Бухгалтерский учет финансовых результатов в строительных организациях, страница 11

К тому же даннойпозициипридерживаетсяиМинфинРоссии вписьме от 18.05.2006№ 07-05-03/02 [21].В рассматриваемой ситуации выручкой является только вознаграждениезастройщика (заказчика-застройщика) за оказанные им услуги, а расходами –затраты на оказание этих услуги содержание аппаратауправленияорганизации-застройщика (заказчика-застройщика).Выручка застройщика (заказчика-застройщика) в виде вознагражденияможет определяться как:- фиксированная сумма;- процент от общего объема финансирования строительства;- разницамеждусуммой,собранныхотдольщиковсредств,ифактической стоимостью строительства.С.И.

Цепенко и Н.В. Предеус предлагают признавать выручку либо поокончании строительства, либо по мере готовности [72, с. 74].Авторысчитают, что моментом признания суммы выручки, признаваемой по окончаниистроительства, является дата получения разрешения на ввод объекта вэксплуатацию в объеме суммы вознаграждения, которая выделена в договоре.При признании выручки от оказания услуг способом «по мере готовности»определяется сумма выручки на конец отчетного периода, равная величине,которая определяется в соответствии с условиями приходящихся на отчетный57период заключенных договоров [72, с.

176]. По мнению Э.С. Митюковой,реализация работ застройщика по договорам участия в долевом строительстве ипо инвестиционным договорам отражается лишь по окончании строительства.Другими словами, по мнению автора, по этим договорам о поэтапной сдачеработ или по мере их готовности речи быть не может [57, с.

75]. Данногомнения придерживается большинство отечественных специалистов в областибухгалтерского учета.Кроме того, трудности в учете финансовых результатов застройщикамогутвозникнуть,есливусловияхдоговоранеопределенразмервознаграждения от реализации услуг. Причем экономию признать доходом вслучае, если это не прописано в договоре, однозначно нельзя.

Но даже еслитакое условие прописано в договоре, доход на оказание услуг по организациистроительства в форме экономии следует признавать лишь по окончаниистроительства, т.е. только после передачи законченного строительствадольщикам (инвесторам). Отечественные авторы отмечают, что до окончаниястроительства существует неопределенность в получении такой экономии,которая может так и не возникнуть [50].Ситуация 2. В случае, когда застройщик выполняет функции заказчика,генерального подрядчика и сам осуществляет строительные работы, выручкойбудут признаны все средства дольщиков. Этой же позиции придерживается иМинфин России в письме от 18.05.2016 № 07-05-03/02 [21].

Согласно данномуписьмустроительныеорганизации,совмещающиефункцииинвестора,застройщика и подрядчика, расходы, которые связаны с возведением объектовстроительства, включая объекты долевого строительства, списывают с кредитасчета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (независимо от способаосуществлениястроительства—подрядногоилихозяйственного)вкорреспонденции со счетом 90 «Продажи». Это свидетельствует о признаниивыручкой всей стоимости договора.

Поэтому при совмещении застройщикомфункций подрядчика (выполнение застройщиком частично или полностьюСМР) в цену договора об участии в долевом строительстве не требуется58включения суммы вознаграждения застройщика, так как выручкой будутпризнаны вседенежныесредства дольщиков. При этом,по мнениюГ.Ю. Касьяновой, реализацией и для целей бухгалтерского учета,и дляналогового учета будет считаться передача застройщиком квартиры наосновании подписанного ими передаточного акта [49, с. 41].Г.Ю. Касьянова убеждена в необходимости отнесения договоров обучастии в долевом строительстве к договорам строительного подряда, которыене подразумевают передачу права собственности [49, с. 10].

С.И. Церпенто иН.В. Предеус также считают, что если застройщик полностью или частичновыполняет СМР, то порядок учета работ по договорам участия в долевомстроительстве практически не отличается от порядка учета работ генеральногоподрядчика по договорам строительного подряда [72]. Следовательно,вышеизложенное убеждает ученых в необходимости использования норм ПБУпри определении выручки, себестоимости и финансового2/2008 [28]результатаузастройщиков,которыесамостоятельноосуществляютстроительные работы по договорам участия в долевом строительстве.Таким образом, по договорам об участии в долевом строительствепроисходит передача дольщику не права собственности на квартиру, а передачафинансового результата работ по договору – квартиры.ПомнениюМинфинаРоссии,застройщикуследуетпризнаватьфинансовый результат на дату подписания документа о вводе в эксплуатациюпо окончании строительства (письмо от 16.08.2011 № 03-03-06/1/488) [22].Некоторые отечественные авторы считают данный вариант признания наиболеевыгодным, поскольку признание на дату подписания акта и на дату передачиобъектадольщикуучета [72, с.

