3163 (684892), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Так как ипотечный кредит предполагает наличие частной собственности, прежде всего на землю, то именно по причине ее отмены на территории России после 1917 года ипотечные банки были закрыты, поскольку исчезла основа для совершения залоговых операций. Тем не менее, нельзя согласиться с тем, что в нашей стране в этот период вообще нет опыта кредитования жилья. Значительный интерес после 1917 года представляет практика кредитования индивидуального жилищного строительства в СССР. Так, длительное время долгосрочные кредиты населению на кооперативное и индивидуальное жилищное строительство предоставлялись учреждениями Госбанка СССР. Характерной чертой было отсутствие непосредственного контакта заемщика с банком. Кредиты населению предоставлялись им не на прямую, а через предприятия, которые являлись гарантами возврата ссуд. Погашение ссуд осуществлялось путем вычета платежей за кредит непосредственно из заработной платы заемщиков их предприятиями. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. В частности, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, предусматривалось предоставление в банк справки исполкома местного Совета народных депутатов о выделении земельного участка под застройку. Практиковалась защита прав банка перед другими кредитами в виде первоочередного погашения ссуды из стоимости дома. При недостаточности средств, предусматривалось получение необходимой суммы за счет прочего имущества заемщика. Имелись и признаки ипотечного учета: при полном погашении заемщиком задолженности по ссуде, учреждение банка или хозяйство, через которое осуществлялось кредитование, ставило об этом в известность нотариальную контору для снятия запрещения на продажу или передачу дома [10, c. 11].
В России начинают действовать первые инвестиционные земельные банки в Москве, Санкт-Петербурге, Кубани только в 1992 году. Расширение объемов залоговых операций в России сдерживается нерешенностью большого количества проблем, связанных со сложившейся экономической ситуацией.
Итак, ипотека - это залог недвижимости.
Само понятие залога имущества возникло очень давно, с тех пор, как люди начали брать друг у друга деньги в долг. Заемщику нужны средства, кредитор готов их дать, но он хотел бы получить гарантии, что эти деньги к нему вернутся. Лучшей гарантией в этой ситуации выступает залог имущества, которое заемщик предоставляет кредитору в обеспечение долга. Если залогодатель окажется неплатежеспособным, кредитор ничего не теряет, так как эквивалент кредита у него уже есть.
В Гражданском кодексе Российской Федерации параграф 3 посвящен залогу. Так ст. 336 дает определение предмету залога. Из чего следует, что предметом залога может быть любое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения, которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Интерес кредитора к залогу выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть. Если обязательство впоследствии окажется нарушенным, предмет залога продается, а из полученной суммы в полном объеме в первую очередь будут удовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом. Принято считать, что в отличие от таких способов обеспечения обязательств, как неустойка и поручительство, при которых кредитор "верит должнику", в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор "верит" конкретной вещи. Именно поэтому этот вид гарантий возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.
Предметом залога признаются предметы материального мира - движимое и недвижимое имущество, на которое и оформляется договор залога. К недвижимым вещам относятся земельные участки, а так же здания, сооружения, неразрывно связанные с землей. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.
Преимущество недвижимости как предмета залога объясняется постоянством местоположения, а также ее высокой, и обычно стабильной ценой с тенденцией к повышению. Физические же характеристики недвижимости позволяют оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя [31, c.8].
Внедрение и использование механизма ипотеки (рисунок 1.1).
Рисунок 1.1 - Внедрение и использование механизма ипотеки
Объект залога, как правило, не совпадает с объектом кредитования. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, на достижение которой предоставляется ссуда. Объект залога — недвижимое имущество либо земельный участок, служащие обеспечением обязательств заемщика, в то время как объектами ипотечного кредитования могут быть строительство квартиры в многоквартирном доме или индивидуального жилого дома, либо затраты на их приобретение. При этом возможны различные варианты сочетания предметов залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья — под залог жилья; ссуда на строительство жилья — под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка — под залог жилья.
Следовательно, с одной стороны, залог есть обеспечение обязательств должника путем установления его правовой связи с кредитором, а с другой — способ обеспечения правовой связи залогодержателя с заложенным имуществом, например недвижимостью. В связи с этим залог может быть определен как вещный способ обеспечения исполнения обязательств.
1.2 Хозяйственный механизм предприятия в сфере услуг ипотечного кредитования
Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы включающие в себя и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью, и долгов по нему последовательно, на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли, строений, производственного и жилого назначения. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком [20, c. 65].
Традиционная для России юридическая система ипотеки базируется на сохранивших ныне свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге (рисунок 1.2).
