2 (745791), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

При заключении договора поднайма чаще всего определяется срок его действия, который не может превышать срока договора социального найма.

Таким образом, договор поднайма жилого помещения является консенсуальным, двусторонним (взаимным), возмездным. Существенными условиями являются предмет, цена и срок.

В силу договора поднайма жилого помещения у поднанимателя возникает ограниченное право пользования жилым помещением , поскольку оно производно от прав нанимателя. Это значит, что поднаниматель самостоятельного, устойчивого права на жилое помещение не приобретает.

Другой категорией субъектов жилищных правоотношений, не имеющих самостоятельного права на жилую площадь являются временные жильцы.

По правовому положению временные жильцы от поднанимателей отличаются в следующем:

1) на вселение временных жильцов требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Согласия наймодателя при этом не требуется;

2) с временных жильцов не взимается плата за пользование жилым помещением;

3) вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения требования о норме жилой площади;

4) временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение по первому требованию нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи;

5) отсутствие в законе условий, при которых не допускается вселение временных жильцов.

Обязанности поднанимателей и временных жильцов строго ограничены. Поднаниматель обязан использовать сданное ему в поднаем жилое помещение по назначению, своевременно вносить обусловленную договором плату за пользование жилым помещением, не допускать порчи и разрушения жилого помещения, не нарушать права и охраняемые законом интересы соседей и других и соблюдать требования жилищного законодательства и условия договора поднайма. Обязанности временных жильцов те же, за исключением внесения платы за пользование жилым помещением.

2.5. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.

Бронирование и обмен жилых помещений

Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда за нанимателями и членами его семьи сохраняется жилое помещение. Это временное отсутствие нанимателя и членов его семьи (ст. 60,61 ЖК РСФСР, ст. 54,55 ЖК РБ) и выезд нанимателя и (или) членов его семьи на работу за границу или в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ст. 62 – 65 ЖК РСФСР, ст. 56 – 58 ЖК РБ).

При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи за ним сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. При их отсутствии сверх этого срока они могут признаны утратившими право пользования жилым помещением.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года за № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука» положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, признаны не соответствующими Конституции РФ¹.

Конституционный Суд указал, что временное отсутствие само по себе не может служить основанием лишения гражданина права пользования жилым помещением. Наниматель и члены его семьи, не проживающие в жилом помещении свыше 6 месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право пользования жилым помещением. В случае спора дело подлежит разрешению в суде по иску об утрате права пользования жилым помещением по другому основанию. Сам отсутствующий для защиты своего права также может предъявить иск к лицам, препятствующим ему в проживании в жилом помещении, об устранении препятствий в пользовании им жилым помещением.

К., наниматель двухкомнатной квартиры проживала вместе с внучкой Р., которая также была включена в ордер.

В 1990 году Р., после окончания школы, уехала учиться в другой город. Из квартиры она не выписывалась, производила ее оплату и не была признана утратившей права пользования жилым помещением.

Несмотря на это, наймодатель вселил в это жилое помещение других лиц. Прокурор обратился в суд с иском о признании за Р. права на жилую площадь.

Суд первой инстанции иск прокурора удовлетворил.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции оставила без изменения, указав, что право на жилую площадь с спорной квартире у Р. возникло как у члена семьи нанимателя и утрачено не было. С доводами ответчиков о том, что в соответствии со ст. 60 ЖК РСФСР истица утратила право на жилое помещение, суд правильно не согласился, сославшись при этом на Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года¹.

Ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 54 ЖК РБ предусматривают основания, когда жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок (свыше 6 месяцев).

Утвенко предъявил иск к Асмоловой о признании за ним права пользования трехкомнатной квартирой, вселении туда и об устранении препятствий со стороны ответчика в осуществлении права пользования жилым помещением, сославшись на то, что проживал в этой квартире вместе с родителями до направления в 1970 году в военное училище, по окончании которого служил офицером в армии.

Ответчица, возражая против иска, указала, что истец утратил право пользования квартирой после окончания обучения в 1977 году.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя кассационное определение и постановление надзорной инстанции об отмене решения суда первой инстанции об отказе в иске, указала, что за истцом сохранялось право пользование квартирой в течении первых пяти лет службы в армии (п.1 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР), то есть до 1982 года. Он же находился на службе свыше этого срока, поэтому за ним право пользования квартирой на все время службы не сохранялось².

При выезде нанимателя и членов его семьи на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ст. 62 ЖК РСФСР, ст. 56 ЖК РБ), гражданам, эвакуированным из зон отчуждения и переселенным (переселяемым) из зоны отселения, работникам на селе, военнослужащим, проходящим военную службу по контракту на территории государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие чернобыльской катастрофы и другим указанным в законе категориям граждан, занимаемые ими по постоянному месту жительства жилые помещения бронируются на весь срок действия трудового соглашения, контракта на прохождения военной службы, переселения или отселения.

Порядок бронирования жилого помещения установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР 31 июля 1984 года за № 336³.