180].растягиваетсяповремени и затрудняетпорядокВ письмах от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306 [23], от07.02.2011 № 03-03-06/1/77 [24], от 26.10.2011 № 03-07-10/17 [25] МинфинРоссии отметил, что подсчитать финансовый результат и учесть доход (илиубыток) от своей деятельности застройщик вправе лишь после подписания акта59приемки-передачи недвижимости (но не ранее получения разрешения на вводобъекта недвижимости в эксплуатацию).Рассмотренные выше моменты признания доходов и расходов (на датуподписания документа о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости, на датуподписания приемо-передаточного акта или дату передачи объекта дольщику)относятся к способу определения финансового результата по объектустроительства в целом или по окончании строительства.

Признание выручки подоговорам участия в долевом строительстве и по инвестиционным договорамспособом «по мере готовности» обсуждается в отечественной научной средекрайне редко.Остановимся на спорном вопросе для бухгалтеров о выборе счета, накотором следует собирать затраты застройщика, не выступающего инвестором.В такой ситуации существует мнение Минфина России о ведении учета затратзастройщика на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в любом случае,даже при строительстве для сторонних дольщиков и инвесторов (письмоМинфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02) [21].

Однако многиеспециалисты имеют по этому вопросу иное мнение.Так, в соответствии с Планом счетов по бухгалтерскому учету [17] подебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» организация учитываетрасходы, которые в будущем будут приняты в качестве основных средств.Иначе говоря, наличие в балансе затрат по этому счету следует восприниматькак возникновение в будущем основных средств. Однако ввиду того, что врезультате данных затрат основные средства не возникнут, такую информациюв балансе по статье внеоборотных активов можно считать недостоверной. Какуказывает автор Э.С.

Митюкова, «организации, придерживающиеся такойпозиции, отражают расходы на строительство для дольщиков и инвесторов всоставе оборотных активов по дебету счета 20 «Основное производство» (присовмещении функций генподряда), 76 «Расчеты с разными дебиторами икредиторами»(безсовмещенияфункцийгенподряда)»[57,с.143].Застройщику (без функций инвестора) в учетной политике следует отразить60выбор счета, на котором будут учитываться расходы на строительство как длядольщиков, так и для инвесторов.Ситуация 3.

Продажа квартир застройщиком осуществляется послеокончания строительства, когда получено разрешение на ввод дома вэксплуатацию.В этом случае выручка и финансовый результат будутотражены в бухгалтерском учете после перехода права собственности кпокупателю на квартиру.Таким образом, нами выявлены следующие подходы к признаниюфинансового результата по договорам участия в долевом строительстве:-квалификация всех договоров об участии в долевом строительстве вкачестве договоров строительного подряда и применение в отношениипризнания по ним финансового результата способа «по мере готовности»;-квалификация договоров, по которым застройщик не выполняет функцийгенерального подрядчика (сам не производит строительные работы) в качествеоказания набора услуг за вознаграждение (указанное в договоре), и признаниефинансового результата по ним или ежемесячно по мере выставления счетовинвестору, или в момент завершения выполнения строительных работ (на датуподписания документа о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости, на датуподписания приемо-передаточного акта или на дату передачи объектадольщику), а также договоров, по которым застройщик выполняет функциигенерального подрядчика (сам выполняет строительные работы), рассматриватькак договоры строительного подряда с признанием финансового результатаспособом «по мере готовности»;- работы признаются выполненными в целом по окончании строительстваи после передачи объекта соинвесторам (дольщикам), и соответственнопризнания финансового результата по всем договорам об участии в долевомстроительстве или на дату подписания документа о вводе в эксплуатациюобъекта недвижимости, или на дату передачи объекта дольщику;-признаниевыручки,финансовогорезультатаспособом«помереготовности» по договорам на строительство при условии, что именно дольщик61определяет, каким будет будущий объект строительства,который онфинансирует.Инвестиционный строительный договор может быть квалифицирован вкачестве договора купли-продажи будущего объекта недвижимости илидоговора подряда.