Рисунок 1.2 - Нормы классического римского права об имущественном залоге
В соответствии с требованиями сегодняшнего времени и основными нормативными актами можно сформулировать 13 принципов ипотечного кредитования:
1. Залог возможен только при добровольном заключении двумя или несколькими сторонами взаимовыгодного соглашения.
2. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые домики, гаражи и строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
3. Если имущество является неделимой вещью, т.е. его раздел без изменения назначения невозможен, то такое имущество не может быть предметом ипотеки, исключение составляют квартиры в многоквартирном доме.
4. Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах
собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей, совместной собственности без определения доли каждого из собственников может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.
5. Основное положение о залоге недвижимого имущества предусматривает заключение договора об ипотеке в виде закладной. Договор приобретает юридическую силу после соответствующего оформления нотариального удостоверения. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации соответствующими уполномоченными органами, запись о которой вносится в закладную. Регистрация происходит по месту нахождения объекта недвижимости в пределах города или района, делается запись в Едином государственном реестре.
6. Регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению держателя закладной при исполнении обязательств должником (возврат суммы кредита и процентов по нему, при этом вносятся соответствующие записи в реестр, где ипотека была зарегистрирована), совместному заявлению залогодателя и залогодержателя либо по решению суда о прекращении ипотеки.
7. Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю, а остается во владении и пользовании залогодателя. Заключив договор об ипотеке, залогодатель может распоряжаться заложенным имуществом (продать, обменять, внести в качестве вклада в уставный капитал и т.д.) только с согласия кредитора, причем такое разрешение должно быть получено в письменном виде: кредитор, по обеспеченному ипотекой обязательству получает право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания залогового имущества.
8. Залогодатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу при одновременной уступке тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору (или иному основному обязательству) путем совершения кредитором на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. При этом должнику предоставляется письменное уведомление, на основании которого он обязан исполнять договор перед новым залогодержателем.
9. Залогодержатель может заложить закладную другому лицу по договору с ним. При неисполнении обязательств по договору залогодержатель должен переуступить свои права и требования по ипотечному договору этому лицу. При отказе переуступить эти права вопрос может быть решен в судебном порядке.
10. Залогодержатель с согласия залогодателя имеет право: передавать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства (кредитного договора) производится в основном по решению суда.
11. Обращение на предмет ипотеки происходит путем продажи имущества с публичных торгов, проводимых специализированными организациями, имеющими лицензию Министерства юстиции Российской Федерации (Минюста России). Выбор организации и установление сроков для проведения торгов осуществляются судебными исполнителями.
12. Разновидностью залога является заклад. При закладе, в отличие от обычного залога, имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем квартира находится в распоряжении банка.
13. Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов - залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Документ, закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На оборотной стороне титула и на следующей странице приводятся так называемые важные признаки закладной, представляющие собой преимущественно элементы договора заемщика и банка (условия закладной), именуемые: ставка, номинальная стоимость, обеспеченность, контрольная подпись, издание защитной сетки, период обращения и т.д.
Проблемы ипотечного кредитования неразрывно связаны с различными факторами — политическими, правовыми и экономическими, которые оказывают на него огромное значение [33, c.47].
К политическим факторам относится общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств. Напротив, успешному развитию ипотеки может значительно способствовать представление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии данных бумаг для вторичного рынка, а также различных форм адресной поддержки различных граждан получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.
Правовые факторы определяются состоянием правовой среды общества. При этом влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности и прежде всего на объекты недвижимости; обеспечение законных способов наложения взысканиям отчуждения имущества; наличие достойной правовой и законодательной базы.
Исторические условия и факторы также могут влиять на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения, особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты реализации экономической мысли. Многообразие всех факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования. Принципиально различающихся между собой моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего две. Отличаются они по принципам формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования [33, c.45]. Итак, с учетом мирового опыта выделяют две модели ипотечного кредитования. Первая — модель депозитного института, а применительно к нашим условиям — сберегательного банка. Смысл заключается в следующем. Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут счета, работают с должниками и т.п. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, т.е. формируют за счет выданных кредитов инвестиционный портфель. Специфика данной модели — замкнутость: в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые накоплены участниками схемы Антрактных сбережений. Банки, применяющие ее, обретают возможность предоставлять кредиты на условиях, лучших, нежели рыночных, так как уровень выплачиваемых по сбережениям населения процентов у них ниже рыночного. Такая модель применяется в Германии (рисунок 1.3).
Рисунок 1.3 - Замкнутая модель депозитного института
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
