27785 (586851), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Но когда существуют два различных документа (закладная и договор об ипотеке и закладная и обеспеченное ипотекой обязательство), вполне возможна ситуация, при которой данные, содержащиеся в них, по какой-либо причине не совпадают. Отсюда возникает вопрос, как быть в таких ситуациях и какой документ должен применяться?

Закон об ипотеке дает ответ на этот вопрос, хотя он и не является вполне однозначным. Пункт 4 ст. 14 Закона устанавливает, что «при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель».

Таким образом, закон устанавливает правило, в соответствии с которым защищается приобретатель закладной, не являющийся первоначальным ее держателем (владельцем). В литературе по отношению к приобретателю
закладной, не знавшему о различиях между закладной и договорами, права по которым удостоверяются закладной, используется также термин «добросовестный приобретатель».⁰

Однако, как нам кажется, термину «добросовестный приобретатель», установленному ГК РФ, придается несколько иное значение. Этот термин используется при определении возможности собственника истребовать свое имущество из чужого владения, и добросовестным приобретателем в данном случае будет являться лицо, которое приобрело имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель). Так добросовестным приобретателем закладной было бы лицо, приобретшее закладную у лица, не являющегося законным владельцем закладной, не зная и не имея возможности узнать, что данное лицо не является законным владельцем закладной, у которого есть все полномочия передать законные права по закладной. Однако приобретателем, который не знал о несоответствии закладной договору об ипотеке и (или) обеспеченному ей обязательству, может быть как добросовестный приобретатель, в понимании ГК РФ, так и недобросовестный приобретатель.

Правило Закона об ипотеке, устанавливающее защиту приобретателя закладной, не знавшего и не имевшего возможности узнать, что условия, содержащиеся в реквизитах закладной, не соответствуют содержанию договора об ипотеке и обеспеченного ипотекой обязательства, исходит из того, что такой приобретатель не участвовал в составлении ни одного из вьппеназванных договоров. Более того, Закон об ипотеке не требует, чтобы приобретатель закладной удостоверился в соответствии закладной какому-либо из удостоверенных ей обязательств. Все чего требует Закон об ипотеке, это чтобы приобретатель закладной убедился, что права лица, передающего права по закладной, основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на закладной предыдущих передаточных надписей. Следовательно, вполне разумно не возлагать возможные отрицательные последствия несоответствия закладной одному или обоим из удостоверенных ей обязательств на приобретателя закладной за исключением случаев, когда такой приобретатель был осведомлен о подобном несоответствии. В этом случае, естественно, бремя доказывания осведомленности приобретателя будет лежать на заинтересованном лице, которое пожелает опровергнуть презюмируемую неосведомленность приобретателя о таких расхождениях.⁰

Также понятно, что данное правило не должно распространяться на первоначального залогодержателя, который участвовал в составлении договора об ипотеке и обеспеченного ипотекой обязательства и, следовательно, должен знать о любых несоответствиях этих двух обязательств и условий, содержащихся в реквизитах закладной.

При этом Закон об ипотеке абсолютно правильно говорит именно о первоначальном залогодержателе, а не о первоначальном держателе закладной, так как первоначальный держатель закладной может быть спутан с первоначальным держателем новой закладной, выданной взамен аннулированной, который, естественно, не является первоначальным залогодержателем и на которого распространяется правило, установленное в п. 4 ст. 14 Закона.

Однако, Закон не дает четкого ответа на вопрос о том, какой документ имеет преимущественную силу в случае, если законным владельцем закладной является первоначальный залогодержатель, или в случае, если было доказано, что иной законный владелец закладной знал или должен был знать о несоответствии положений закладной и договора об ипотеке и (или) обеспеченного ей обязательства.

Так, по мнению B.C. Бурова, «в данной ситуации суд должен с учетом конкретных обстоятельств дела, действий сторон, их деловой переписки и иной официальной документации, обычаев делового оборота и тому подобное установить истинную волю сторон и сообразно с соответствующими выводами решить вопрос о приоритете того или иного документа».⁰

Такое мнение видится вполне правильным, однако если рассуждать далее, то можно заметить, что именно договор об ипотеке является тем документом, который подписывается как залогодателем, так и залогодержателем, а обеспеченное ипотекой обязательство подписывается соответственно и должником по нему, и кредитором, одновременно являющимся залогодержателем по договору об ипотеке. Закладная же скрепляется подписями исключительно ее составителей, а именно залогодателя и должника, если он является третьим лицом. Поэтому можно сделать вывод, что если мы хотим узнать истинную волю залогодержателя и залогодателя, а также кредитора (залогодержателя) и должника, то нам необходимо прежде всего обратиться к условиям их двухсторонних соглашений, где они пришли к консенсусу по всем существенным вопросам соответствующих договоров. К тому же лексическое толкование правила, установленного в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке, приводит к выводу, что при несоответствии положений закладной и договора об ипотеке и обеспеченного ей обязательства, когда законным владельцем закладной является первоначальный залогодержатель, не применяется правило о том, что применению подлежит закладная и, следовательно, можно продолжить, применению подлежит договор об ипотеке и обеспеченное ипотекой обязательство.⁰

Однако такой вывод также нельзя признать однозначным, четко отражающим волю законодателя, а, следовательно, законодателю надлежало бы внести изменения в Закон об ипотеке и установить четкое правило, применяющееся в описанной ситуации.

