37471 (607136), страница 2
Текст из файла (страница 2)
С учетом изложенного мы считаем возможным сделать вывод о том, что, несмотря на произошедшие за последние несколько лет в законодательстве изменения, свидетельствующие о появлении нового самостоятельного вида гражданско-правового договора, участие в долевом строительстве по-прежнему необходимо рассматривать в качестве одной из форм инвестирования в строительство, поскольку содержание обязательства по участию в долевом строительстве отвечает признакам инвестиционного обязательства.
Указанный Закон регулирует гражданско-правовые и административно-правовые отношения, возникающие в связи с привлечением для строительства объектов недвижимости денежных средств граждан и юридических лиц (дольщиков) хозяйствующими субъектами, обещающих дольщикам возникновение в будущем права собственности на объекты строительства. Его действие распространятся на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления Закона в силу.
Юридическое положение инвестора при строительстве объекта недвижимости в жилищной сфере определяется, по крайней мере, двумя факторами. Во-первых, именно потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия: поиск заказчика, подрядчика, пользователя и т.д., заключение и исполнение договора строительного подряда. Во-вторых, только инвестор обеспечивает строительство необходимыми финансовыми ресурсами. Все остальные участники строительства обязаны эффективно использовать эти ресурсы в интересах инвестора и создания для него объекта недвижимости. При этом следует иметь в виду, что инвестор оплачивает не только расходы по созданию собственно жилых помещений, но и вспомогательных помещений (коридоров, лестниц, чердаков и т.д.).
Привлечение денежных средств организаций и физических лиц для финансирования жилищного строительства необходимо вследствие отсутствия у населения денег для приобретения нового жилья, имеющегося в наличии, либо жилья на вторичном рынке; отсутствия у застройщиков денежных средств, необходимых для финансирования строительства, а также ввиду слабо развитой системы ипотечного кредитования.
Следует отметить, что заключение подобных договоров не получило большого распространения в других странах13.
Проблемы с инвестиционными договорами возникали прежде всего в связи с многочисленными случаями злоупотреблений, допускаемых при реализации таких договоров, когда люди, вложившие в строительство значительные суммы либо не получали взамен вообще жилых помещений, либо получали жилье более низкого качества. Нередки были случаи, когда на одно и то же жилое помещение претендовало несколько инвесторов.
Конфликты также возникают в связи с попытками застройщиков собирать дополнительные денежные средства уже после заключения договора и уплаты цены.
Правовой анализ указанных договоров позволяет сделать вывод о том, что, несмотря на разные названия, все они однотипны. Их сущность сводится к следующему: физические или юридические лица, называемые, как правило, инвесторами, передают денежные средства (или иные объекты гражданских прав, например автомобили, недвижимость, ценные бумаги) в собственность другого юридического лица (обычно оно именуется инвестиционной компанией или инвестиционно - строительной компанией). Последнее за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта оно обязано передать инвесторам право собственности на часть этого объекта в соответствии с имущественной долей инвестора. Следует отметить, что Закон о долевом участии не предусматривает инвестирование чем-либо еще, кроме денежных средств.
Как уже было отмечено, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные объекты Российской Федерации" в определенной степени урегулировал заключение и исполнение инвестиционных договоров, назвав такие договоры "договоры участия в долевом строительстве".
1.2 Понятие договора участия в долевом строительстве и его отграничение от смежных понятий
Введение в законодательство конструкции договора участия в долевом строительстве требует выяснения его правовой сущности и природы, чему немало уделялось внимания и до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Применительно к договору долевого финансирования строительства жилья, заключаемого гражданами, в литературе высказывалась точка зрения о его смешанном характере14. О комплексном характере договора долевого участия в строительстве, соединяющем черты различных договоров, но с преобладанием черт совместной деятельности, пишет К.И. Скловский15. Представляется, что в условиях действия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. данная позиция не находит своего подтверждения в действующем законодательстве. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, в случае строительства своими силами застройщик по договору участия в долевом строительстве является, по сути дела, подрядчиком, а участник долевого строительства - заказчиком. Если же застройщик принимает на себя обязанность привлечь других лиц к долевому строительству, то он выполняет лишь организационные функции и подрядчиком (исполнителем) строительных работ и взаимосвязанных с ними услуг в смысле ст. 702 и 740 ГК РФ не является.
О подрядном характере договоров долевого участия в строительстве рассуждают Ю.В. Романец и О.Г. Ломидзе. Обобщая выводы своих исследований, Ю.В. Романец пишет о том, что признаки рассматриваемого обязательства ближе к признакам подряда16. О.Г. Ломидзе не возражает против обоснованной в судебной практике оценки, заключающейся в том, что договор о долевом строительстве жилого дома по своему содержанию является договором строительного подряда17. Данное объяснение гражданско-правовой сущности договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости можно рассматривать как второе направление.
