3163 (684892), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Согласно рисунку 1.3:

1-клиент выбирает недвижимость, которую хочет приобрести;

2- заемщик заключает договор с банком и вносит периодические платежи на специальный счет в банке в течение определенного периода;

3- банк проверяет платежеспособность клиента;

4- выдача кредита происходит при удовлетворении банком собранной информацией о платежеспособности клиента [35, c.65].

Вторая модель организации ипотечного кредитования получила название - модель ипотечной компании. Ипотечные компании вклады напрямую не привлекают, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компания выдает ипотечные кредиты и обслуживает их. Выдав займ, они продают его третьему лицу- инвестору. Продажа может осуществляться или путём выпуска бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства компания снова пускает в оборот, выпуская новые займы, а их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей, за их обслуживание. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты (рисунок 1.4).

Рисунок 1.4 - Модель ипотечной компании

1. выбор заемщиком объектов недвижимости;

2 - обращение заемщика в банк, оформление закладной;

3 - андеррайтинг;

4 - формирование банком пула закладных;

5 - продажа пулов закладных эмиссионно-финансовой корпорации;

6 - выпуск эмиссионно-финансовой корпорацией ценных бумаг, обеспеченных закладными;

7 - размещение ценных бумаг;

8 - направление полученных от размещения ценных бумаг денежных средств, на финансирование ипотечных банков для выдачи ипотечных кредитов;

9 -кредитование заемщика;

10,11,12 - страховая компания проводит страхование закладных и облигаций.

В Европе наиболее распространен вариант, при котором отдельная организация берет на свой баланс ипотечные долговые обязательства первичных заимодателей (во Франции - это Фонд долговых обязательств, в Великобритании - компания-распространитель). Из этих обязательств создается крупный пакет ипотечных долговых облигаций, который подвергается котировке. После того как этот фонд сформирован компания-распространитель приступает к эмиссии ценных бумаг. Во Франции для решения этих задач существует также касса ипотечного рефинансирования. Такие модели применяются в Испании и Израиле.

Как уже отмечалось, в США применяется модель ипотечной компании. Это модель, в которой основной поток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этих целей вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных Складными на недвижимость. Широкое применение такая модель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно, поэтому наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в своем развитии в США. По данной причине часто ее называют американской моделью [22, c.25].

Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая, при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а оставшуюся — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет. Ипотечные банки не привлекают банки в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банк передает портфель своих закладных на недвижимость крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигации). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам, например различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль формируется из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется ответственность за их обслуживание. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные.

Одной из крупнейших организаций, формирующей вторичный рынок закладных в США, является Федеральная национальная точная ассоциация "Фенни Мэй", созданная в 1938 году. Ассоциация имеет право покупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной семьи, включая кооперативные; дома для нескольких семей. Она покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек ассоциация выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса.

Организации "Фредди Мек" и "Джинни Мэй" осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов; "Сэлли Мэй" обеспечивает условия предоставления кредитов для студентов.

Характерной чертой данной модели является то, что она определяет собой чисто рыночную схему ипотеки. Масштаб и баланс спроса, и предложения денег в ее рамках в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Другой моделью, заслуживающей особо подробного рассмотрения, является система стройсбережения, или система накопительных счетов, которая используется в Германии.

Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства.

У сбалансированной автономной модели есть достоинства, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки процента по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне [23, c. 129].

Модель независима не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно большое значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Преимуществом данной модели является так же и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск не возврата ссуды, так как есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений. В Германии создана охватывающая всю страну "система стройсбережения", которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования отдельных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке Инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2—10 лет до этого.

Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты и достающей ее части. Погашение этого кредита обычно длится 10 — 15 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредита.

Другими словами, немецкая модель стройсбережения значительно меньше зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Существует государственная поддержка системы стройсбережения. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере 300 немецких марок (для холостых) или 1600 марок (для женатых) он получает дополнительно 10% от государства.

Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27 тыс. марок — для холостых, 54 тыс. марок — для женатых). В этом случае вкладчик имеет право вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение.

Система стройсбережений позволяет государству частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому оно поддерживает частную инициативу. Для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу реализации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой темы стройсбережения является то, что процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые дотации [16, c. 51].

Другой общей чертой, объединяющей американскую и германскую модели, является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков. Общими или очень схожими для американской системы ипотеки и немецкой системы стройсбережения являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.

1.3 Государственное регулирование развития ипотеки в России

Организация единой системы ипотечного кредитования предполагает создание определенной правовой основы, которая должна быть заложена в соответствующих законах. Особое место должно быть отведено процедурам обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки. Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами гражданских дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться сразу после принятия Закона СССР "О собственности". В 1991 году Президентом РФ был подписан ряд указов по вопросам собственности на землю и землепользования, допускающие возможность ипотеки. Например, Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года "О неотложных мерах" по осуществлению жилищной реформы в РСФСР крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам разрешена выдача кредитов под залог. Однако эта возможность практически не могла быть реализована. Был также принят Закон РФ от 4 июня 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [21, c.49].

Вступивший в силу Закон РФ от 29 мая 1992 года №2872-1 "О Залоге" сделал ипотечное кредитование более реальным. Однако этот закон не нашел продолжения в подзаконных актах и не получил конкретного механизма реализации, что существенно снизило его эффективность.

Характеристики

Список файлов ВКР