, а также по фактическому применению.
Нельзя, конечно и говорить об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд по решению административного органа в условиях ст. 35 Конституции РФ. Решением данной проблемы, связанной с новым Законопроектом Минэкономразвития должно быть то, что в правовом государстве к мнению Совета по такому фундаментальному вопросу, должны прислушаться именно законодатели, так как они должны чувствовать ответственность за качество принимаемых законов а развитие правовой ситуации в стране. Подобные законодательные предложения не должны превращаться в действующие нормы.
В заключении на Проект № 304493-5 Совет по кодификации признал наиболее важным установление процессуальных гарантий собственника земельного участка. Если речь идет об иске, предметом которого является изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственника, т. е. принудительный выкуп, доказыванию должны подлежать два основных момента: первое – это наличие государственных или муниципальных нужд, реализация которых не может быть осуществлена без изъятия данного земельного участка, второе - справедливая цена выкупа. Рыночная цена изымаемого земельного участка предоставленная истцом и ответчиком должна рассматриваться судом. Издержки понесенные ответчиком по осуществлению данной оценки, тоже включается в выкупную стоимость изымаемого участка.
Нормы об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд не должны регулировать прекращение иных прав, кроме права собственности, так как в следствии этого могут быть нарушены интересы правообладателей. Однако, Президиум ВАС РФ, в Постановлении от 26.07.2011 № 2379/11 по делу № А40-96790/09-7-743, распространил действие норм, касающихся изъятия на правах аренды в силу того, что нормы об изъятии наиболее благоприятным образом защищают права землепользователей.
Суд применил закон по аналогии, исходя из обеспечения полной защиты законных прав и интересов частного лица. Изъятие выступает как самостоятельное основание для прекращения права собственности на земельный участок.
Еще одна из наиболее сложных проблем, связанных не только с правом, но и прочими нормативными системами, регулирующими взаимоотношения личности и общества – это проблема, связана с соблюдением баланса частных и публичных интересов взаимодействующих с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Чтобы найти пути решения данной проблемы, необходимо рассмотреть проблему связанную с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд в условиях исключительной государственной собственности на землю. Необходимый баланс будет соблюден, если в замен участка, который изымают, государство предоставит землевладельцу в потребительском смысле равноценный земельный участок. Другое дело, если участок будет принадлежать на праве собственности частному лицу.
Институт изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд – это уже изъятие из юридического содержания права собственности. Делая право на изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, закон создает юридическое неравенство двух сторон: стороны у которой изымают земельный участок и стороны, которая изымает, либо в пользу которого делается изымание.
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд является нарушением основ права собственности, и эта мера вынужденная и экстраординарная, закон должен исходить из этого, и предоставлять лицу, у которого изымают земельный участок, дополнительных гарантий до, в ходе и после завершения процедуры изъятия.
Ответ на вопрос, касающийся баланса интересов, будет найден, если собственнику земельного участка, у которого планируется изъятие его недвижимости, будет предоставлена юридическая защита права собственности. Предоставление частному лицу процедурных гарантий – вот, что должно быть важным публичным интересом, чтобы не допустить поражения прав, свобод и личности, так как именно они, являются высшей ценностью и защита которых – обязанность государства, о чем гласит ст. 2 Конституции РФ.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