Новейшим взглядом на договор участия в долевом строительстве является взгляд А. Маковской, в соответствии с которым данный договор рассматривается как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора18. Обращает на себя внимание отсутствие какой-либо аргументации в пользу данного подхода. Действительно, в первую очередь возникает вопрос о типе данного договора. Как известно, все гражданско-правовые договоры делятся, прежде всего, на типы, а потом на виды. Объявляя договор участия в долевом строительстве самостоятельным видом договора, А. Маковская не определяет его родовую природу, что представляется далеко не случайным. Данное обстоятельство отражает объективные затруднения автора в отнесении договора участия в долевом строительстве к тому или иному типу гражданско-правового договора. Поскольку правовое регулирование договора участия в долевом строительстве структурно расположено вне Гражданского кодекса РФ, то вопрос о типовой принадлежности договора участия в долевом строительстве приобретает первостепенное значение. Основные типы гражданско-правовых договоров все-таки представлены в Гражданском кодексе РФ, что с неизбежностью обусловливает необходимость определения совокупности и природы правовых норм, заключенных в Гражданском кодексе РФ, и закрепляемых в иных федеральных законах новых договорных конструкций.
Структурно-логический и содержательный анализ существенных условий и элементов договора участия в долевом строительстве не позволяет сформулировать однозначный вывод о его правовой природе и сущности.
Действующее законодательство до недавнего времени не содержало норм, прямо регулирующих отношения, связанные с участием в долевом строительстве. Это лишало стороны договора возможности опереться на разработанные конструкции, заставляя полагаться только на текст и общие нормы обязательственного права. Указанный факт приводил к тому, что часто споры по договорам долевого участия в строительстве переносились в суд.
Суд, рассматривая дело по договору о долевом участии физического или юридического лица в строительстве объекта недвижимости, должен был установить, существенными признаками какого гражданско-правового договора, определенного действующим законодательством, обладает рассматриваемый договор.
В связи с введением в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия в строительстве является, во-первых, поименованным; во-вторых, представляет собой договор, по которому в силу указаний п. 1 ст. 4 Федерального закона № 214 одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Но, несмотря на введение в действие с 1 апреля 2005 г. Федерального закона № 214, в обобщении судебной практики, подготовленном Верховным Судом Российской Федерации, приведено несколько встречающихся в практике судов общей юрисдикции правовых классификаций подобных договоров:
- договор купли-продажи будущей недвижимости;
- договор совместной деятельности (простого товарищества);
- договор строительного подряда;
- договор, не поименованный в ГК РФ;
- агентский договор.
Проведем сравнительный анализ нескольких договоров.
Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда:
В этой связи актуальным представляется рассмотреть следующий вопрос: нельзя ли рассматривать договор долевого участия в строительстве как обычный договор строительного подряда, в котором участник долевого строительства является заказчиком, а застройщик - генеральным подрядчиком? В соответствии с таким договором участник долевого строительства дает застройщику задание построить объект недвижимости в целом, передав заказчику часть этого объекта, и уплачивает застройщику цену строительства части объекта недвижимости. Застройщик ведет строительство всего объекта, обеспечивая при этом оформление на свое имя права пользования земельным участком, разрешения на строительство, привлекая при необходимости субподрядчиков. Застройщик сдает объект государственной комиссии и в дальнейшем обеспечивает получение дольщиком права собственности на объект недвижимости
Договор подряда регулируется нормами главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ч. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик, в свою очередь, обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену. То есть по договору строительного подряда исполнитель обязуется выполнить определенную работу и результат работы (построенный объект) передать заказчику.
Таким образом, общими чертами договора строительного подряда и договора долевого участия в строительстве жилья, на наш взгляд, является то, что оба указанных договора направлены на создание и передачу объекта недвижимости. Однако правовая природа этих договоров не одинакова.
Во-первых, договор долевого участия в строительстве и договор подряда различны по предмету. Предметом договора строительного подряда всегда является материализованный результат деятельности подрядчика - объект, имеющий конкретную вещественную форму: вновь построенный дом; реконструкция уже существующего здания, в том числе капитальный ремонт, и т.п. В договоре долевого участия в строительстве предметом договора является строительство индивидуально-определенного объекта недвижимости, являющегося частью объекта недвижимости. Самый распространенный случай - квартира в многоквартирном доме. В связи с чем каждый из участников долевого строительства дает задание строительной компании обеспечить передачу в его собственность только части построенного объекта, а также оплачивает строительство только в пределах стоимости этой части объекта и после окончания строительства и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию всего объекта принимает только заказанную часть объекта.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
