Nedvij (743101), страница 9
Текст из файла (страница 9)
При проектировании операций по купле-продаже земельных участков большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки. Именно цена во многом определяет спрос (особенно платежеспособный) на данные земельные участки и соответственно влияет на количество операций и т.д. При проектировании цен на земельные участки за основу была взята следующая тенденция:
-
увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного строительства – на 10-15%
-
цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства останутся примерно на том же уровне
-
увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения дачного хозяйства до 20%.
Таблица 22. Цены на земельные участки при купле-продаже их гражданам ($ за 1 м2).
| Показатели | Факт | Прогноз | ||
| 1995 | 2000 | 2001 | 2002 | |
| Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 2,71 0,57 0,66 1,48 | 2,85 0,6 0,69 1,55 | 2,99 0,63 0,73 1,63 | 3,14 0,66 0,76 1,71 |
| Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 0,4 0,15 0,34 0,64 | 0,4 0,15 0,34 0,64 | 0,4 0,15 0,34 0,64 | 0,4 0,15 0,34 0,64 |
| Земельные участки для садоводства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 0,6 0,55 0,46 0,81 | 0,6 0,55 0,46 0,81 | 0,6 0,55 0,46 0,81 | 0,6 0,55 0,46 0,81 |
| Земельные участки для дачного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 0,6 0,5 0,46 0,81 | 0,64 0,53 0,49 0,86 | 0,67 0,56 0,52 0,91 | 0,71 0,6 0,55 0,96 |
| Земельные участки для других целей, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 1,31 0,06 2,85 1,02 | 1,31 0,06 2,85 1,02 | 1,31 0,06 2,85 1,02 | 1,31 0,06 2,85 1,02 |
Еще одной наиболее распространенной операцией, осуществляемой с земельными участками, является аренда. При проектировании операций по аренде земельных участков принимались во внимание следующие тенденции:
-
увеличение площади арендуемых земельных участков и увеличение численности арендаторов за весь прогнозный период на 15-20%
-
увеличение арендной платы для предприятий промышленности, связи, строительства в сельских населенных пунктах и в городах и поселках – на 5-7%, а в ненаселенных пунктах – на 1%
-
увеличение арендной платы для предприятий торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания – на 10%
-
увеличение арендной платы для сельскохозяйственных предприятий – нет
-
увеличение арендной платы для граждан и их объединений для жилищного строительства, ведения личного подсобного, садоводчества и огородничества в сельских населенных пунктах и в ненаселенных пунктах – на 0%, в городах и поселках – на 40%
-
увеличение арендной платы для граждан и их объединений для предпринимательской деятельности – на 30%.
Таблица 23. Проектирование операций по аренде земельных участков.
| Показатели | 1995 | 2000 | 2001 | 2002 |
| Итого (тыс. га), в том числе: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 1949 1746 176 27 | 2066 1850,8 186,6 28,6 | 2189,9 1961,8 197,8 30,3 | 2324,3 2079,5 209,6 35,2 |
| 2. Численность арендаторов всего (тыс. чел.), в том числе: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 333 129 105 99 | 412,92 159,8 130,19 122,93 | 437,7 169,39 138 130,31 | 463,96 179,55 146,29 138,12 |
| 3. Арендная плата ($ за 1 м2) | ||||
| Предприятия промышленности, связи, строительства | ||||
| вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 0,27 0,18 0,38 | 0,28 0,19 0,39 | 0,28 0,19 0,4 | 0,28 0,2 0,42 |
| Предприятия торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания | ||||
| в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 5 4,25 | 5,15 4,38 | 5,3 4,51 | 5,46 4,64 |
| Сельскохозяйственные предприятия | ||||
| вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 0,01 0,003 0,03 | 0,01 0,003 0,03 | 0,01 0,003 0,03 | 0,01 0,003 0,03 |
| Граждане и их объединения для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводчества и огородничества | ||||
| вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 0,01 0,01 0,13 | 0,01 0,01 0,15 | 0,01 0,01 0,17 | 0,01 0,01 0,2 |
| Граждане и их объединения для предпринимательской деятельности | ||||
| в сельских населенных пунктах в городах и поселках | 1,17 9,26 | 1,29 10,19 | 1,42 11,2 | 1,56 12,32 |
Большое значение при проектировании операций с земельными участками как для покупателей и арендаторов земельных участков, так и для бюджета (федерального и местного) имеет прогнозирование изменения земельного налога и арендной платы. На перспективу имеют место следующие тенденции:
-
увеличение поступлений в федеральный бюджет на 30-40%
-
увеличение поступлений в местный бюджет на 2-3%
-
увеличение поступлений в расчете на 1 жителя – на 1,5-2%.
