Nedvij (743101), страница 12

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 12)

Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством с учетом норм земельного, лесного, природоохранительного законодательства, законодательства о недрах, а также Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Законом РФ «Об основах жилищной политики» от 24 декабря 1992 года в целях обеспечения прав граждан на жилище за органами местного самоуправления закреплены следующие обязанности; учет жилищного фонда, распределение и предоставление жилых помещений по договорам найма, аренда, а также их продажа, жилищное строительство и так далее.

Земля имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений.

Владение, пользование и распоряжение земельными участками в той мере, в какой их рыночный оборот допускается законом, осуществляется их собственниками свободно если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно Закону РФ от 23. декабря 1992 г N 4196-3 «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» и Указу Президента РФ от 27 октября 1993г N1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием,

«Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», утвержденный постановлением Правительства РФ предусматривает, что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров и иных, установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки, при совершении сделки нельзя изменить целевое назначение участка и режим использования земель (должно быть сохранено право проезда по участку, технического обслуживания и ремонта зданий, сооружений, надземных и подземных коммуникаций и другие условия).

Типовой договор купли-продажи земельного участка - купчая утвержден приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству.

Согласно Указу Президента РФ от 7 декабря 1993 г «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» при совершении сделки купли-продажи граждане, продающие земельный участок или земельную долю, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» а юридические лица — в соответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций» При наследовании или дарении земельного участка налогообложение осуществляется применительно к Закону РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Порядок налогообложения сделок такого рода регулируется «Инструкцией о налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей», утвержденной Государственной налоговой службой.

Аренда земельных участков представляет собой для землепользователей менее защищенную и выгодную с экономической точки зрения форму владения, чем собственность, Приобретение земельных участков в собственность для состоятельных землепользователей и инвесторов обойдется в большинстве случаев дешевле. Чем аренда, при наличии достаточно серьезных гарантий со стороны государства в случае выкупа участка для государственных и муниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.

Это обстоятельство существенно уменьшает правовую защищенность арендатора, так как при отсутствии детального законодательства об аренде земли органы власти могут включать в договор любые условия по своему усмотрению.

Порядок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения утвержден постановлением Правительства РФ «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности, договора аренды и договора временного поль­зования землей».

Российские регионы приступили к формированию собственной нормативной базы в сфере земельных отношений на основе провозглашенного Конституцией РФ права частной собственности на землю.

Закон РФ «О плате за землю» и Инструкция Государственной налоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» определяют объекты обложения земельным налогом, устанавливают ставки и льготы по взиманию платы за землю.

Нормативная цена земли применяется при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли». Нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. В зависимости от уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливают по оценочным зонам земель на подведомственной территории повышающие коэффициенты к нормативной цене земли. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки. Местная администрация вправе повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных действующим законодательством, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка.

Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г., установил основы правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Развивая положения законодательства о собственности, этот закон определил существенные нововведения.

Частная собственность на жилье, которая становится все более важным фактором общественных отношений, теперь не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Закон устанавливает, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем;

1. приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилом фонде)

2. жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков

3. участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах

4. купли-продажи жилья , в том числе через биржи, аукционы, а также приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям. Наряду с максимальным облегчением порядка обмена жилья в законе (ст, 20) оговорена возможность передачи с согласия собственника жилищного фонда прав и обязанностей по договору найма или аренды соответствующего жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (или помещение).

Законом определены и основные принципы регулирования земельных отношений при жилищном строительстве, в том числе права застройщика на получение или приобретение земельных участков, на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда.

Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определил правовые, экономические и социальные основы преобразования отношений собственности на жилье и заложил материальную основу для становления рынка жилья.

Гражданский кодекс включает как специальные правовые нормы о залоге ( статьи 334-358 ), так и основные положения о сделках, договорах, обязательствах и их исполнении, гражданах и юридических лицах, которые регламентируют залоговые отношения. Залог по Гражданскому законодательству является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, наряду с неустойкой, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами предусмотренными законом или договором, Основные наиболее важные нормы о залоге содержатся в Законе РФ « О залоге». Кроме того, залоговые отношения регулируются различными по форме и уровню принятия нормативными актами, а именно: Законами РФ, Указами Президента РФ, постановления Правительства РФ, решениями местных органов власти.

В настоящее время схема российского законодательства о залоге окончательно не сформирована , в частности, на повестке дня стоит принятие закона об ипотеке, который должен упорядочить и конкретизировать формы залоговых отношений в сфере недвижимости.

Залоговые отношения существуют, если имеется обеспечиваемое ими основное обязательство в виде договора купли-продажи недвижимости, договора дарения и тому подобное.

Особо оговорена в законе ипотека как разновидность залога с оставлением имущества у залогодателя.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Предметом залога могут быть такие имущественные права, как права арендатора, включающие правомочия владения и пользования, и права арендодателя, содержащие правомочия владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Вся недвижимость в России подлежит государственной регистрации, соответственно договору о залоге недвижимости подлежат государственной регистрации в органах уполномоченных осуществлять регистрацию.

Защита прав собственности на недвижимость базируется на гарантированном ст. 52 Конституцией РФ праве частной собственности для всех граждан и праве предпринимательской деятельности для юридических и физических лиц.

Любое заинтересованное лицо вправе обратиться за защитой нарушенного или оспариваемого права, связанного с недвижимостью, в суд, так как это гарантируется ст. 63 Конституции РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В последнее время большой интерес для многих стал представлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости, и т.д.

На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

Библиографический список:

1. Конституция РФ

2. Гражданский Кодекс РФ

3. Волочков Н.Г. «Справочник по недвижимости»

4. Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России»

5. Смирнов В.В., Лукина З.П. «Менеджер по операциям с недвижимостью»

6. Крашенинников П.В. «Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

7. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»

41

Характеристики

Список файлов реферата