За нанимателем или членом его семьи бронируется жилое помещение, занятое по договору социального найма жилого помещения, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи.

Бронирование жилого помещения должно быть произведено гражданами не позднее 6 месяцев с момента выезда.

По истечении этого срока жилое помещение может быть забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право пользования жилым помещением.

Бронирование оформляется выдачей охранного свидетельства – брони. Отказ в выдачи брони может быть обжалован в судебном порядке.

Для получения охранного свидетельства нанимателем или членом его семьи или по их доверенности – другим лицом подается заявление в орган местной администрации.

Охранное свидетельство выдается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, а другой под расписку сдается в жилищно-эксплуатационную организацию.

Жилое помещение не бронируется, если предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения; за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору социального найма жилого помещения, вправе вселить в него поднанимателей и временных жильцов на весь срок действия охранного свидетельства.

Если наниматель или члены его семьи в течении 6 месяцев после окончания срока действия брони на предъявят требование о возврате им помещения, договор социального найма жилого помещения расторгается в судебном порядке, а наниматель и члены его семьи подлежат выселению (ст. 62 ЖК РСФСР, ст. 56 ЖК РБ). Данное правило необходимо применять с учетом указанного выше Постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года.

Так, по одному гражданскому делу было установлено, что истец Солдатов в связи с выездом на работу в район Крайнего Севера в 1973 году получил охранное свидетельство на период до 19 апреля 1976 года, затем Солдатов в течении нескольких лет работал в Красноярском крае, проживал там в общежитии.

Отменяя решение судов об отказе в иске Солдатову о признании права на спорную комнату и передавая дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала: «Доводы истца о том, что в соответствии с п. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, предусматривающим сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами в случае временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в течение всего времени выполнения данной работы, он сохранил право на жилое помещение, в котором он жил с матерью, судом не проверялось. Таким образом, одно из оснований иска осталось судом не рассмотренным. Следовательно, решение суда не может быть признано постановленным на основании всесторонне и полно выясненных обстоятельств дела и подлежит отмене как не соответствующее требованиям ст. 14, 50, 197 ГПК РСФСР» ¹.

Таким образом, по своей юридической природе броня – это документ административно-правового характера, подтверждающий обязательство органа местного самоуправления охранять жилое помещение, указанное в броне, на указанный в ней срок, не допускать заселения этого жилого помещения посторонними гражданами, обеспечивать его сохранность. Броня не должна использоваться в целях, противных интересам и правам нанимателя и членов его семьи.

В проекте опубликованного ЖК РФ предусматривается (ст. 42, 43), что любое лицо вправе требовать выдачи охранного свидетельства. Отказ в выдаче может быть обжалован в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями.

Одним из важнейших прав нанимателя и членов его семьи является право на обмен занимаемого по договору социального найма жилого помещения.

Желание произвести обмен чаще всего бывает продиктовано такими обстоятельствами, как необходимость разъехаться в разные квартиры в связи с вступлением в брак, желанием жить ближе к месту работы или к месту жительства родственников, стремление иметь квартиру большего размера либо на другом этаже, с лучшими удобствами, планировкой и т. п. Обмен нередко обусловлен соображениями материального порядка – желанием получить денежное возмещение разницы в стоимости обмениваемых помещений.

Различают обмен жилыми помещениями с согласия совместно проживающих с нанимателем членов его семьи и при отсутствии такого согласия (ст. 67, 68 ЖК РСФСР, ст. 119, 121 ЖК РБ).

В первом случае наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, а также наймодателя, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива (при условии принятия его в члены ЖСК), в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

Во втором случае, если между нанимателем и членом его семьи не достигнуто соглашение о об обмене жилыми помещениями, то спор подлежит разрешению в судебном порядке по иску любого из членов семьи нанимателя.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года (п. 12), при рассмотрении дел о принудительном обмене необходимо тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом жилом помещении, при этом под заслуживающими внимания доводами следует понимать обстоятельства, связанные с возрастом, состоянием здоровья и т. п., которые препятствуют совместному пользованию жилым помещением.

Принудительный обмен может применяться иногда в виде санкции за правонарушение в отношении лица, создающего условия, невозможные для совместного с ним проживания другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР).

Порядок обмена жилыми помещениями установлен Инструкцией о порядке обмена жилыми помещениями, утвержденной приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 года за № 12¹.

Обмен жилыми помещениями совершается путем выдачи сторонам договора обмена обменных ордеров органами местной администрации и считается совершенным (вступает в законную силу) с момента вручения его сторонам (ст. 71 ЖК РСФСР, ст. 120 ЖК РБ).

Отказ в оформлении обмена жилыми помещениями в домах жилищного фонда социального использования может быть обжалован в судебном порядке.

Так, по одному гражданскому делу собственник жилого дома – наймодатель отказал в обмене занимаемых гражданами З. и Б. жилых помещений на том основании, что одно из обмениваемых жилых помещений находится в общежитии.

Характеристики

Список файлов реферата