3163 (684892), страница 6
Текст из файла (страница 6)
В 2008 году компания начала активно осваивать направление зарубежной недвижимости. Основные показатели 2008 года реализации программ ипотечного кредитование увеличились по сравнению с результатами 2007 года.
Количество семей, которым была оказана государственная поддержка в 2008 году, по сравнению с 2007 годом, увеличилось на 1,2% и составило 7 189 семей.
Совокупная стоимость жилья, приобретенного с государственной поддержкой в 2008 году в рамках подпрограммы, составила более 18 млрд. руб. Всего же за три года реализации подпрограммы было приобретено жилье общей стоимостью, превышающей 45 млрд. руб.
Большинство сделок по приобретению жилья в рамках программы ипотечного кредитования в 2008 году было совершено с целью долевого участия в строительстве и приобретения квартир в многоквартирных домах нового строительства.
Предпочтения жителей города Новосибирска в течении года не изменились - двухкомнатные квартиры по-прежнему пользуются наибольшим спросом, их выбирает половина участников подпрограммы.
Наибольшая категория граждан, берущих ипотечные кредиты– молодые семьи и молодые специалисты: в 2007 году – 69,8%; в 2008 году – 69,0%.
В таблице 2.1 представлен демографический портрет граждан, обратившихся в ООО "Центр ипотечных программ".
Таблица 2.1 - Демографический портрет обратившихся в ООО "Центр ипотечных программ граждан
| 2007 год | 2008 год | ||
| Возраст: | От 20 до 40 лет | 89,6% | 89,7% |
| Более 40 лет | 10,4% | 10,3% | |
| Состав семей: | Полные семьи | 77,8% | 77,5% |
| Неполные семьи | 12,2% | 12,1% | |
| Одинокие граждане | 10,0% | 10,4% | |
| Количество членов семьи в полных и неполных семьях: | Два человека | 16,6% | 21,6% |
| Три человека | 34,7% | 32,4% | |
| Четверо и более человек | 38,7% | 35,6% | |
Средняя сумма предоставленного в 2008 году ипотечного кредита льготного жилищного займа составляет 1 981 682,92 руб. Исходя из существующих условий получения ипотечного кредита/льготного жилищного займа, максимальный ежемесячный платеж по нему равен 16 514,02 руб. Данные ежемесячные расходы могут себе позволить 68,1% от общей совокупности обратившихся в Агентство граждан. В приложении А представлена сегментация среднемесячного дохода обратившихся в ООО "Центр ипотечных программ" семей, %.
Количество обратившихся в Агентство граждан, которые могут позволить себе средние ежемесячные расходы на погашение ипотечного кредита с государственной поддержкой и/или льготного жилищного займа, увеличилось с 67,5% в 2007 году до 68,1% в 2008 году. На сегодняшний день мировой экономический кризис неблагоприятно сказался на российской ипотеке. Аналитики считают, что фактически количество выдаваемых населению кредитов откатилось к уровню 2004 года.
Практически все отечественные банки изменили условия по выдаче ипотечных кредитов, ужесточив требования к заемщикам и повысив проценты. Еще одной тенденцией современного ипотечного кредитования является отказ банков в выдаче кредитов на приобретение объектов первичного рынка жилья (новостроек). Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. При удачном разрешении мировой финансовой ситуации в России вновь станет популярным жилищное ипотечное кредитование населения, а также коммерческая ипотека на развитие предприятий. Большое будущее имеет также ипотечное кредитование на приобретение земельных участков, водных и воздушных судов.
На предприятии ООО "Центр ипотечных программ" по результатам первого квартала 2009 года наметился существенный спад в сравнении с первым кварталом 2008 года. Это связано в первую очередь с тем, что некоторые российские банки вообще отказались от ипотечного кредитования, и занимаются исключительно привлечением денежных средств, рекламируя вклады. Также снизились средние доходы семьи (таблица 2.2).
Таблица 2.2 - Динамика основных показателей ипотечного кредитования ООО "Центр ипотечных программ",%
| Показатели | 1-й квартал 2008г. | 1-й квартал 2009г. | Динамика,% |
| Средняя сумма предоставляемого кредита тыс.руб | 1 905,01 | 1 867,14 | -2,03 |
| Средний ежемесячный платеж, тыс. руб. | 15,90 | 15,80 | -0,63 |
| Средний доход семьи, тыс. руб. | 40,83 | 39,38 | -3,68 |
| Платежеспособный спрос,% | 65,00 | 59,80 | -8,70 |
Средняя сумма предоставляемого кредита уменьшилась на 2,03%, сумма среднего ежемесячного платежа уменьшилась на 0,63%, уменьшение среднего дохода семьи составило 3,68%, а платежеспособного спроса 8,70%.