Таблица 23. Земельный налог и арендная плата.
| Показатели | 1995 | 2000 | 2001 | 2002 |
| 1. Поступления всего:
| 141,27 5,7 135,6 | 143,27 6,27 137 | 145,2 6,9 138,3 | 147,29 7,59 139,7 |
| 2. Удельный вес поступлений, %
| 100 4,02 95,98 | 100 4,4 95,6 | 100 4,8 95,2 | 100 5,15 94,85 |
| 3. В расчете на 1 жителя, долларов | 4,7 | 4,75 | 4,79 | 4,84 |
Прогнозирование операций с жилыми помещениями
В связи с происходящими изменениями появляется необходимость проектирования операций с жилыми помещениями.
Для проектирования операций с жилыми помещениями необходимо знать последние имеющиеся данные по вводу в действие жилых зданий (таблица 24), тенденцию изменения и ряд других факторов (таблица 6.3).
Таблица 24. Ввод в действие зданий в 1998 году.
| Показатели | Число зданий | Общий строительный объем (млн. м3) | Общая площадь зданий (млн. м2) |
| Введено всего, в том числе здания: жилого назначения нежилого назначения производственного назначения сферы образования, медицины, культуры | 120686 111283 9403 7965 1438 | 152,3 127,2 25,1 12,3 12,8 | 40,1 34,9 5,2 2,2 3 |
Таблица 25. Прогноз численности населения.
| Показатели | 1998 | 2000 | 2001 | 2002 |
| Численность населения (тыс. чел.) | 146300 | 128012,5 | 103629,16 | 91437,49 |
| Число родившихся на 1 тыс. | 8,8 | 8,9 | 9 | 9,1 |
| Число умерших на 1 тыс. | 13,6 | 13,1 | 12,4 | 10,1 |
| Сальдо миграции | 278,6 | 216,7 | 151,69 | 113,77 |
| Число семей без одиноких (млн.) | 38,8 | 34,92 | 33,17 | 31,52 |
| Средний размер семей без одиноких (чел.) | 3,8 | 3,42 | 3,25 | 3,09 |
| Численность одиноких (млн. чел.) | 9,6 | 8,64 | 8,21 | 7,8 |
| Число расчетных единиц (млн. семей) | 48,4 | 43,56 | 41,38 | 39,34 |
| Средний размер расчетных единиц (чел.) | 3,24 | 2,94 | 2,8 | 2,67 |
Зная примерный размер ежегодно вводимой жилой площади, а также прогноз по численности населения на будущее, можно спрогнозировать на ближайший период (2000-2002 годы) обеспеченность населения жилой площадью (таблица 26).
Таблица 26. Прогноз жилищной обеспеченности.
| Показатели | 2000 | 2001 | 2002 |
| Жилищный фонд (млн. м2) | 2747 | 2788,2 | 2830,03 |
| Численность населения (тыс. чел.) | 128012,5 | 103629,16 | 91437,49 |
| Средняя жилищная обеспеченность | 21,46 | 26,91 | 30,95 |
| Число семей без одиноких (млн.) | 34,92 | 33,17 | 31,52 |
| Средний размер семей без одиноких (чел.) | 3,42 | 3,25 | 3,09 |
| Численность одиноких (млн. чел.) | 8,64 | 8,21 | 7,8 |
| Число расчетных единиц (млн. семей) | 43,56 | 41,38 | 39,34 |
| Средний размер расчетных единиц (чел.) | 2,94 | 2,8 | 2,67 |
| Ввод в эксплуатацию общей площади за год (млн. м2) | 34,93 | 34,96 | 34,99 |
| Прирост общей площади за счет реконструкции (млн. м2) | 3,49 | 3,49 | 3,5 |
| Убыль жилищного фонда (млн. м2) | 1,75 | 1,75 | 1,75 |
| Площадь квартир (млн. м2) | 2783,67 | 2824,9 | 2866,77 |
| Число квартир (млн.) | 946,83 | 1008,89 | 1073,7 |
Рассчитанное в таблице 26 значение средней жилищной обеспеченности составило в 2002 году 30,95 м2 против 21,46 м2 в 2000 году, то есть это значение с каждым годом растет. Объяснить это в данном случае можно тем, что, по прогнозным данным, число умерших в ближайшее время все же будет превышать число родившихся. Емкость же жилищного строительства в этот период предполагается довольно стабильная, причем в основном за счет завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов и за счет изъятия сельскохозяйственных земель (таблица 27).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
