2 (745791), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Суд первой инстанции иск удовлетворил.
Президиум Верховного Суда РФ, удовлетворяя протест Первого заместителя Председателя Верховного Суда об отмене кассационного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ об отмене решения суда первой инстанции указал, что поскольку истец нуждается в улучшении жилищных условий и со дня постановки на учет истек шестимесячный срок, предусмотренный ст. 19 Закона РФ «О статусе судей в РФ» он имеет право на внеочередное получение квартиры с учетом права на дополнительную жилую площадь. При этом не нарушаются права третьих лиц1.
Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предоставляются гражданам районной, городской, районной в городе администрацией при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, а в домах предприятий, учреждений и организаций – по совместному решению администрации предприятия и профсоюзного органа, утвержденному районной, городской, районной в городе администрацией (ст. 43 ЖК РСФСР, ст. 34 ЖК РБ).
На основании решения о предоставлении жилого помещения органы местной администрации выдают гражданину ордер, который является единственным законным основанием для вселения в жилое помещение.
Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека. При этом не допускается заселение одной комнаты разнополыми лицами старше 9 лет. Административная и судебная практика истолковала последнее правило в том смысле, что старше 9 лет должны быть, по крайней мере, двое разнополых2. Но при всех обстоятельствах нельзя разъединять супругов.
Жилищное законодательство выделяет следующие виды жилищных норм:
1) норма жилой площади на одного человека – 12 квадратных метров (ст. 38 ЖК РСФСР, ст. 31 ЖК РБ);
2) учетная норма для определения нуждаемости граждан в предоставлении или улучшении жилищных условий – 8 квадратных метров (ст. 22 ЖК РБ);
3) минимальный размер площади жилья, предоставляемой в пользование – 9 квадратных метров на одного человека (ч. 2 ст. 33 ЖК РБ);
4) социальная норма жилой площади – 18 квадратных метров на одного члена семьи из трех и более человек, 42 квадратных метра – на семью из двух человек и 33 квадратных метра – на одиноко проживающего человека (п. 1 постановления Правительства РФ от 26 мая 1997 года № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» 1).
Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 20 квадратных метров (ст. 37 ЖК РБ). Перечень категорий таких граждан установлен нормативными актами, принятыми еще в 20-30 годы2.
Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование. Освобождающееся в квартире изолированное жилое помещение, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых – гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. При отсутствии вышеуказанных категорий граждан, освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям этой квартиры по договору купли-продажи, а при отсутствии и этой категории – жилое помещение заселяется в общем порядке (ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 46 ЖК РСФСР, ст. 36 ЖК РБ).
Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РСФСР» разъяснил (п. 6), что если на освободившееся жилое помещение претендуют в той же квартире два или более нанимателя, каждый из них относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей и другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства3.
Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма жилого помещения является ордер на жилое помещение.
2.2. Понятие и элементы договора социального найма жилого помещения
В государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилых помещений.
Специфическими особенностями договора социального найма является то, что он заключается:
- в отношении жилых помещений в государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде социального использования;
- в отношении жилых помещений, предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также с учетом социальной нормы жилой площади, в пределах которой осуществляется предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг;
- в отношении определенного в законе круга лиц;
- на основании ордера, выданного органами местной администрации.
Договором социального найма жилого помещения является соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется безвозмездно предоставить в бессрочное владение и пользование или только в пользование другой стороне (нанимателю и членам его семьи) благоустроенное, изолированное, пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда социального использования в пределах нормы жилой площади, либо сохранить за нанимателем и членами его семьи право владения и пользования или только пользования жилым помещением независимо от его площади, а наниматель и члены его семьи обязуются использовать жилое помещение по назначению и своевременно производить оплату занимаемого жилого помещения и коммунальных услуг.
Элементами договора социального найма являются предмет, цена, срок, стороны, содержание (права и обязанности сторон) и форма договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Относительно договора социального найма это предмет, цена и срок.
Предметом договора социального найма жилого помещения является благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры или одной или нескольких комнат, в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека. При этом под жилой квартирой понимается конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющие в своих пределах функциональных частей других квартир. Под жилой комнатой понимается конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры1.
Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилые помещения, связанные с другим жилым помещением общим входом (смежные неизолированные комнаты) и нежилые помещения.
Договор заключается с нанимателем на безвозмездной основе, то есть наниматель не вносит никакой платы за предоставление во владение и пользование жилого помещения, что
не является основанием к отнесению данного условия к несущественным. Цену договора не следует смешивать с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 55, 57 ЖК РСФСР, ст. 49, 50 ЖК РБ).
Договор социального найма является бессрочным, то есть заключается на неопределенный срок. Данное правило является существенной гарантией жилищных прав нанимателей и членов их семей.
Согласно ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР и ст. 44 ЖК РБ, договор социального найма заключается в письменной форме.
Таким образом, договор социального найма жилого помещения является консенсуальным, двусторонним (взаимным), безвозмездным.
Сторонами договора выступают наниматель и наймодатель (ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 44 ЖК РБ).
Нанимателем выступает гражданин, которому в установленном законом порядке выдан ордер на жилое помещение. Поскольку члены семьи нанимателя имеют равные права и несут равные обязанности, то есть являются сонанимателями в силу закона, следовательно понятие наниматель как сторона договора включает в себя также и членов его семьи.
Наймодателем признается жилищно-эксплуатационная организация, а при ее отсутствии – предприятия, учреждения и организации, на балансе которых находится жилой дом. Жилищное законодательство не определило конкретные формы жилищно-эксплуатационных организаций. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления и др.
Типовое положение об управлении домами (жилищно-эксплуатационной конторе) утверждено приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 8 июля 1963 года за № 2041.
В интересах сохранения жилищного фонда жилищное законодательство предусматривает подсказанное практикой правило, что жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.
2.3. Заключение договора социального найма жилого помещения
Согласно ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 44 ЖК РБ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер.
По своей юридической природе ордер на жилое помещение представляет собой административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение наймодателю предоставить гражданину, на имя которого выдан ордер и членам его семьи в пользование для проживания жилое помещение, указанное в ордере.
В юридической литературе высказывается множество мнений о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения. Одни юристы считают, что право пользования жилым помещением возникает из сложного юридического состава, включающего в себя решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения, ордер на жилое помещение и договор социального найма жилого помещения2, другие полагают, что ордер на жилое помещение является непосредственным основанием возникновения прав пользования жилым помещением3.
Ордер может быть выдан только на фактически свободное жилое помещение, непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке.
Выдача ордера может быть приостановлена органом местной администрации, если фактический состав семьи не соответствует составу, указанному в решении о предоставлении жилого помещения и выявления других обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о предоставлении жилого помещения.
При вселении контрольный талон ордера должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как документ строгой отчетности, а ордер остается у нанимателя.
Если вопреки закону вселение в жилое помещение произведено без выдачи ордера, договор социального найма жилого помещения может признан судом недействительным. Ордер также может признан недействительным в случае предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других лиц или организаций на указанное в ордере жилое помещение или в случае совершения должностными лицами неправомерных действий при решении вопроса о предоставлении жилого помещения и в других случаях, предусмотренных в законе (ст. 48 ЖК РСФСР, ст. 40 ЖК РБ).
Соболь Г. состояла на учете на улучшение жилищных условий по месту работы. В 1989 году ей на семью из четырех человек была предоставлена двухкомнатная квартира, а в 1993 году – трехкомнатная квартира на тот же состав семьи взамен двухкомнатной.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