3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на ООО "Центр ипотечных программ"
3.1 Перспективные тенденции развития предприятий сферы услуг в условиях ипотечного бизнеса
В настоящее время ведется работа по реформированию программы "Жилище" на период 2006-2010 гг. и входящих в ее состав подпрограмм, предполагающая осуществление более эффективного и целенаправленного использования средств федерального бюджета в интересах стимулирования спроса и предложения на рынке жилья, а в конечном счете — решения проблемы обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем [35, c.67].
Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28, определено, что деятельность АИЖК будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования и прежде всего снижению риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов.
На сегодняшний день АИЖК уже обеспечивает рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, номинированных в рублях, со сроком до 27 лет и процентной ставкой 15% годовых.
На период до 2010 г. АИЖК должно стать основным проводником государственной политики по становлению и развитию УСР ИЖК и ее ключевым институциональным элементом.
Стратегическое предназначение АИЖК в развитии ипотеки в стране при опоре на поддержку государства должно состоять, прежде всего, в осуществлении рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также в разработке и внедрении основных стандартов на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка, создании его инфраструктуры и стимулировании его роста. В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, апробированные практическим опытом работы функции АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участниками ипотечного рынка (банками, региональными ипотечными агентствами, другими операторами вторичного рынка).
Роль государства в данном процессе на период становления в России рынка долгосрочных финансовых инструментов и прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг состоит в формировании УСР ИЖК через ее оператора — АИЖК. При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы, роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы.
Государственная поддержка становления и развития УСР ИЖК через АИЖК как уполномоченного Правительством РФ оператора УСР ИЖК — необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования.
При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует, поэтому и требуется вмешательство государства.
Одним из существенных ограничений развития ипотечного жилищного кредитования является отсутствие у большинства региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. Практика показывает, что как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов направлена на решение этой проблемы.
Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного кредитования. Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.
Ипотечное кредитование носит рисковый характер, и одной из важнейших проблем стала проблема учета различных рисков.
При предоставлении долгосрочных ипотечных кредитов возникают различные риски нескольких видов. Становящийся российский жилищный рынок пытается адаптироваться к условиям высокой инфляции, к не очень благоприятной законодательной среде. Разворачивается поиск специфических путей снижения различных видов рисков долгосрочного жилищного кредитования.
Прежде всего, необходимо сказать о кредитном риске. Он выражается в том, что кредитор в случае неспособности заемщика вернуть кредит несет потери, связанные с тем, что сумма, вырученная от продажи объекта недвижимости, меньше, чем невыплаченная часть долга (включая проценты, все затраты по взысканию и реализации заложенного имущества). Кредитный риск, сопряженный с вероятностью Потерь из-за не возврата кредита, существенно увеличивается вследствие сложности процедур взыскания и реализации заложенного имущества.
Реализация заложенного имущества происходит двумя предусмотренными ст. 56—61 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Федеральный закон №102-ФЗ), способами: проведение публичных торгов и аукциона, а также во внесудебном порядке, по соглашению сторон. Статьи 51, 55 Федерального закона № 102-ФЗ и ст. 349 (ч. 2 п. 1) ГК РФ предусматривают возможность реализации заложенного имущества без обращения в суд. Такая внесудебная реализация разрешается в том случае, если после наступления неисполнения обязательств должником залогодатель и залогодержатель заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога и это соглашение нотариально удостоверено.
Данное соглашение, заключенное до возникновения оснований или обращения взыскания на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает права на обращение взыскания на предмет залога без обращения в суд.
Статья 349 (ч. 1 п. 1) ГК РФ и ст. 51 Федерального закона № 102 ФЗ утверждают основным способом обращения взыскания на предмет ипотеки — по решению суда. Суд устанавливает факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного имущества. Статья 61 Федерального закона № 102-ФЗ гласит что сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования. Следовательно, из суммы удерживаются сначала судебные издержки, вызванные обращением взыскания на предмет ипотеки, расходы по его реализации, государственная пошлина, арбитражные сборы и прочее, а затем уже она подлежит распределению, здесь и наступает кредитный риск, связанный с тем, что сумма взыскания окажется меньше, чем невыплаченная часть долга по кредиту [37, c. 25].
До сегодняшнего дня оставалась нерешенной проблема, связанная с выселением заемщика из квартиры при невыполнении им своих обязательств. Сейчас в Федеральном законе № 102-ФЗ появилась компромиссная ст. 78, предусматривающая, что при обращении взыскания и смене собственника квартиры (дома) проживающие в нем не могут быть выселены, если это их единственное жилье. Однако выселение возможно, если договор был заключен на условии "живу здесь, пока плачу" или если кредит был взят непосредственно на приобретение именно этого дома (квартиры). Сейчас банки активно работают с муниципалитетами, чтобы создать некий социальный жилой фонд, куда можно было бы пересели несостоятельных должников (это жилье более низкого качества). Однако остается нерешенным вопрос о финансировании создания переселенческого фонда на том основании, на котором несостоятельный заемщик будет занимать в данном фонде жилую площадь, и многое другое.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
