Организация проектной подготовки строительства и ее анализ

Тема 1.1. Организация проектной подготовки строительства и ее анализ.

Проектирование,

его значение и организация.

В строительную продукцию вкладываются очень большие капитальные вложения, отдача от которых будет получена не сразу. Поэтому в современных условиях организация инвестиционно - строительной деятельности в различных фазах приобретает первостепенное значение. Это также связано с новым подходом в государственной политике в области строительной деятельности и переходом на новую сметно-нормативную базу.

Современные рыночные отношения между субъектами инвестиционной деятельности, появление современных высокоэффективных строительных технологий, материалов и конструкций обусловили формирование новой методологии подхода к определению стоимости строительной продукции.  Она ориентирована на унификацию методов определения сметной стоимости строительства на стадиях технико-экономического обоснования, рабочего проектирования и оценки эффективности строительных проектов в условиях рыночной экономики. Инвестиционный цикл это единый и взаимосвязанный процесс, начинающийся в инвестиционном замысле, продолжающийся в проектировании, определении стоимости и заканчивающийся в воплощении идеи в жизнь.

Новый подход к проведению  государственной политики в области строительной деятельности отражается в следующем:

· В непрерывности инвестиционного процесса

· В многообразии форм собственности

· Необходимости охраны окружающей среды

Рекомендуемые материалы

· Сертификации продукции (услуг)

· В лицензировании строительной и проектной деятельности

· Совершенствование отечественной технологии разработки проектной продукции

· Государственной экспертизе проектной документации

· Государственной регламентации инвестиционно - строительной деятельности

· В обеспечении федеральными нормативными и методическими документами, регламентирующими процессы разработки, согласования, экспертизы и утверждения проектной документации на строительство.

В инвестиционном процессе создания строительного объекта участвуют несколько независимых организаций, имеющих разные цели и задачи в достижении экономического эффекта. Основной целевой задачей инвестора и заказчика является строительство объекта и ввод его в эксплуатацию при капитальных минимальных вложениях в наиболее короткие сроки в целях получения в дальнейшем дохода.

Основной целевой задачей подрядчика является максимум рентабельных работ за счет увеличения расценок на строительно-монтажные работы (удорожание строительства) или за счет технического прогресса. Первый путь более легкий, но он находится в противоречии с главной задачей инвестора и заказчика. Для преодоления этих противоречий необходимы определенные стимулы и договоренности, объединяющие интересы всех участников инвестиционного процесса, которые фиксируются в контракте (договоре подряда).

В зависимости от вида строительных работ устанавливаются этапы проведения предпроектной и проектной подготовки, требования к составу, порядку оформления, согласования и утверждения документов.

Предпроектная подготовка строительства предусматривает предынвестиционный  и инвестиционный период. В предынвестиционный период разрабатывается следующая градостроительная документация:

· схемы размещения жилищного и других видов строительства;

· схемы инженерного размещения территорий районов строительства и реконструкции;

· градостроительные планы административных округов, районов;

· проекты планировки территорий.

В инвестиционный период предпроектной подготовки осуществляется:

· разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной предынвестиционной градостроительной документации);

· подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД);

· оформление акта городской администрации – разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Результатом предпроектной подготовки строительства является правовой акт (декларация о намерениях),  определяющий заказчика-застройщика и условия  проведения инвестиционно - строительной деятельности.

Проектная подготовка строительства предусматривает проведение следующих этапов работ:

· разработку, согласование и утверждение архитектурно – градостроительного решения (архитектурного проекта);

· разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации (проекта, утверждаемой части РП);

· разработку рабочей документации.

Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.

Анализ трех этапов инвестиционного процесса,

декларации о намерениях.

 Во времени инвестиционный проект охватывает период от момента зарождения идеи  о создании или развития производства, его преобразования до завершения жизненного цикла создаваемого объекта. Этот цикл   можно охарактеризовать тремя фазами (этапами) (Рис.1.1.):

1. предынвестиционной;

2. инвестиционной;

3. эксплуатационной.

Доход

Время

Инвестиции

Рис 1.1. Жизненный цикл инвестиционного проекта.

Четкой границы между этими фазами нет. Каждая фаза может начинаться в предыдущей и заканчиваться в последующей, могут выполняться параллельные виды деятельности в разных фазах.

 Принципиальная схема цикла инвестиционного проекта представлена на рисунке 1.2. (стр.13).

Предынвестиционной этап содержит несколько важных стадий:

· формирование инвестиционного замысла (целей инвестирования) – СП 11- 101 -95, «Рекомендации по формированию инвестиционного замысла», осуществляется заказчиком с привлечением проектных, проектно-строительных и других ЮЛ и ФЛ, имеющих на это лицензию.

· определение, исследование и анализ инвестиционных возможностей

· анализ альтернативных вариантов проекта по  архитектурным, строительным и функциональным характеристикам

· формирование (предварительный выбор) проекта

· технико-экономическое обоснование (ТЭО)

· оценочное заключение (заключение по проекту и решение об инвестировании)

Содержание задания на разработку инвестиционного замысла:

1) объем намечаемых к инвестициям средств, их источники и предпочтительные направления их вложения;

2) намечаемые источники и условия финансирования;

3) предполагаемая номенклатура продукции (услуг);

4) предпочтительные варианты размещения предприятия, здания, сооружения;

5) граничные технико-экономические характеристики и показатели объекта;

6) особые условия инвестирования;

7) основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования, данные ноу-хау, авторских правах и других преимуществах и привилегиях.

Состав и содержание инвестиционного замысла приведен на рисунке 1.3.

Рис. 1.3. Состав и содержание инвестиционного замысла.

Инвестиционный этап – (Рис 1.4.)

Рис. 1.4. Этапы инвестиционной фазы.

На данном этапе осуществляется процесс формирования производственных активов. Особенность этой фазы состоит в том, что затраты здесь имеют необратимый характер, а т.к. проект не завершен, то он пока  не приносит доходов.

Основные стадии этой фазы:

· переговоры на поставку оборудования

· приобретение лицензий и патентов

· выполнение СМР

·  работы по монтажу, наладке и пуску оборудования.

Специфика этой фазы – неукоснительное выполнение продолжительности строительства  и соблюдение размеров затрат предусмотренных сметой.

Эксплуатационный этап -  его продолжительность устанавливается в ходе проектирования на уровне нормативного срока службы технологического оборудования и еще в зависимости от темпов обновления продукции, если она требует технического перевооружения  (Долгосрочная, среднесрочная и краткосрочная перспектива). Это оказывает большое влияние на показатели экономической эффективности проекта. Чем дальше по времени  будет отнесена эта фаза, тем больше будет размер чистого дохода.

Анализ основных технико-экономических обоснований проекта.

ТЭО проекта (инвестиций) в строительство является важнейшим документом, на основании которого принимается принципиальное решение о строительстве данного объекта и разработке технического проекта. В задании на разработку ТЭО инвестиций приводятся:

1) требования:

· к архитектурно - планировочным решениям;

Социализация и самосознание - лекция, которая пользуется популярностью у тех, кто читал эту лекцию.

· к конструктивным и инженерным рениям;

· к охране окружающей среды;

    2) особые условия строительства;

    3) основные ТЭП объекта строительства.

При разработке ТЭО инвестиций, как правило, рассматривается несколько вариантов объекта строительства. По каждому варианту  по  укрупненным показателям определяются:

• Объем капитальных вложений (К);
• Себестоимость продукции (С);
• Удельные капитальные вложения;
• Удельные расходы сырья, топлива, электроэнергии;
• Численность работающих;
• Производительность труда;

Оптимальный вариант выбирают по минимуму затрат.