Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1 Долевое строительство как инвестиционный процесс

1.2 Понятие договора участия в долевом строительстве и его отграничение от смежных понятий

ГЛАВА II. ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ЭЛЕМЕНТЫ, СТОРОНЫ, ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

2.1 Элементы договора участия в долевом строительстве

2.2 Стороны договора участия в долевом строительстве

2.3 Проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан при приобретении жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров. долевой строительство многоквартирный дом

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации¹ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления данного права путем принятия различных федеральных, региональных и местных программ по стимуляции и поддержке жилищного строительства за счет механизма долевого участия.

Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничений площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации², Жилищного кодекса Российской Федерации³ и ряда других законодательных актов.

Приобретение квартир гражданами на рынке первичного жилья до ввода дома в эксплуатацию чаще всего является единственно возможным способом обеспечить себя местом проживания, поскольку цены на такое жилье более низкие. Однако практика вложения гражданами средств в строительство многоквартирных жилых домов за последние годы показала, что это очень рисковое предприятие. Застройщики часто нарушали договорные обязательства: несвоевременно сдавали дома в эксплуатацию (с просрочкой в среднем от года и более) либо вовсе не завершали строительство домов.

Также в практике имеются случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Неоднозначность юридической квалификации договоров долевого участия в строительстве, многообразие схем инвестиционной деятельности, сложности, возникающие при определении субъектов вещных прав на такой специфический объект недвижимости как многоквартирный жилой дом, обусловили актуальность настоящей работы.

Целью дипломной работы является комплексное изучение договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов с привлечением средств граждан, раскрытие основных понятий, введенных Законом об участии в долевом строительстве, основных элементов договора участия в долевом строительстве, сторон такого договора и выявление проблем правого регулирования отношений по долевому участию в строительстве.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- провести анализ нормативных актов по вопросам правового регулирования инвестиционной деятельности по созданию объектов недвижимого имущества;

- рассмотреть возможные варианты договоров между субъектами инвестиционной деятельности;

- определить понятие договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов;

- рассмотреть особенности договора участия в долевом строительстве и его отличия от договоров иных видов;

- определить элементы, стороны таких договоров;

- выявить проблемные аспекты правового регулирования отношений по договорам участия в долевом строительстве.

Теоретической основой работы являются труды Крашенинникова П.В., Романца Ю.В., Маковской А.А., Ломидзе О.Г., Капицы О.Л., Тарховой О.Ю., Донских Е.Г. и др.

Эмпирической основой работы является законодательство РФ, правоприменительная и интерпретационная практика.

Методы проведения исследования: Формально-юридический, Логико-теоретический, Сравнительно-правовой, Метод структурно-функционального и системного анализа.

Объектом дипломного исследования является общественные отношения, возникающие в связи с долевым строительством многоквартирных домов с привлечением средств граждан.

Предметом исследования является действующее законодательство РФ, правоприменительная и интерпретационная практика о долевом участии в строительстве,, а так же теоретическая литература по исследуемой теме.

ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1 Долевое строительство как инвестиционный процесс

Последние 15 лет практически все жилищное строительство в нашей стране осуществляется посредством заключения различных договоров, носящих инвестиционный характер.

По настоящее время одним из дискуссионных остается вопрос об инвестиционной природе договора участия в долевом строительстве, являющегося одной из основных правовых форм привлечения денежных средств граждан и юридических лиц в целях жилищного строительства.

В публикациях были высказаны различные мнения относительно того, носит ли указанный договор инвестиционный характер. Часть исследователей придерживается позиции, согласно которой долевое строительство имеет инвестиционный характер, договор участия в долевом строительстве жилья может считаться инвестиционным договором, а граждане - инвесторами, вкладывающими свои денежные сбережения в строительство жилья⁴.

Ряд авторов, считая, что договор участия в долевом строительстве не является инвестиционным, ссылаются на то, что инвестиции обязательно предполагают получение прибыли⁵, а гражданин, приобретая имущество по договору долевого строительства, не имеет никакой прибыли. В обоснование данного вывода ими приводится ст. 1 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"⁶, в которой под инвестициями понимаются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другое имущество, вкладываемое в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Кроме того, анализ приведенной нормы позволяет отдельным исследователям сделать вывод о том, что гражданин не может быть инвестором и участником инвестиционной деятельности в долевом строительстве жилья, а денежные средства гражданина, вносимые в качестве оплаты строящейся для него квартиры, не могут рассматриваться как инвестиции, поскольку они предназначены для удовлетворения личных жилищных нужд и не преследуют цель извлечения прибыли⁷.