Далее Закон об ипотеке устанавливает, что в случае возникновения ситуации, когда условия, содержащиеся в реквизитах закладной, не соответствуют положениям договора об ипотеке и (или) обеспеченному ипотекой обязательству, законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременно с этим выдачи новой закладной (процедура аннулирования закладной и выдачи новой закладной будет описана при обсуждении возможности внесения в закладную изменений по соглашению сторон), если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Указанное положение прибегает к использованию термина «законный владелец закладной», который и ранее в ряде случаев использовался в Законе об ипотеке. Таким образом, право требовать внесения изменений в закладную принадлежит не только приобретателю закладной, который не знал и не должен был знать об указанных выше несоответствиях, но и первоначальному залогодержателю – законному владельцу закладной, а также законному владельцу закладной, который не являлся первоначальным залогодержателем и знал или должен был знать об указанных несоответствиях.

При этом Закон об ипотеке определяет такую возможность законного владельца закладной как его право, которым он может воспользоваться, а может и нет. Такое положение дел вполне понятно в отношении приобретателя закладной, который не знал и не должен был знать о расхождениях (несоответствиях), так как он, приобретая закладную, рассчитывал на те условия, которые указаны в ней и могут быть для него более выгодными, чем условия договора об ипотеке или обеспеченного ипотекой обязательства. Соответственно, такой приобретатель закладной может сам выбирать, какие условия для него более выгодны. Такое положение не является несправедливым по отношению к залогодателю и (или) должнику, так как оба они участвовали в составлении своих договоров и, следовательно, должны были знать и имели возможность ранее установить те условия, на которые они рассчитывали.

Однако право первоначального залогодержателя или приобретателя закладной, знавшего о таком несоответствии, при условии, что они являются законными владельцами закладной, на внесение изменений в закладную, более выгодных для таких лиц, видится спорным и в какой-то мере несправедливым по отношению к залогодателю и (или) должнику по обеспеченному ипотекой обязательству. При неоднозначности положений Закона об ипотеке относительно того, какой документ применяется (закладная или договор об ипотеке и обеспеченное ей обязательство) при их несоответствии, когда участниками правоотношений являются первоначальный залогодержатель или приобретатель, знавший о таких несоответствиях, вряд ли можно ставить таких лиц в положение, когда они могут выбирать: вносить изменения в условия закладной или не вносить.⁰

Законодатель не может оставить данную ситуацию в том виде, в каком она сейчас присутствует в Законе об ипотеке, и должен внести в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке изменения, надлежащим образом разрешающие сложившуюся ситуацию с возможным толкованием данного положения закона. Так, видится справедливым положение, когда в случае расхождения положений закладной и договора об ипотеке и (или) обеспеченного ипотекой обязательства, если законным владельцем закладной является первоначальный залогодержатель или приобретатель закладной, знавший на момент приобретения о таких расхождениях, то применяться должны положения договора об ипотеке и (или) обеспеченного ипотекой обязательства, если не будет доказано, что стороны при заключении соответствующего договора имели в виду условия, содержащиеся в закладной. При этом в закладную должны быть внесены изменения, приводящие ее текст в соответствие с условиями договора.⁰

Такая проблема, естественно, не возникла бы, если бы в закон были внесены предложенные изменения, позволяющие сторонам договора об ипотеке выбрать, каким образом оформлять свои отношения – путем заключения договора об ипотеке или путем составления и выдачи закладной.

Как бы там ни было, Закон об ипотеке устанавливает, что законный владелец закладной при желании внести в нее изменения, приводящие ее положения в соответствие с договором об ипотеке и/или обеспеченным ипотекой обязательством, может осуществить такое право, если указанные требования были заявлены немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о подобном несоответствии.

В случае если в результате расхождений между закладной и двумя удостоверенными ею обязательствами, у какой-либо стороны возникли убытки, составитель (составители) закладной несет (несут) ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением. При этом, исходя из общих принципов гражданского законодательства, такая гражданско-правовая ответственность предусматривает полное возмещение убытков, то есть реального ущерба и упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ). Если составителями закладной являются два лица – должник и залогодержатель, – то они несут солидарную ответственность перед лицом, которому такие убытки были причинены. Субъекты предпринимательской деятельности несут ответственность за такие убытки вне зависимости от их вины (ст. 401 ГК РФ).

Закон об ипотеке допускает, что условия, содержащиеся в реквизитах закладной, выданной первому залогодержателю – владельцу закладной могут быть изменены по соглашению сторон. Стороны, а именно должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель, если он является третьим лицом, и законный владелец закладной могут, в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должником, заключить соглашение, предусматривающее изменение двух условий договора об ипотеке и самой закладной. Так, стороны могут предусмотреть такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав. Также стороны имеют право предусмотреть изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.⁰

Такое положение Закона об ипотеке вполне разумно и удобно для участников гражданского оборота. Залог является акцессорным обязательством по отношению к основному обязательству, обеспеченному залогом, носит дополнительный характер по отношению к главному обязательству. Как верно указывает В.В. Витрянский, «эта особенность обеспечительного обязательства, то есть его дополнительный характер по отношению к основному, проявляется во многих моментах, которые нашли отражение в Кодексе и ином законодательстве.

Во-первых, недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность обеспечивающего его обязательства и, напротив, недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влияет на действительность основного обязательства (п. 2 и 3 ст. 329).

Во-вторых, обеспечительное обязательство следует судьбе основного обязательства при переходе прав кредитора другому лицу, например при уступке требования по основному обязательству (ст. 384).

Характеристики

Список файлов ВКР