Указанные авторы видят цели инвестиционной деятельности в узком смысле, в то время как "полезный эффект может быть социальным, т.е. общезначимым, и важным лишь для одного субъекта - инвестора или другого лица, например, вкладывание средств в строительство объекта для удовлетворения собственной потребности"⁸. Аргументом в пользу данной позиции является содержащаяся в ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" норма, согласно которой инвестиционная деятельность может приносить не только прибыль, но и приводить к иному полезному эффекту (например, приобретение недвижимости)⁹.

В юридической литературе высказано интересное мнение относительно инвестиционной природы договора долевого строительства, состоящее в том, что понятие "договор участия в долевом строительстве" отражает в большей степени экономическую, нежели правовую его сущность, оно определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости¹⁰. Сходную позицию занимает Л.Г. Сайфулова, считающая, что исследуемый договор - инвестиционный, но с точки зрения экономики и для гражданско-правового регулирования рассуждения и выводы о том, являются или не являются договоры участия в долевом строительстве инвестиционными, содержательно ничего нового не дают¹¹. Подобную точку зрения разделяет и Г.В. Цепов, отмечая, что "общее деление договоров на инвестиционные и неинвестиционные для целей гражданско-правового регулирования носит не более чем вспомогательный характер"¹².

Исследователи, разделяющие точку зрения о соответствии долевого участия в строительстве признакам инвестиционных обязательств в сфере жилищного строительства, полагают, что данные отношения относятся к предмету регулирования нормативно-правовых актов, составляющих инвестиционное законодательство. Правовую основу инвестиционной деятельности в области жилищного строительства составляют Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", который действует в части, не противоречащей Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

Между тем в связи с принятием Закона о долевом участии и с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный вывод нуждается в некоторой корректировке. В настоящее время можно говорить об установлении монополии договора участия в долевом строительстве в правовом оформлении отношений по привлечению денежных средств граждан в новое строительство, поскольку иные случаи привлечения денежных средств с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, ограничиваются только основаниями, предусмотренными ч. 2 ст. 1 Закона о долевом участии. Данная норма устанавливает исчерпывающий перечень допускаемых законодателем способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае если привлечение денежных средств физических лиц производится не на основании договора участия в долевом строительстве.

В качестве таких оснований названы привлечение денежных средств граждан путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Что касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей как участников долевого строительства, то сохранявшаяся и после принятия Закона о долевом участии некоторая неопределенность в вопросе о возможности применения к отношениям с ними инвестиционного законодательства, была в значительной степени устранена внесенными в июле 2006 г. в ст. 1 Закона о долевом участии изменениями. Согласно ч. 3 данной статьи действие Закона о долевом участии не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные же отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Таким образом, Закон о долевом участии прямо обозначил, что основания привлечения денежных средств юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по строительству объектов недвижимости исчерпывающим образом им не регулируются. Отношения с участием указанных субъектов могут опосредоваться различного рода гражданско-правовыми договорами, в частности строительного подряда, договора простого товарищества (о совместной деятельности), договора об инвестировании в сфере строительства, иных договоров инвестиционного характера, заключаемых на основании Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Помимо этого, Закон о долевом участии был дополнен важной нормой, предусматривающей, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Представляется, что приведенные изменения отражают стремление законодателя обеспечить дополнительную защиту интересов "слабой стороны" - гражданина, передающего свои денежные средства другому лицу в целях приобретения жилых и нежилых помещений в строящихся зданиях. Они направлены на пресечение попыток обхода Закона о долевом участии недобросовестными участниками имущественного оборота, заключающихся в использовании альтернативных схем привлечения денежных средств граждан, искусственном подведении отношений по участию в долевом строительстве под действие других норм гражданского законодательства, не предъявляющих таких высоких требований к организациям-застройщикам, как установлены Законом о долевом участии.

Характеристики

Тип файла документ

Документы такого типа открываются такими программами, как Microsoft Office Word на компьютерах Windows, Apple Pages на компьютерах Mac, Open Office - бесплатная альтернатива на различных платформах, в том числе Linux. Наиболее простым и современным решением будут Google документы, так как открываются онлайн без скачивания прямо в браузере на любой платформе. Существуют российские качественные аналоги, например от Яндекса.

Будьте внимательны на мобильных устройствах, так как там используются упрощённый функционал даже в официальном приложении от Microsoft, поэтому для просмотра скачивайте PDF-версию. А если нужно редактировать файл, то используйте оригинальный файл.

Файлы такого типа обычно разбиты на страницы, а текст может быть форматированным (жирный, курсив, выбор шрифта, таблицы и т.п.), а также в него можно добавлять изображения. Формат идеально подходит для рефератов, докладов и РПЗ курсовых проектов, которые необходимо распечатать. Кстати перед печатью также сохраняйте файл в PDF, так как принтер может начудить со шрифтами.

Список файлов курсовой работы